Za jakie naprawy w mieszkaniu odpowiedzialny jest najemca, a za jakie wynajmujący?

44

Lokator w myśl obowiązujących przepisów ma obowiązek oddać mieszkanie w stanie niepogorszonym, co oznacza, że właściciel może oczekiwać od niego przemalowania mieszkania. Także naprawy i konserwacja urządzeń spadają na najemcę.

Wbrew pozorom odpowiedzialność lokatora za naprawy w mieszkaniu jest spora. Na gruncie funkcjonujących przepisów nie ma on prawa wzywać właściciela do naprawy baterii łazienkowej, gniazdka, czy dziury w ścianie. Wszystko to są sprawy, za które on ponosi odpowiedzialność, a dosyć precyzyjnie określa ją ustawa o ochronie praw lokatorów. Mówi ona, że: Najemca zobowiązany jest do dokonywania drobnych napraw i konserwacji na własny koszt, między innymi naprawy podłóg, wykładzin podłogowych, okien, drzwi, malowania ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, naprawy instalacji i urządzeń technicznych, legalizacji i wymiany wodomierza w lokalu. Na własny koszt najemca zobowiązany jest do usuwania awarii powstałych z jego winy.

W szczególności chodzi o naprawy i konserwacje:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2) okien i drzwi;
3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Co więcej – najemca ma zostawić lokal w stanie niepogorszonym, co oznacza, że zasadne jest oczekiwanie właściciela, że go przemaluje. Art 6. przywołanej ustawy mówi, że:  przed zakończeniem najmu i opróżnieniem lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać obciążających go napraw.

Obowiązki właściciela:
Co w takim razie obciąża odpowiedzialnością wynajmującego? Najkrócej rzecz ujmując – wszystko to, co nie dotyczy odpowiedzialności najemcy, a bardziej precyzyjnie: wynajmujący ma dostarczyć mieszkanie zdatne do użycia. Po jego stronie są więc poważniejsze remonty, gdzie w grę nie wchodzi naprawa, tylko wymiana. ma on zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
Do obowiązków wynajmującego należy:
4) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia;
5) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza: napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody (bez armatury i wyposażenia), a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej (z wyjątkiem osprzętu), wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Przepisy a rzeczywistość
W praktyce rzadko się zdarza, by właściciele egzekwowali zapisy ustawowe. Najczęściej kwestie napraw i remontów są dogadywane na bieżąco, co niestety – przy nieprecyzyjnych zapisach umownych – może generować konflikty. Rzadko też wynajmujący oczekują, że najemcy na koniec wynajmu odświeżą lokal. Częściej tego typu oczekiwania można spotkać u inwestorów, którzy dysponują większą liczbą lokali na wynajem.

W praktyce przy wynajmie prywatnym przepisy pozwalają dowolnie, poprzez zapisy umowy, określić odpowiedzialność remontową. Można nawet w całości przerzucić ją na jedną stronę. Ważne by zapisy w tej kwestii były jak najbardziej precyzyjne. Należy też zadbać o stworzenie szczegółowego protokołu zdawczo – odbiorczego mieszkania, z dokumentacją fotograficzną, prezentującą ewentualne uszkodzenia. Jest to w interesie obu stron. Dzięki precyzyjnej dokumentacji najemca nie będzie mógł np. przypisywać uszkodzeń dokonanych przez siebie wcześniejszemu stanowi technicznemu lokalu, z drugiej strony wynajmujący nie będzie mógł oczekiwać napraw wcześniej występujących usterek i uszkodzeń.

Teresa Michniak
Dział Analiz WGN

Za jakie naprawy w mieszkaniu odpowiedzialny jest najemca, a za jakie wynajmujący?

Inne w tej kategorii...