Mieszkanie na peryferiach – opłacalna inwestycja?

Kupujący nieruchomość zazwyczaj stają przed trudną do rozstrzygnięcia alternatywą – czy zdecydować się na mniejsze, za to lepiej położone (i tym samym droższe) mieszkanie, czy też wybrać nieruchomość większą, za to w bardziej oddalonej lokalizacji? Oddalone rejony dużych miast okazują się bardzo atrakcyjne cenowo.

Z punktu widzenia kupującego to spory dylemat, zwłaszcza jeśli mówimy o osobie nie bardzo zamożnej, która dysponuje raczej przeciętną zdolnością kredytową. W obecnych warunkach, u końca programu Mieszkanie dla Młodych, klienci rynku mieszkaniowego pozostaną bez żadnej pomocy państwowej. Nowy program Mieszkanie Plus rozkręci się dopiero za kilka lat, ponadto jest oparty na zupełnie innych zasadach. Stawia na mieszkania na wynajem i oszczędzanie na cele mieszkaniowe.

Tymczasem ceny mieszkań pozostają stabilne. Nie rosną, ale też nie spadają. Zakładając, że chcemy kupić 50 – metrowe, nowe mieszkanie w Warszawie potrzebujemy na to przeciętnie blisko 380 tys. zł (7650/mkw.), w Krakowie – 318 tys. zł (6300 zł/mkw.), a we Wrocławiu 306 tys. (6100 zł/mkw.). Problemem może być wygenerowanie odpowiedniego wkładu własnego, dla uzyskania kredytu mieszkaniowego. Od tego roku banki powinny udzielać kredytów z wkładem nie mniejszym niż 20 proc. W praktyce KNF pozwala na kredytowanie z niższym wkładem pod warunkiem dodatkowych zabezpieczeń – najczęściej ubezpieczenia. Przekłada się to na wzrost kosztów kredytowania. Należy pamiętać o tym, że kupujący nowe mieszkanie potrzebuje gotówki nie tylko na wkład kredytowy, ale i na wykończenie nieruchomości – szacuje się, że idzie na ten cel kolejne 10 proc. z ceny mieszkania.

– Tak więc pozornie choć mamy do czynienia z rekordowo niskimi stopami procentowymi, a mieszkania nie drożeją, sytuacja z punktu widzenia kredytobiorców wcale nie jest łatwa. To jedna z przyczyn, które sprawiają, że na popularności zyskują osiedla w dalszych lokalizacjach. Tu ceny okazują się często nawet o kilkanaście procent niższe, niż wynosi średnia dla całego miasta, nie mówiąc o porównaniu do centrum – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Dostatki i niedostatki peryferii

Polskie miasta szybko się rozbudowują. Nowe rejony są wchłaniane przez wielkie organizmy miejskie. Życie w dalszych lokalizacjach wiąże się z wydłużonym czasem dojazdu, o ile pracujemy w centrum, czy ogólnie większym dyskomfortem wynikającym z oddalenia.

Zarzuty wobec dalszych lokalizacji są powszechnie znane. Dosyć częstym problemem na nowych osiedlach w oddalonych dzielnicach są braki infrastrukturalne. Chodzi głównie o niewystarczającą siatkę połączeń komunikacji miejskiej, braki w zakresie dróg wyjazdowych z osiedli, skromną liczbę sklepów i placówek typu przedszkole, szpital, przychodnia. Co prawda – to wszystko sukcesywnie powstaje, wraz z rozwojem danego miejsca, ale zwłaszcza na początku, dla „pionierów” w danej lokalizacji, mogą być z tym problemy.

Z drugiej jednak strony dalsze lokalizacje mają swoje wymierne zalety. Zazwyczaj są to okolice bliższe terenom zielonym i rekreacyjnym. Tak więc lokalizacja może oferować takie udogodnienia. Kolejna sprawa to mniejszy ruch uliczny (chyba, że chodzi o umiejscowienie blisko dróg wyjazdowych z miasta), większy spokój i cisza.

– Generalnie klienci bardzo doceniają tzw. miejskie enklawy. Są to rejony, które dają poczucie większej „sielskości”, bliskość zieleni itp. Bardzo wysokie wyceny uzyskują takie właśnie miejskie enklawy położone blisko centrum. O takie tereny inwestycyjne walczą zresztą deweloperzy. Jednak sporym wzięciem cieszą się też i dalsze lokalizacje, które mają taki właśnie „zielony” charakter, zwłaszcza jeśli są nieźle skomunikowane. Przez niezłe skomunikowanie rozumiemy dojazd do ścisłego centrum nie zajmujący więcej niż 20 minut – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Dalsze dzielnice dużych miast

Każda duża metropolia ma oczywiście tego typu dzielnice peryferyjne. Generalnie ceny są tam wyraźnie obniżone – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W stolicy możemy wskazać na takie rejony miasta, jak m.in. Białołęka, Bielany, Ursus, Targówek, Rembertów. Oczywiście nie każdy oddalony rejon stolicy ma niskie ceny – w lokalizacjach uważanych za prestiżowe, atrakcyjne – m.in. Wilanów, Ursynów – stawki są wysokie.

Wracając jednak do wymienionych peryferii Ceny mieszkań na rynku wtórnym kształtują się na poziomie około 6000 – 6500 zł/mkw. podczas gdy średnia cenowa dla stolicy jest o około 1000 zł wyższa.
– W tych dzielnicach miasta spotkamy także oferty w stawkach poniżej 6000 zł od metra kwadratowego, co jest najniższym poziomem cen w Warszawie – komentuje Leszek Michniak.

Przykładowo – 55 – metrowe mieszkanie na Bródnie (część Targówka) , w bloku z wielkiej płyty, kosztuje 329 tys. zł, co daje około 5900 zł/mkw. Niższe wyceny częściej też dotyczą dużych metraży. 116 – metrowe mieszkanie w bloku na Gocławiu wyceniono na 660 tys. zł, co daje cenę wynoszącą 5400 zł za metr kwadratowy.

W Poznaniu najtańsze lokalizacje mieszkaniowe to takie osiedla peryferyjne, jak m.in. Morasko na północy miasta, Naramowice, Umultowo. O ile średnie ceny metra kwadratowego wynoszą obecnie 6266 zł (dane NBP za I kw. 2017) na rynku pierwotnym, o tyle w wymienionej lokalizacji można znaleźć oferty mieszkań nowych w cenach poniżej 5000 zł. Przykładowa oferta to 80 – metrowe mieszkanie z rynku pierwotnego na osiedlu Morasko wycenione na 365 tys. zł, czyli po 4600 zł/mkw. Tak więc stawki są tu niższe aż o 26 proc.

Jeśli przełożyć to na ceny mieszkań, przyjmując średni poziom cenowy, za 80 – metrowe mieszkanie w Poznaniu trzeba by było zapłacić ponad 500 tys. zł, a więc o 135 tysięcy złotych więcej!

We Wrocławiu

Stolica Dolnego Śląska z cenami na poziomie ponad 6100 zł/mkw. jest obecnie jednym z najdroższych rynków mieszkaniowych w Polsce. Jeśli ktoś szuka tańszych mieszkań, powinien przyjrzeć się lokalizacjom podmiejskim – gminom sąsiadującym – m.in. Siechnice, Kobierzyce itp. Jeśli chodzi o dzielnice samego miasta – do najtańszych lokalizacji peryferyjnych należą m.in. Leśnica, Pracze Odrzańskie, Świniary, na północnym – zachodzie miasta, także Psie Pole, Pawłowice i Sołtysowice na północnym wschodzie. Na południu wymienimy m.in. Brochów, Książe, Jagodno, Bienkowice.

– Są to rejony szybko się rozbudowujące. Dzięki nowym inwestycjom zupełnie zmieniają swój charakter. Należy wspomnieć m.in. o inwestycjach drogowych, które znacznie zwiększają atrakcyjność danej lokalizacji. Przykładem może być tu południe miasta – miejscowości takie jak Domasław, Kobierzyce itp. – dzięki bliskości obwodnicy autostradowej ich skomunikowanie z centrum Wrocławia zdecydowanie się poprawiło, co przekłada się na wzrost atrakcyjności lokalizacji mieszkaniowych – komentuje Leszek Michniak.

Jeśli szukamy tanich mieszkań w stosunkowo dobrych lokalizacjach można wspomnieć m.in. o Muchoborze Wielkim, na południowym – zachodzie miasta. To właśnie przykład dynamicznie rozwijającej się lokalizacji. Dzięki inwestycjom drogowym – m.in. bliskości zjazdu z Autostradowej Obwodnicy Wrocławia znacznie poprawił się komfort komunikacyjny ludzi tam żyjących. Kolejny atut to dobre połączenie z obwodnicą Śródmiejską oraz bliskość portu lotniczego im. Chopina.

Przykładowa oferta z Muchoboru to dwupoziomowe mieszkanie w nowym budownictwie o powierzchni 119 metrów kwadratowych, wycenione na 510 tys. zł, co daje stawkę na poziomie 4260 zł. Bardzo niska wycena, jak na warunki wrocławskie wynika na pewno z dużego metrażu, ale też i ze średniego poziomu cen na Muchoborze – nieco niższego w stosunku do średnich.

– Muchobór Wielki to przykład atrakcyjnej, pozornie peryferyjnej dzielnicy, w rzeczywistości będącej świetnie zlokalizowaną i skomunikowaną z centrum. Dzięki nowym inwestycjom ten rejon miasta szybko się zmienia. Ten przykład pokazuje, że warto szukać w pozornie gorszych lokalizacjach. Innym, wartym wspomnienia obszarem Wrocławia, jest Leśnica. Ten rejon miasta, również oddalony, cieszy się rosnącym zainteresowaniem klientów – nie tylko z uwagi na bardzo atrakcyjne ceny mieszkań ale i na inne walory, m.in. charakter zielonej enklawy, o której już wspomniałem
– komentuje Leszek Michniak.

Osiedle Miodowa w Leśnicy – przykład udanej inwestycji mieszkaniowej

Przykładem bardzo udanej inwestycji mieszkaniowej, który pokazuje, że warto szukać ofert w dalszych lokalizacjach wielkomiejskich, jest Osiedle Miodowa w Leśnicy we Wrocławiu – nowa oferta na mieszkaniowym rynku pierwotnym stolicy Dolnego Śląska. Ceny nowych mieszkań w tej lokalizacji okazują się aż o 26 proc. niższe od średniego poziomu cen we Wrocławiu. Stawki za nowe mieszkania na Osiedlu Miodowa zaczynają się od 4400 zł/mkw. Porównanie do średnich cen rynkowych oznacza, że kupujący 50 mkw. w takiej lokalizacji może zaoszczędzić przeciętnie 70 tys. zł.

Przykładowa oferta z tej inwestycji to mieszkanie 2 pokojowe o powierzchni 50,78 m2, które można kupić już w cenie 229 000 zł, 3 pokojowe o pow. 58,92 m2 – w cenie 259 500 zł, a inne 3 pokojowe mieszkanie o pow. 62,74 m2 – w cenie 276 000 zł.

Lokalizacja

Osiedle Miodowe to przykład udanej realizacji na peryferiach dużego miasta. Lokalizacja, mimo że oddalona, posiada wiele innych cennych walorów. Obszar Leśnicy i Ratynia, a więc zachodnich peryferii Wrocławia ma do zaoferowania bardzo atrakcyjne warunki krajobrazowe.

Osiedle znajduje się na północ od Jerzmanowa i Jarnołtowa, na lewym (północnym) brzegu rzeki Bystrzycy. Na zachód od zabudowań Ratynia znajduje się Las Ratyński, leżący przy granicy miasta.
Blisko tych rejonów położony jest Park Krajobrazowy Doliny Bystrzycy. Uznaje się go za jeden z najciekawszych przyrodniczo obszarów Dolnego Śląska. Park to idealne miejsce do rekreacji na łonie przyrody. Tworzy go koryto rzeki, rozległe łąki i nadrzeczne lasy łęgowe zasiedlone przez rzadkie gatunki ptaków i motyli.

W przypadku Osiedla Miodowa w bliskim sąsiedztwie są dodatkowo takie atrakcyjne elementy, jak Park Leśnicki usytuowany tuż przy XVIII-wiecznym zamku, gdzie obecnie działa dom kultury, oraz Park Złotnicki.

W rejonie wspomnianej inwestycji dominuje zabudowa domów jednorodzinnych i niska, kameralna zabudowa wielorodzinna.

– Taka lokalizacja, uwzględniając walory rekreacyjno/przyrodnicze spełnia wymogi wspominanej wcześniej zielonej miejskiej enklawy. Szybko poprawiająca się infrastruktura – m.in. obwodnica Leśnicy, będąca w budowie, w perspektywie znacznie poprawi skomunikowanie tej części miasta z resztą Wrocławia. Umiejscowienie osiedla kupującym dostęp do atrakcyjnych tras spacerowych, miejsc relaksu i aktywności sportowej – komentuje Leszek Michniak.

Zamiast molocha, format skrojony na potrzeby

Jednym z warunków wygody w nowym budownictwie jest oczywiście format osiedla. W przypadku Miodowej, zamiast wielkich budynków wielorodzinnych, osiedle składa się z niedużych obiektów, w dobrym standardzie. Rozkład i liczba poszczególnych mieszkań w budynkach gwarantują wygodne i dobre sąsiedztwo. Dla przykładu – w budynku C znajdują się na czterech kondygnacjach tylko 24 mieszkania. Na każdym piętrze, w każdej z dwóch klatek, znajdują się maksymalnie 4 mieszkania. Na trzecim, ostatnim piętrze, na każdej z klatek, są już tylko 2 mieszkania. To sprawia, że inwestycja zyskuje kameralny charakter.

Oferta więc gwarantuje wygodę. Jest skierowana zarówno dla pragnących ciszy seniorów, jak i młodych rodzin, które docenią bliskość atrakcyjnych terenów zielonych.

Budownictwo popularne w wysokim standardzie

Przykład Osiedla Miodowa jest odzwierciedleniem pewnego widocznego trendu. Od kilku lat trwa hossa no nowe mieszkania. Deweloperzy pobijają rekordy sprzedaży i rekordy nowej podaży. Duży wpływ na ceny ma program MDM i jego stosunkowo niskie limity. Firmy, chcąc utrzymać wysoki popyt zazwyczaj dostosowują się cenowo do poziomów akceptowalnych w programie. Rywalizacja ofertą zazwyczaj odbywa się na poziomie jakości i dostępnych funkcjonalności.

– Z całą pewnością możemy powiedzieć, że standard obiektów w budownictwie popularnym znacznie wzrósł. Dziś już właściwie nie buduje się np. budynków bez wind, balkonów czy ogródków na parterze. Jeśli takie inwestycje powstają, na dużych rynkach mieszkaniowych skazane są na niepowodzenie
– komentuje Leszek Michniak.

Takie elementy, jak windy, balkony w każdym mieszkaniu, parking podziemny z windą, pojawiają się coraz częściej w dobrych inwestycjach w segmencie popularnym. Tak jest i w przypadku Osiedla Miodowa, gdzie w każdym budynku jest winda dostępna z poziomu garażu podziemnego (tam też znajdują się komórki lokatorskie), każde mieszkanie ma dostęp do ogródków, balkonów albo tarasów. Deweloper realizujący tę inwestycję zadbał o infrastrukturę osiedlową. Przed budynkami zapewniono przestrzeń na ogólnodostępne miejsca parkingowe oraz małą architekturę.

Deweloper zdecydował się pozostawić wokół osiedla tereny zielone, za to podjął się wybudowania chodnika wzdłuż ulicy Miodowej do skrzyżowania z ulicą Pustecką.

Podsumowanie

– Inwestycje, takie jak Osiedle Miodowa we Wrocławiu pokazują, że warto poszukać oferty w tańszej, bardziej peryferyjnej lokalizacji. Oczywiście mieszkania są tu znacznie tańsze, ale to nie jedyny argument – pod warunkiem, że inwestycja ma atrakcyjną lokalizację. Tak jest akurat w tym przypadku. Ostra rywalizacja firm deweloperskich zmusza inwestorów do większego konkurowania jakością. Poprawa lokalizacji na bliższą centrum raczej nie wchodzi w grę ze względu na ceny gruntów, ale poprawa jakości i funkcjonalności osiedla – już tak – mówi prezes Grupy WGN.

Choć pozornie nieruchomości w dalszych rejonach miast mają nikły potencjał jeśli chodzi o rynek najmu, to jednak należy pamiętać, że metropolie szybko się rozbudowują. Nowe dzielnice po kilku latach przestają być nowe i najbardziej wysunięte. Dobra koniunktura na mieszkania na wynajem oraz niższe stawki czynszów z pewnością sprawią, że i z inwestycyjnego punktu widzenia taki zakup będzie dobrym rozwiązaniem.

– W centrach dużych miast coraz ciężej o grunty – po prostu. Dlatego siłą rzeczy popyt na nowe nieruchomości będzie ogniskował się głównie na peryferiach. Nieliczne nowe inwestycje w bliskich lokalizacjach są bardzo drogie. Ci którzy chcą kupić nowe mieszkanie taniej, są skazani na oddalone osiedla. Jednak oddalone, wcale nie znaczy gorsze, co pokazuje przykład wrocławskiej Leśnicy i Osiedla Miodowa – podsumowuje Leszek Michniak.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Mieszkanie na peryferiach – opłacalna inwestycja?

Inne w tej kategorii...