Domy z betonów wciąż popularne

Wielka płyta – dziś uważana często za archaiczny typ budownictwa o sporej liczbie wad, należy jednak do najpopularniejszego rodzaju mieszkań na rynku wtórnym. Nieruchomości tego typu mają nieco obniżone ceny. Czy jednak opłaca się w nie inwestować?

Pytanie jest zasadne. Czy z czasem klienci zupełnie odwrócą się od blokowisk i mieszkania te w perspektywie kilku, kilkunastu lat znacznie stracą na wartości? Dziś wydaje się to mimo wszystko mało realne, przede wszystkim dlatego, że w blokach ciągle żyje kilkanaście milionów Polaków.

Nie ulega jednak wątpliwości, że wielka płyta – by móc konkurować z nowszą ofertą – musi podnosić swój standard. Przykład ostatnich 10 lat pokazuje, że inwestowanie w nieruchomości nie jest pozbawione ryzyka. Po górce cenowej z lat 2006 – 2008 mieszkania mocno straciły na wartości – nawet o kilkadziesiąt procent. Ceny ciągle nie wróciły do poziomów ze szczytu górki.

Pokazuje to, że wybór mieszkania powinien uwzględniać zmiany koniunktury. Starsze, mniej atrakcyjne budownictwo jest w większym stopniu narażone na spadki cen. Czy właśnie to grozi „domom z betonu”?

Wielka płyta – wady i zalety

Wielka Płyta powstawała w Polsce od lat 60 do końca 80′ ubiegłego wieku. Jako tania forma budowania miała zniwelować deficyt mieszkaniowy. I tak w dużej mierze się stało. Szacuje się, że obecnie w blokach żyje nawet 12 mln Polaków.

Dziś powszechnie uważa się blokowiska za przestarzałe. Lista wad, o które „oskarża się” wielką płytę jest długa. Zaliczymy do nich m.in. niską estetykę i nieatrakcyjną architekturę, niską jakość wykonania części wspólnych, dużą energochłonność, brak wind w budynkach czteropiętrowych i parkingów podziemnych, zsypy w większych blokach, słabą wentylację, zjawisko tzw. cofki itp.
To z pewnością nie cała lista wad wielkiej płyty. Zwłaszcza brak wind może być istotnym mankamentem. Dziś na rynku pierwotnym, nawet w najtańszym budownictwie, właściwie są one standardem.

Mimo szeregu wad, bloki jednak dysponują także bardzo istotnymi zaletami. Zaliczymy tu przede wszystkim lokalizacje. Od lat 60′ ubiegłego wieku w naszych miastach zaczęły powstawać wielkie blokowiska, ale też bloki wyrastały, wypleniając dziury w zabudowie, nawet w centralnych rejonach miast. Tak więc bardzo często są świetnie zlokalizowane. Także duże osiedla mogą z powodzeniem konkurować lokalizacją z budownictwem deweloperskim – zwłaszcza w tanim segmencie popularnym. Blokowiska rzadziej cierpią też na niedomogi komunikacyjne – m.in. brak dobrych połączeń komunikacji miejskiej, z czym często z kolei zmagają się nowe osiedla.

Kolejna zaleta to infrastruktura na miejscu. W konfrontacji z wieloma realizacjami deweloperskimi, blokowiska wypadają tu zwycięsko. Na osiedlach nie obserwuje się, typowej dla nowego budowania, ciasnoty. Ponadto mają one na miejscu wszystko co niezbędne do życia – są więc szkoły, przedszkola, zazwyczaj park, sklepy, przychodnie itp. Na oddalonych nowych osiedlach mogą być z tym problemy.

I na koniec zaleta nie do przecenienia Na rynku wtórnym mieszkania w blokach są najczęściej istotnie tańsze. Z szacunków analityków WGN wynika, że średnio jest to około 500 – 700 zł/mkw. niżej. Jeśli więc dodać do tego powyższe zalety okaże się, że poczciwe bloki mają całkiem przyzwoitą relację jakości do ceny. Ponadto cały czas się modernizują.

Wielka płyta do poprawki

Przykłady poważniejszych przebudów wielkiej płyty, które pokazują, że obiekty te mają spory potencjał, spotykamy głównie za granicą. We wschodnich Niemczech problem blokowisk pozostałych po dawnym NRD był rozwiązywany kilkanaście lat temu. Dzięki gruntownym remontom elewacji i zastosowaniu nowoczesnych materiałów udało się uzyskać ciekawe efekty. We Francji już w 1989 r. podjęto się przebudowy bloku z lat 60′ ubiegłego wieku, zlokalizowanego pod Paryżem. Architekci dzięki systemowi dostawianych od zewnątrz pomieszczeń o konstrukcji metalowej (system Epal d’Harc) uzyskali efekt mieszkań dwupoziomowych.

W Polsce na razie nie spotyka się poważniejszej ingerencji w tkankę blokową, ale poprawia się energooszczędność takich budynków (termomodernizacje) oraz estetyka elewacji, klatek schodowych itp. Spółdzielnie i wspólnoty przeprowadzają sukcesywnie potrzebne remonty. Znacznie poprawia się też jakość otoczenia bloków – m.in. nowoczesne place zabaw, elementy małej architektury itp. Na osiedlach wprowadza się coraz częściej rozwiązania znane z nowego budownictwa – takie jak m.in. monitoring, wjazdy na szlabany itp.

Tak więc – podsumowując: mimo że wielka płyta jest nienowoczesną formą budownictwa, z uwagi na bardzo duże zasoby, często w świetnych lokalizacjach, wydaje się że nie straci ona na zainteresowaniu klientów. Poprawia się jakość i estetyka tych budynków, a niskie ceny sprawiają, że ciągle jest to bardzo atrakcyjna oferta na rynku wtórnym.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Domy z betonów wciąż popularne

Inne w tej kategorii...