Wrocław, czyli dynamiczny rozwój: rynek pierwotny i rynek wtórny.

Inwestycja w zakup mieszkania uchodzi w ostatnich latach za najpewniejszy sposób ulokowania środków. Wzrost cenowy może się zatrzymać w perspektywie lat 2021-2022, do tego czasu jednak można się spodziewać kolejnych podwyżek, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Ceny transakcyjne sprzedaży nowych mieszkań we Wrocławiu osiągnęły poziom 7634 złotych za metr kwadratowy w IV kwartale 2019 r. Rynek wtórny jest niewiele tańszy: średni poziom cen sprzedaży mieszkań z drugiej ręki w IV kwartale 2019 r. wyniósł 7316 złotych za metr kwadratowy. Z nieoficjalnych źródeł otrzymałem informację o rekordowej transakcji sprzedaży lokalu mieszkalnego we Wrocławiu położonego w ścisłym sąsiedztwie Rynku: cena transakcyjna miała wynieść około 40 tysięcy złotych za metr kwadratowy – takie transakcje do tej pory można było sobie wyobrazić w Warszawie albo Trójmieście.

Zróżnicowanie cenowe jest zresztą w stolicy Dolnego Śląska olbrzymie, co świadczy o dużych wahaniach na rynku i zwiększonym ryzyku inwestycyjnym. Tak, jak dynamicznie ceny wzrastają, mogą też ulegać dużym korektom, w zależności od indywidualnych potrzeb klientów popytowych w poszczególnych segmentach rynku mieszkaniowego. Cieszący się rosnącą popularnością segment nieruchomości Premium (apartamenty, rezydencje) wyznacza tylko jedną z aktualnych tendencji.

W najbliższym roku można się spodziewać wzrostu oczekiwań cenowych ze strony sprzedających. Czy te oczekiwania nie będą nadmierne, to jeszcze się okaże, jednak jest jasne, że sytuacja na rynku mocno się komplikuje.

Rynek pierwotny

Aktualne cenniki deweloperów realizujących inwestycje we Wrocławiu osiągnęły poziom zbliżony do 8 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Tyle trzeba zapłacić za nowe mieszkanie między innymi w inwestycjach na takich osiedlach jak Stabłowice, Jagodno, a nawet Sołtysowice, gdzie jeszcze w I kwartale 2019 r. średnie ceny ofertowe nie przekraczały poziomu 7 tysięcy złotych za metr kwadratowy, za wyjątkiem mieszkań o powierzchni nie większej niż 35 metrów kwadratowych.

Rozpiętość aktualnych cen nowych mieszkań jest duża i waha się między kwotami w granicach 5,2 tys. złotych za metr kwadratowy (Leśnica, Ratyń) a kwotami przekraczającymi 20 tys. złotych (Stare Miasto, Zacisze).

W ofercie WGN znajdują się dwie oferty deweloperskie: Family Square przy ul. Skarbowców na osiedlu Krzyki oraz Miodowa na osiedlu Leśnica (obręb Ratyń). Obie inwestycje stanowią ciekawą i dobrą jakościowo propozycję dla zainteresowanych kupnem nowego mieszkania i wyróżniają się standardem wykonania.

Family Square

Inwestycja Family Square powstaje na wrocławskich Krzykach. W ramach inwestycji powstaną dwa budynki wielorodzinne, inwestor przewidział realizację 116 mieszkań o powierzchniach od 35 do 110 metrów kwadratowych. Mieszkania są oferowane w cenach od 8 000 do 9 000 zł za metr kwadratowy.

Małgorzata Pakuła, doradca ds. nieruchomości i kierownik biura WGN we Wrocławiu, podkreśla, że pierwszą i najistotniejszą zaletą inwestycji Family Square jest jej lokalizacja na mapie Wrocławia: – Ważne jest usytuowanie w drugiej linii zabudowy, które pozwala zachować kameralność i ograniczyć ruch pojazdów i pieszych tylko do ruchu lokalnego, a jednocześnie korzystne położenie zapewnia szybką i sprawną komunikację. Małgorzata Pakuła w tym kontekście zwraca uwagę na łatwość dojazdu do innych części miasta oraz do Bielan Wrocławskich.

Dodatkowym, aczkolwiek równie ważnym walorem lokalizacji osiedla Family Square jest bliskość terenów zielonych, przede wszystkim Parku Klecińskiego; Park Południowy jest oddalony o około 1,5 kilometra od inwestycji.

Małgorzata Pakuła dodaje, że decydującym aspektem samej realizacji Family Square jest spójny i kompletny projekt uwzględniający pełną infrastrukturę. Projekt budowlany jest dostosowany do wymogów podwyższonego standardu. Wszystkie mieszkania będą miały dostęp do loggii. W budynkach zaplanowane zostały windy osobowe, komórki lokatorskie w takiej proporcji, by na jedno mieszkanie przypadała jedno pomieszczenie gospodarcze, miejsca postojowe w hali garażu wielostanowiskowego, miejsca postojowe na parkingu naziemnym.

Ponadto wszystkie mieszkania na parterze będą miały dostęp do ogródków. Usytuowanie budynków na osi wschód-zachód pozwala zapewnić odpowiedni poziom naświetlenia mieszkań, a do tego warto zaznaczyć, że na parterze znajdą się zarówno mieszkania z ekspozycją tylko na jedną stronę świata, jak i mieszkania dwustronne, z dostępem do dwóch ogródków. Dodatkowym rozwiązaniem przyjętym przez inwestora jest realizacja części tarasowych wyłożonych deską w ramach zaproponowanego standardu wykonania. Zaletą ogródków będzie także usytuowanie na podwyższeniu i częściowe oddzielenie ogródków murem, co pozwoli uzyskać odpowiedni komfort nabywcom.

Warto również podkreślić, że odległość między budynkami wyniesie około 35 metrów, dzięki czemu nie zostanie zachwiane tak cenione przez nabywców mieszkań poczucie prywatności.

Miodowa

W inwestycji Miodowa przy ul. Miodowej we Wrocławiu zaplanowanych zostało łącznie 96 mieszkań w trzech budynkach wielorodzinnych. Przy obecnych średnich cenach transakcyjnych dochodzących stopniowo do granicy 8 000 zł za metr kwadratowy, oferta mieszkań w inwestycji jest wyjątkowo atrakcyjna.

Ceny mieszkań w inwestycji Miodowa zaczynają się od 5250 zł za metr kwadratowy, a zatem są o 25-35% niższe niż średnio na rynku wrocławskim.

Bardzo korzystna jest komunikacja dzięki bliskości nowo zrealizowanej obwodnicy Leśnicy, otwartej w 2018 r. i łączącej drogę krajową numer DK94 z ulicą Graniczną i portem lotniczym we Wrocławiu.

Jednocześnie inwestycja znajduje się, podobnie zresztą jak osiedle Family Square, w otoczeniu kameralnej zabudowy i terenów zielonych. Niedaleko od inwestycji znajdują się trasy rowerowe i piesze przecinające las ratyński oraz Park Krajobrazowy Doliny Bystrzycy. Nabywcy mieszkań oferowanych w pierwszym etapie inwestycji chwalą sobie spokój i ciszę w najbliższym otoczeniu. Jakość powietrza w tym rejonie jest również nieporównywalnie wyższa niż w innych rejonach miasta.

Jarosław Wójtowicz

Starszy Analityk WGN

Inne w tej kategorii...