Ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań – sprawdzamy różnice.

Przeciętnie 150 – 250 zł możesz utargować kupując obecnie mieszkanie u dewelopera. Znacznie bardziej skłonni do obniżek cen są właściciele mieszkań używanych. W największych miastach średnie różnice między stawkami w ofercie i transakcji wynoszą około 1000 zł od metra kwadratowego.

Skąd tak drastyczna różnica między mieszkaniami nowymi a używanymi? Należy pamiętać o specyfice obu rynków. W przypadku mieszkań nowych ceny są ściśle powiązane z aktualną koniunkturą, a ta ma się dobrze. Deweloperzy notują wysoką sprzedaż, jednak mieszkania nie drożeją dynamicznie. Popyt jest więc zrównoważony z podażą. Firmom udaje się stosunkowo płynnie wyprzedawać ofertę, dzięki czemu nie mamy na razie do czynienia ze zjawiskiem nadpodaży, a więc presji na spadki cen, ale z drugiej strony także popyt nie przekracza znacząco podaży nowych mieszkań, dzięki czemu mieszkania dynamicznie nie drożeją. Poza tym ceny są ściślej niż w przypadku rynku wtórnego powiązane z programem MDM.
Jeśli chodzi natomiast o rynek wtórny – większe różnice cenowe wynikają z bogatszej, bardziej zróżnicowanej oferty, większej liczby dostępnych lokalizacji, różnego stanu technicznego lokali a także sytuacji finansowej sprzedających.

Kto ma szansę na obniżkę?
Na rynku pierwotnym szansę na rabat mają ci, którzy kupują np. ostatnie mieszkania w inwestycji już gotowej, które od dłuższego czasu czekają na sprzedaż. Deweloperzy chętniej będą skłonni do negocjacji także wtedy, gdy kupujemy za gotówkę, lub wpłacamy na początku większą część pieniędzy. Na rabaty mogą liczyć również kupujący pakietowo, a więc większą liczbę mieszkań.

Na rynku wtórnym zmiennych jest znacznie więcej, łatwiej trafić na tzw. okazję. Do negocjacji powinni być skłonni właściciele mieszkań dużych, jako trudniej zbywalnych. Targować się można także, gdy mieszkanie posiada istotne defekty, jest do remontu itp. O chęci podjęcia negocjacji na pewno będzie przesądzać sytuacja sprzedającego, jeśli np. mieszkanie jest obciążone długiem itd.

Różnice cen
Z informacji pośredników i analityków WGN wynika, że przeciętne różnice cenowe na rynku wtórnym między ofertami a transakcjami wynoszą 7,5 – 10 proc. Na rynku pierwotnym jest to obecnie tylko 2 – 3 proc. Skalę dysproporcji między cenami ofertowymi a transakcyjnymi pokazują też najnowsze dane o średnich cenowych, opublikowane przez NBP.

Jak widzimy na wykresie 1, jeśli chodzi o mieszkania nowe, różnica jest bardzo niewielka. Na wiodących rynkach zazwyczaj nie przekracza 250 zł na metrze kwadratowym. Najwięcej wynegocjować można u deweloperów w Katowicach, gdzie ceny transakcyjne są niższe w stosunku do tych z ofert o 400 zł/ mkw. Z kolei najmniej skłonni do obniżek okazują się sprzedający w Łodzi. Tutaj różnica to zaledwie kilkadziesiąt złotych. Jeśli chodzi o dominujące rynki, takie jak Warszawa, Kraków czy Wrocław najczęściej ceny w transakcji są niższe o około 150 do 250 zł od tych w ofercie.

Rynek wtórny daje o wiele większe szanse zbicia ceny, co pokazuje Wykres 2. Z zestawienia NBP wynika, że w Warszawie to aż 1600 zł na metrze, co stanowi aż 17 proc. ceny ofertowej! W Krakowie ta różnica wynosi średnio około 1000 zł, w Poznaniu – 900, we Wrocławiu i Gdańsku – 700, w Łodzi można utargować 500 zł, a w Katowicach 300 za metr.

Wykres 1, rynek pierwotny, dane NBP za I kw. 2016
a

 

Wykres 2, rynek wtórny, dane NBP za I kw. 2016
b

 

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Inne w tej kategorii...