Kredytobiorcy których mieszkania są niezbywalne bronią się przed stratami finansowymi wynikającymi z niekorzystnej sprzedaży.
Odpowiedzią na taki stan rzeczy może być zamiana mieszkania na inne. Tego typu transakcje obecnie zdecydowanie zyskują na popularności. To też dobre rozwiązanie dla osób, które nie mają wystarczającej zdolności kredytowej, by kupić sobie np. większe mieszkanie.
Transakcje zamiany pozwalają na cały szereg różnorodnych rozwiązań i często okazują się praktyczniejsze, wygodniejsze do przeprowadzenia, niż sprzedaż mieszkania i kupno nowego. Tak może być np. przy przeprowadzce do innego miasta, bądź w różnych sytuacjach życiowych – powiększenia rodziny, rozwodu itp.
Transakcje zamiany dają też możliwość zbycia mieszkania osobom, które mają kredyty hipoteczne, a wartość ich nieruchomości jest obecnie mniejsza niż kwota kredytu pozostała do spłaty. Taki scenariusz dotyka „frankowiczów” ale również kredytobiorców w złotówkach, którzy na przykład zadłużali się na 40 – 50 lat i w swoich ratach spłacają w większości odsetki. W międzyczasie ceny mieszkań spadły i ludzie ci również nie są w stanie ich sprzedać bez straty. Mogą za to próbować zamienić.
Jeśli jednak nieruchomość obciążona jest hipoteką musimy pamiętać, że kluczem do powodzenia takiej transakcji będzie właściwa wycena. Nowe mieszkanie musi być warte przynajmniej tyle, ile wynosi kwota kredytu, bowiem to ono będzie pełnić funkcję zabezpieczenia.
Jeśli nie jest tyle warte bank może nie wydać zgody na taką transakcję, lub też zażądać dodatkowych zabezpieczeń.
Formą ucieczki od duszącego finanse domowe kredytu hipotecznego może być np. próba zamiany mieszkania na mniejsze. W takiej sytuacji różnicę w wartości wpłaca nam w gotówce druga strona, a my przeznaczamy ją na spłatę części kredytu. W ten sposób istotnie zmniejszamy sobie zobowiązanie i wysokość miesięcznej raty. Warunkiem powodzenia musi być jednak – tak jak powyżej – odpowiednia wartość nowego mieszkania, by mogło pełnić rolę zabezpieczenia pozostałego do spłaty kredytu.
Z opcji zamiany mieszkań mogą skorzystać też osoby, które mają za słabą zdolność kredytową, by pozwolić sobie na wymarzone nowe mieszkanie. Wtedy szukają klienta, który zamieni się swoim „lepszym” mieszkaniem na nasze, a różnicę w wartości pokryjemy z kredytu hipotecznego. Dzięki temu będziemy potrzebować mniejszej kwoty, na którą wystarczy nasza zdolność. Z kolei bank jako zabezpieczenie przyjmie nową nieruchomość.
Pewnym problemem w transakcjach zamiany może być fakt, że na kontrahenta może nam przyjść długo czekać. Wynika to z faktu wielu parametrów które muszą być jednocześnie spełnione, by transakcja była satysfakcjonująca dla obu stron. Chodzi o wartość obu mieszkań, wielkość, standard, możliwości finansowe osoby, która ma dopłacić, lokalizację itp.
Trudniej „złapać” odpowiedniego kontrahenta, któremu wszystko będzie odpowiadało, trudniej też znaleźć takie mieszkanie, które nam będzie w stu procentach odpowiadać. Dlatego – jeśli zależy nam na czasie – warto posiłkować się pośrednikiem na rynku nieruchomości, który dysponuje bazą klientów i zna ich oczekiwania.
Transakcje zamiany mieszkań będą w najbliższych latach na pewno coraz popularniejsze. Wynika to z faktu, że wielu kredytobiorców – zwłaszcza tych, którzy kupowali mieszkania na tzw. górce cenowej – w latach 2007 – 2008 – ma dziś problemy ze sprzedażą swoich nieruchomości bez strat finansowych, zwłaszcza jeśli kupowali na kredyt. Dla takich osób zamiana może być jedyną formą ratunku.
Genowefa Marciczkiewicz, Dział Analiz WGN
