Nowe mieszkania z rynku wtórnego alternatywą wobec oferty deweloperów

Mieszkania kilkuletnie, czyli z tzw. nowego budownictwa, są najwyżej wycenianymi nieruchomościami na rynku wtórnym. Z danych WGN wynika, że płaci się za nie przeciętnie o około 10 proc. więcej niż wynosi lokalna średnia cenowa. Równocześnie jednak takie nieruchomości nie odbiegają od cen mieszkań nowych od deweloperów. Oznacza to, że wybór mieszkania kilkuletniego może być dobrym rozwiązaniem.

Dlaczego? Bowiem klient, który ceni nowe budownictwo i poszukuje nowego mieszkania, w praktyce dostaje je, natomiast – jeśli jest ono w dobrym stanie – może automatycznie się wprowadzić, bez konieczności ponoszenia dodatkowych nakładów finansowych.
Na rynku pierwotnym sytuacja przedstawia się inaczej. Dominuje tzw. standard deweloperski. Kupujący zazwyczaj dostaje więc mieszkanie, na które składają się ściany gotowe do malowania, wylewka na podłodze, drzwi wejściowe, doprowadzone instalacje oraz parapety. Resztę musi wykończyć we własnym zakresie, a to oznacza wydatek kolejnych kilkudziesięciu tysięcy złotych oraz poświęcony czas, podczas którego nieruchomość nie jest gotowa do zamieszkania.

Dlatego właśnie dobrym wyjściem, dla osób, które cenią nowe budownictwo, jest poszukanie alternatywy w postaci mieszkania na nowym, kilkuletnim osiedlu i kupno takiej nieruchomości od pierwszego właściciela. W ten sposób kupujący dostaje nieruchomość w praktyce jeszcze „niezużytą”, z wszystkimi funkcjonalnościami nowych osiedli, których brak w starszym budownictwie (np. parking podziemny, windy, większa estetyka klatek schodowych i podwórek, monitoring, ochrona itp.), a dodatkowo nie musi wykładać pieniędzy na wykończenie i może z nieruchomości od razu korzystać.

Co więcej – z danych analityków WGN wynika, że takie posunięcie może być opłacalne cenowo. Dlaczego? Mimo stabilizacji cenowej, stawki za mieszkania na rynku pierwotnym rosną. W tym roku wzrosty cen zyskały przyspieszenia, wynikającego ze świetnej koniunktury. Przykładowo: we Krakowie w ciągu 12 miesięcy ceny nowych mieszkań wzrosły aż o 8 proc. – z 6300 w III kw. 2016 do 6800 w III kw. 2017 (dane NBP).

Osoby sprzedające mieszkania zazwyczaj chcą na nich zarobić, a więc doliczają sobie „marżę” do ceny, za którą sami kupili nieruchomość – np. wliczają nakłady na wykończenie, elementy wyposażenia – jednak kilka lat temu stawki były niższe. Pozostając na przykładzie Krakowa – pod koniec 2013 roku za mieszkania nowe płaciło się tam 5700 zł/mkw. Oznacza to, że często stawki za nieruchomości kilkuletnie są albo na poziomie aktualnych cen mieszkań nowych, albo nawet niższe. W efekcie klient, który zdecyduje się na taką nieruchomość, w praktyce za te same pieniądze również może kupić nowe mieszkanie, tyle że nie wymagające dodatkowych nakładów na wykończenie.

Dla zobrazowania tej tezy posłużmy się przykładem Wrocławia. W stolicy Dolnego Śląska ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wynosiły w III kw. 2017 – 6500 zł/mkw. Ile natomiast zapłacimy za mieszkanie kilkuletnie, kupione od pierwszego właściciela? Przykładowo: za nieruchomość z 2015 roku oddaloną około kilometra od ścisłego centrum, położną w sąsiedztwie głównego dworca kolejowego jeden z oferentów oczekuje po 6000 zł/mkw. Inna, przykładowa oferta to 57 – metrowe, urządzone mieszkanie, w budynku z 2014 roku, wycenione na 350 tys. zł, czyli po 6100 zł/mkw. Za mieszkanie w budynku z 2010 roku na Maślicach – około 6 km od ścisłego centrum trzeba natomiast zapłacić blisko 6500 zł od metra kwadratowego.

Jak więc widzimy ceny mieszkań kilkuletnich nie odbiegają stawkami od mieszkań nowych, a nawet często są tańsze. W Krakowie średnia cen z rynku pierwotnego wynosi obecnie 6800 zł/mkw. Za 7 – letnie mieszkanie w Nowej Hucie sprzedający oczekuje po 6300 zł/mkw. Na drugim biegunie cenowym mamy lokalizacje centralne. W lokalizacji Prądnik Czerwony, oddalonej o około 4 km od Starego Miasta, za 5 – letnie mieszkanie trzeba będzie zapłacić po 7600 zł/mkw. Z kolei mieszkanie w nowym budynku w bliskiej ścisłemu centrum dzielnicy Krowodrza zostało z kolei wycenione na 450 tys. zł za 49 mkw. co daje stawkę rzędu ponad 9000 zł/mkw.

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN

Nowe mieszkania z rynku wtórnego alternatywą wobec oferty deweloperów

Inne w tej kategorii...