Mieszkania używane wrócą do łask klientów.

Ostatnie lata na rynku mieszkaniowy upłynęły pod znakiem rosnącej koniunktury na mieszkania nowe. Rynek pierwotny pod względem popularności i liczby sprzedanych lokali nieomal zrównał się z wtórnym. Stało się tak głównie dzięki dopłatom MDM i niskiemu oprocentowaniu kredytów. Teraz może się to jednak zmienić i mieszkania używane znów bardziej wrócą do łask.

Choć od września 2015 także rynek wtórny mieszkań jest objęty programem MDM, ceny nie rosną. Stabilizacja trwa co najmniej od dwóch lat. Wpływ MDM jest niewielki, bowiem w największych miastach, gdzie mieszkania są najdroższe, odsetek lokali spełniających wymogi cenowe programu jest bardzo mały. W ciągu dwóch lat na głównych rynkach ceny albo się nie zmieniły, albo mowa o zmianach rzędu 200 zł na metrze kwadratowym, a więc minimalnych. Pokazuje to dobrze poniższy wykres – oparty na danych NBP.

Wykres 1

1

 

 

Niewykluczone jednak, że w perspektywie roku, dwóch mieszkania używane znów wrócą do łask klientów, co może przełożyć się na bardziej zdecydowany wzrost cen.
Na razie to branża deweloperska ciągle może cieszyć się z hossy. Ostatni rok był dla deweloperów rekordowy, i w tym roku wyniki sprzedażowe są bardzo dobre. Z danych opublikowanych przez deweloperskie spółki giełdowe wynika, że w samym tylko III kwartale 2016 roku firmy notowane na rynku Catalyst sprzedały ponad 4500 mieszkań, tym samym poprawiając o 10 proc. wynik sprzed roku. Od początku roku do końca września 15 deweloperów sprzedało natomiast ponad 13 tysięcy mieszkań, co już jest wynikiem o 15 proc. lepszym niż w analogicznym okresie roku ubiegłego, który przypomnijmy – zakończył się rekordem sprzedażowym na wiodących rynkach ponad 51 tysięcy lokali. W tym roku wg REAS wynik ten może wynieść nawet 59 tysięcy sprzedanych mieszkań, a do końca III kw. w największych miastach firmy zbyły już ponad 43 tysiące lokali.

Podobne wnioski płyną z danych odnośnie kredytów hipotecznych. Jak informuje NBP: w II kwartale 2016 r. udzielono nowych kredytów o wartości 11,6 mld zł, co oznacza wzrost o 19,7% wobec ub. kwartału oraz wzrost o 9,6% względem II kw. 2015 r. Wg Amron Sarfin przeciętna marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) w czerwcu 2016 roku wyniosła 2,05% i była wyższa zaledwie o 0,02 p.p. od średniej marży notowanej na koniec marca. Stopa referencyjna NBP pozostała na poziomie 1,50%, a WIBOR 3M minimalnie wzrósł – z poziomu 1,67% w marcu do 1,69% w czerwcu 2016 roku, w wyniku czego przeciętne oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego wzrosło o 0,02 p.p. w porównaniu do marca 2016 roku i na koniec badanego kwartału wyniosło 3,76%.

Skutek rozkręconego popytu na nowe mieszkania jest taki, że choć Polacy ciągle chętniej kupują te używane, to rynek pierwotny znacznie podciągnął swój wynik. Obecnie szacuje się, że około 44 proc. mieszkań sprzedawanych w naszym kraju to mieszkania nowe. To dużo, biorąc pod uwagę, że jeszcze kilka lat temu stosunek był bliżej 70 : 30 na rzecz rynku wtórnego.

To się jednak może zmienić, głównie dlatego, że słabnie najważniejszy motor obecnego popytu – czyli MDM. Środki z programu szybko się wyczerpują, a pozostały jeszcze tylko dwa lata. Z kolei nowe zastępcze programy pomocowe będą oparte na zupełnie innej filozofii i nie będą już bezpośrednio stymulować sprzedaży (czy też jak mawiają niektórzy z przekąsem: dofinansowywać banki i deweloperów). Obecny rząd postawił na oszczędzanie na cele mieszkaniowe i budowę tanich mieszkań na wynajem.

Klienci nie będą więc mogli liczyć na dopłaty, tymczasem wymogi kredytowe znacznie się zaostrzą. W przyszłym roku wkład własny wyniesie min. 20 proc., co więcej w perspektywie roku/dwóch można się spodziewać wzrostu stóp procentowych, a więc i rat kredytów. To uderzy w zdolność kredytową Polaków i może skłonić ich do poszukiwań tańszej alternatywy.

Tę znajdą właśnie na rynku wtórnym, gdzie mieszkania są znacznie tańsze. Przykład z Krakowa. Wg NBP średnie ceny mieszkań nowych wynoszą tam obecnie 6300 zł/mkw., używanych – 5700. Oszczędność jest jednak większa, bowiem lokal z rynku wtórnego nie wymaga natychmiastowego wkładu finansowego, w odróżnieniu od mieszkań w standardzie deweloperskim, które trzeba wykończyć, co oznacza wydatek kolejnych kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Teresa Michniak
Dział Analiz WGN

Inne w tej kategorii...