Jak targować się kupując mieszkanie?

Brak komórki lokatorskiej, stare kafelki w łazience, jeden z pokojów przechodnich, elewacja budynku do wymiany – wszystkie te elementy mogą być przedmiotem negocjacji ceny nieruchomości. Jakim argumentem podeprzeć swoje oczekiwania cenowe?

To bardzo szeroki temat obejmujący ogólnie zagadnienie negocjacji i psychologii w biznesie. Generalnie zbywca nieruchomości powinien z założenia podać cenę z lekką górką, którą mógłby obniżyć. Warto też wczuć się w sytuację sprzedającego. Jeśli np. spieszy mu się, być może ma trudniejszą sytuację finansową i potrzebuje kapitału, dobrym wabikiem będzie oferta kupna „z miejsca”, czyli z załatwieniem formalności od razu – ale po nieco niższej cenie.

Należy jednak wyraźnie zaznaczyć, że powyższe „dobre rady” mają zastosowanie ale raczej na rynku wtórnym niż na pierwotnym. Z informacji NBP na temat średnich cen nieruchomości w miastach wojewódzkich wynika, że firmy deweloperskie sprzedając mieszkania nowe nie są skłonne do obniżek. Różnice między cenami ofertowymi transakcyjnymi wynoszą maksymalnie 200 – 300 zł.

W Warszawie ceny transakcyjne są niższe od ofertowych zaledwie o 100 zł (7800 – 7700). We Wrocławiu różnica wynosi nieco ponad 150 zł (6330 – 6160), a w Krakowie nieco ponad 200 zł (6520 – 6300). Na rynku wtórnym różnice cen w ofercie i transakcji są dużo większe. Przykładowo – wg NBP w Warszawie wynoszą one aż 1500 zł/ mkw. (8800 – 7300). We Wrocławiu jest to 700 zł (6000 – 5300), a w Krakowie 1000 zł (6800 – 5800). Jak więc widzimy, kupując mieszkanie używane można liczyć na to, że uda się sporo utargować.

Co możemy wskazać jako powód niższej propozycji cenowej?

Zły stan budynku

Budynek, który wymaga dokapitalizowania będzie więcej kosztował. Prawdopodobnie wzrośnie fundusz remontowy. Poza tym generalnie zły stan budynku zmniejsza wartość nieruchomości i wydłuża czas oczekiwania na kupującego. Zaniedbane otoczenie, zniszczenia i brud na klatkach schodowych robią złe wrażenie. Jeśli części wspólne są w opłakanym stanie może to negatywnie świadczyć o sąsiedztwie. Warto wtedy zasięgnąć więcej informacji na ten temat i generalnie dobrze zastanowić się nad zakupem.

To samo odnosi się do technologii postawienia itp. Jeśli budynek nie przechodził termomodernizacji, odbije się to negatywnie na naszych rachunkach. Poza tym latem może się przesadnie nagrzewać, a zimą wychładzać. Wielka płyta cierpi na szereg innych wad, np. zjawisko tzw. cofki. Ewidentnym mankamentem, który znacznie obniża wartość nieruchomości na wyższej kondygnacji będzie brak windy.

Zły stan mieszkania

Poważne uchybienia, takie jak np. instalacje do wymiany, czy grzyb na ścianach siłą rzeczy wymagają niższej ceny. Zazwyczaj zbywcy mają tego świadomość, co nie oznacza, że nie powinniśmy próbować jeszcze zbijać cenę. Posiadacze mieszkań do remontu częściej chcą się ich szybko pozbyć i obawiają się, że nie uda się znaleźć klientów, dlatego mogą być bardziej skłonni do negocjacji.

Innym powodem do targów może być ogólny standard nieruchomości. Nawet jeśli lokal nie ma ewidentnych wad i jest jako tako utrzymany, możemy zaproponować niższą cenę, gdy po prostu dawno nie był odświeżany. Jeśli np. wymaga przemalowania, kafelki w łazience są starego typu, drzwi i okna – również nie były wymieniane, daje nam to pretekst negocjacyjny. Kupno wiąże się przecież z automatycznym nakładem finansowym.

Wady rozplanowania

Niewygodne rozplanowanie może zmniejszać komfort życia w danym miejscu. Jeśli lokal ma np. wąski, nieustawny przedpokój czy ślepą kuchnię – będą to oczywiste mankamenty. Podobnie, gdy jeden z pokojów jest przechodni. Dla inwestorów taka nieruchomość wiąże się z obniżeniem zakładanych przychodów z najmu, bowiem jedno pomieszczenie pozostanie niewynajęte.

Przyczynkiem negocjacyjnym może być również złe zorientowanie mieszkania względem stron świata. Jeśli okna mamy skierowane na zachód, możemy spodziewać się popołudniu ostrego słońca wpadającego do mieszkania. Latem pomieszczenie będzie się mocno nagrzewać. Zdecydowanym minusem są również okna na północ. W takiej sytuacji w naszym mieszkaniu będzie mało światła. Mieszkanie na czwartym piętrze, czteropiętrowego budynku oznacza z kolei ryzyko, że latem w pomieszczeniach będzie „piekarnik” od nagrzewającego się dachu. Wiele zależy od termomodernizacji budynku.

Brak pomieszczeń dodatkowych

Balkon, komórka lokatorska/piwnica, miejsce postojowe – każda z tych powierzchni warta jest kilkadziesiąt tysięcy złotych i brak którejkolwiek z nich znacznie obniży komfort życia w danym miejscu. Dlatego jak najbardziej – w sytuacji gdy nie ma tych pomieszczeń – powinniśmy się domagać niższej ceny.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Jak targować się kupując mieszkanie?

Inne w tej kategorii...