Wynajem mieszkania – czas określony jest lepszym rozwiązaniem

Umowa najmu na czas nieokreślony czy określony? Ta pierwsza gwarantuje dłuższy okres wypowiedzenia, druga pozwala szybciej pozbyć się najemcy z lokalu.

Obie więc mają swoje zalety, jednak w sytuacji prawnej właścicieli mieszkań, lepiej jest zabezpieczać się na wypadek nieprzyjemnych sytuacji i nieuczciwych lokatorów. Niestety nasze prawdo dużo bardziej chroni tych drugich i w praktyce pozwala im – bez żadnej konsekwencji – zajmować bezprawnie lokal nawet latami. Jedyną formą zabezpieczenia jest tu umowa najmu okazjonalnego, jednak ze względu na szereg formalności nie zawsze jest stosowana. W takim wypadku lepiej podpisać kontrakt na czas określony. Poniżej najważniejsze cechy obu rodzajów umów, jeśli chodzi o termin i przyczynę wypowiedzenia.

Umowa na czas nieokreślony może być dobrym rozwiązaniem, jeśli 100 – procentowo ufamy lokatorom. Takie sytuacje zdarzają się jednak rzadko. Najemca i właściciel mogą – bez podania przyczyny – wypowiedzieć ją w każdym momencie. Muszą jednak dotrzymać terminów wypowiedzenia, a te nie mogą być krótsze niż ustawowe. A ten – jeśli płatność za mieszkanie jest comiesięczna – wynosi trzy miesiące. Teoretycznie taka sytuacja zabezpiecza interesy obu stron. Najemca ma czas, by na spokojnie poszukać nowego mieszkania, z kolei wynajmujący ma gwarancję, że jeszcze przez kilka miesięcy będzie dostawał pieniądze. Wydawałoby się, że sprawa jest załatwiona. Jednak problem pojawia się, gdy z jakichś powodów chcemy szybciej wyrzucić naszego lokatora z mieszkania.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów taka możliwość istnieje tylko w szczególnych przypadkach:

„ Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.
Jak widzimy – jeśli najemca nie zapłacił czynszu za dany miesiąc, by – zgodnie z prawem – opuścił lokal musimy odczekać aż w sumie 5 miesięcy. (po trzymiesięcznym okresie czekania, jeszcze miesiąc plus okres wypowiedzenia). To oznacza ni mniej ni więcej tylko hodowanie dłużnika, który w efekcie przez blisko pół roku może żyć u nas za darmo.

Umowa na czas określony

Co do zasady – nie może być ona wypowiedziana przed końcem jej trwania, ale już sam termin daje nam gwarancję, że stosunek najmu się kiedyś skończy. To pozwala wszcząć procedurę pozbycia się nieuczciwego najemcy, jeśli sam się nie wyprowadzi. Na tym jednak nie koniec ponieważ, w rzeczywistości są możliwości wypowiedzenia umowy terminowej. Poza katalogiem przyczyn wymienionych powyżej, właściciel może zastrzec jednomiesięczny okres wypowiedzenia z „ważnych przyczyn”. Dotychczasowe orzecznictwo akceptuje takie sformułowanie.

Co w ten sposób uzyskamy? Załóżmy, że lokator jest nieuczciwy i nie zapłacił nam za dany miesiąc. Mimo telefonów i maili nie pieniądze do nas nie trafiły. Zamiast czekać – w nadziei, że zapłaci, lepiej od razu z końcem miesiąca wypowiedzieć mu umowę. Wtedy tracimy co prawda jeden miesięczny czynsz (drugi pokrywamy z kaucji), ale mamy szansę szybciej pozbyć się nieuczciwego najemcy. W sytuacji umowy bezterminowej musielibyśmy czekać aż 5 miesięcy, co może okazać się katastrofalne, jeśli lokator nie zamierza, bądź nie ma z czego zapłacić.

Jeśli jednak decydujemy się wypowiedzieć umowę „z ważnych przyczyn”, warto mieć w zanadrzu bardziej konkretne wytłumaczenie czym owe ważne przyczyny są. Najlepiej podać je też w wypowiedzeniu. Z punktu widzenia właściciela ważną przyczyną może być cokolwiek – np. plan sprzedaży mieszkania itp. Jeśli lokator nie zaakceptuje naszej ważnej przyczyny, może wystąpić na drogę sądową.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Wynajem mieszkania – czas określony jest lepszym rozwiązaniem

Inne w tej kategorii...