Mieszkania we Wrocławiu – sprawdzamy ceny na wiosnę 2017

Stare Miasto, Krzyki, Biskupin, bliższa Fabryczna (rejon ulicy Legnickiej) – to najdroższe lokalizacje mieszkaniowe we Wrocławiu. Popularność zyskuje też Śródmieście oraz rejon Przedmieścia Oławskiego.

Do najtańszych nieodmiennie należą lokalizacje oddalone – m.in. Leśnica i Psie Pole. Dużo inwestycji deweloperskich w segmencie popularnym, spełniającym wymogi programu MDM jest z kolei realizowanych na Złotnikach.

Stolica Dolnego Śląska to jedna z najdroższych lokalizacji w Polsce. Wrocławskie ceny nowych lokali są co prawda niższe niż w Warszawie (7700/mkw.), Krakowie (6500/ mkw.) i Gdańsku (6400 zł), ale na tym samym poziomie, co w Poznaniu i wyższe od pozostałych miast regionalnych.

Wg danych NBP za IV kw. 2016 średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania we Wrocławiu wynosi obecnie 6160 zł. Na rynku wtórnym przeciętne stawki za mieszkania we Wrocławiu wg NBP kształtują się na poziomie 5500 zł/ mkw. i też sukcesywnie rosną. Od końca 2013 r. zanotowano wzrost o niecałe 500 zł na metrze kwadratowym.

Z danych Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich (raport za IV kw. 2016) wynika, że tylko około 12 proc. oferty na rynku wtórnym mieści się w limitach cenowych programu Mieszkanie dla Młodych. Lepiej jest w przypadku mieszkań nowych – tu warunki cenowe programu spełnia około 30 proc. mieszkań.

Rynek pierwotny

W segmencie popularnym, a więc najtańszych mieszkań, inwestorzy zabudowują dalsze rejony miasta. Chętnie wybierane przez deweloperów są Złotniki. Tutaj zresztą prawdopodobnie najwięcej lokali spełnia wymogi programu MDM.

W bliższych centrum lokalizacjach – z racji wrocławskiej specyfiki nowe inwestycje często zapełniają “dziury” w zwartej zabudowie kamienic – m.in. w rejonie przedmieścia Oławskiego. Przy ul. Prądzyńskiego duży projekt mieszkaniowy zrealizował deweloper Inter – Es. Z kolei firma Dachbud zrealizowała duży kompleks mieszkaniowy w świetnej lokalizacji – blisko dworca PKP – w kwartale ulic Dąbrowskiego, Pułaskiego i Kościuszki.

Deweloperzy coraz częściej też decydują się adaptować obiekty już stojące – m.in. kamienice, które po wyremontowaniu i podniesieniu standardu stają się prestiżowymi budynkami apartamentowymi.
Firmy “wchodzą” też z inwestycjami na dawne tereny kolejowe, przemysłowe czy z inną infrastrukturą. Zyskuje na tym oczywiście tkanka miejska. Jako przykłady można wskazać choćby na projekt Promenady Wrocławskiej firmy Vantage Development, zlokalizowany na granicy Śródmieścia Karłowic, w miejscu po dawnych Zakładach Naprawczych Taboru Kolejowego. Ten niewykorzystywany obszar miasta został zajęty przez nową dzielnicę – Promenady Wrocławskie – z pełną infrastrukturą i częścią komercyjną w postaci obiektów biurowych. Innym przykładem podobnego działania jest choćby osiedle Olimpia Port firmy Archicom, powstałe na północy miasta, wzdłuż kanału Odry.

Rynek wtórny

Do najtańszych typów budownictwa w segmencie mieszkań używanych należą blokowiska i stare kamienice.
Bloki z wielkiej płyty – mimo, że postrzegane jako nieatrakcyjne – ciągle cieszą się dużym zainteresowaniem klientów. Ceny takich mieszkań zazwyczaj są lekko obniżone (nie dotyczy to bloków w bardzo dobrych lokalizacjach).

Do największych wrocławskich osiedli mieszkaniowych należą na pewno: Gądów (Osiedle Kosmonautów), Popowice, Pilczyce, Nowy Dwór, Kozanów, Gaj, Różanka. Ceny mieszkań oczywiście są zróżnicowane, ale z informacji pośredników WGN wynika, że zazwyczaj wielką płytę wycenia się nieco niżej. Na rynku wtórnym niższe wyceny dotyczą z pewnością Kozanowa, który ucierpiał wizerunkowo w skutek zalania podczas powodzi w 1997 r. i podtopienia w 2010 r.

Przeciętne stawki za mieszkania w tej lokalizacji wynoszą około 4500 – 5000 zł od metra kwadratowego. Na innych tzw. blokowiskach jest nieco drożej, jednak mieszkania w blokach – o ile nie wyróżnia ich świetna lokalizacja zazwyczaj nie kosztują więcej niż około 5500 zł/ mkw. Do popularnej wielkiej płyty we Wrocławiu na pewno należy zaliczyć Gaj, Nowy Dwór i Gądów.

Jeśli chodzi o wrocławskie kamienice – jest to bardzo ciekawy segment rynku. W stolicy Dolnego Śląska liczbę kamienic szacuje się na około 3000. Od kilku lat kamienice – nie tylko we Wrocławiu – cieszą się rosnącym zainteresowaniem nabywców. Klienci doceniają historyczny charakter takich nieruchomości, piękne elewacje, grube mury zapewniające przyjemny chłód latem, duże okna, wysokie sufity oraz duże metraże. Deweloperzy sięgają po kamienice, by realizować projekty mieszkaniowe ale również i komercyjne. W takich nieruchomościach powstają więc biura, kancelarie, hotele, restauracje itp.

Ceny są bardzo zróżnicowane. Z jednej strony łatwo trafić na mieszkanie do remontu, sprzedawane po obniżonej cenie. Z drugiej – to samo mieszkanie po wyremontowaniu znacznie zyskuje na wartości. Przykład – 40 – metrowa kawalerka, wykończona w wysokim standardzie, w przedwojennym budynku zlokalizowanym na Nadodrzu (cześć wrocławskiego Śródmieścia) została wyceniona na 280 tys. zł, co daje cenę na poziomie 7000 zł/ mkw. – o 1500 zł wyższą od średniej wrocławskiej.

Apartamenty

Wrocławski rynek mieszkań luksusowych szybko się rozwija. Ceny na wrocławskim rynku luksusu mogą przekraczać 20 tys. zł/ mkw. 80 – metrowy apartament w kompleksie Zielona Etiuda na wrocławskich Krzykach to wydatek rzędu 1,6 mln zł. Z kolei za 60 – metrowe mieszkanie w kamienicy bezpośrednio w Rynku kupujący będzie musiał zapłacić ponad 850 tysięcy. Tu stawka za metr wynosi ponad 14 tys. zł.
Na rynku pierwotnym przybywa w stolicy Dolnego Śląska realizacji z najwyższej półki. Niejako symbolem wrocławskiego segmentu nieruchomości luksusowych jest wieżowiec Sky Tower firmy Lc Corp. Do segmentu apartamentów z najwyższej półki na rynku pierwotny zalicza się również inwestycja OVO Wrocław, a więc kompleks apartamentowo – biurowy, z hotelem Double Tree by Hilton świetnie położony – blisko ścisłego centrum miasta. Kompleks oferuje prestiżowe apartamenty i penthouse’y z cenami przekraczającymi milion złotych.

Rynek najmu

Wrocław to jedna z najlepszych w Polsce lokalizacji inwestycji pod wynajem. Duża liczba przybyszów z Polski i zagranicy w poszukiwaniu pracy oraz duża liczba studentów- sprawiają, że koniunktura ciągle jest bardzo wysoka.

Stawki czynszów najmu we Wrocławiu mieszczą się w średnim przedziale 33 – 35 zł od metra kwadratowego miesięcznie. Wynajem 40 – metrowego mieszkania w przyzwoitej lokalizacji to miesięczny wydatek rzędu około 1600 – 1700 zł. Do tego oczywiście należy doliczyć czynsz administracyjny i media. Droższe jest nowe budownictwo i wyższy standard – zazwyczaj stawki przekraczają w takim przypadku 45 zł/ mkw.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Mieszkania we Wrocławiu – sprawdzamy ceny na wiosnę 2017

Inne w tej kategorii...