Za ile kupisz mieszkanie do remontu?

Moneta najnowsze IMieszkanie do remontu może być dobrą alternatywą dla osób poszukujących lokum, a nie dysponujących dużą gotówką, wystarczającą na kupno mieszkania o odpowiednim standardzie. Lokale tego typu to też gratka dla inwestorów. Za ile można kupić mieszkanie do remontu?

Wg ostrożnych szacunków mieszkania do remontu są średnio o 15 proc. tańsze (stawki ofertowe) od mieszkań o podobnym metrażu i w tym samym typie budynków, które nie wymagają dużego wkładu finansowego. Nieruchomości tego typu na rynku jest dużo.  Sporo w przypadku miast takich jak Wrocław, Gdańsk czy Kraków dotyczy lokali w kamienicach. Na co warto zwrócić uwagę zanim zdecydujemy się na taki typ nieruchomości? Przede wszystkim – kupując mieszkanie w starym budynku, należy wcześniej dokładnie dowiedzieć się (najlepiej od zarządcy budynku), jaki jest stan techniczny wspólnej instalacji wodno-kanalizacyjnej oraz o harmonogramie dotyczącym jej ewentualnych remontów. Może się bowiem zdarzyć, że po wyremontowaniu łazienki i kuchni nowy właściciel będzie niemile zaskoczony późniejszą wymianą pionów kanalizacyjnych w całym budynku. Dlatego taką wiedzę trzeba mieć wcześniej. To pozwoli nam zgrać nasz wewnętrzny remont z ewentualnym remontem części wspólnych. Oczywiście dokładna, rzetelna wiedza będzie nam potrzebna w przypadku wszystkich typów instalacji w budynku. Warto sprawdzić dobrze instalację grzewczą i dokładnie dowiedzieć się, jakie są koszty ogrzewania. W przypadku mieszkań w kamienicy zdarza się często, że nie ma tam CO co sprawi, że grzać będziemy musieli na własną rękę. Warto zdawać sobie z tego sprawę.

Wrocław posiada sporo mieszkań do remontu w kamienicach. Wynika to z tego, że budynki przedwojenne stanową sporą część zabudowy śródmiejskiej miasta. Szacuje się, że w całej stolicy Dolnego Śląska jest około 3 tys. kamienic.
Przykład tego typu oferty to choćby 93 – metrowe mieszkanie Wrocław Śródmieście, w kamienicy z 1903 roku. Oferent zachwala walory lokalizacji: Lokal w kamienicy z 1903roku, w pełni rozkładowy, dwustronny, dobrze doświetlony, z oknami na południowy-wschód oraz północny-zachód. W pokojach na ścianach gładzie, na podłodze deski drewniane, w łazienkach i kuchni kafle. Kuchnia widna i ustawna. Okna nowe. CO z pieca gazowego. Do remontu jest tylko 1 pokój, który wymaga położenia gładzi i wymiany okien. Dodatkowo do mieszkania przynależy duża piwnica o pow. 40m2. Cena to 479 tys. zł, czyli 5150 zł za metr.
Inna oferta z wrocławskiego Śródmieścia to 103 m kw. mieszkania w kamienicy przy ul. Jedności Narodowej. Cena za lokal do remontu wynosi 389 tys. zł, czyli 3776 zł za metr kwadratowy. Jeśli jednak poszukujemy mieszkania w naprawdę prestiżowej lokalizacji, w samym centrum miasta, nawet za lokal do remontu będziemy musieli słono zapłacić. Przykładowo: 7700 zł od metra kosztuje mieszkanie do remontu, w bloku przy ul. Świdnickiej, kilkadziesiąt metrów od Rynku. Lokal ma 36,75 m kw. powierzchni.
Powyższe przykłady pokazują, że ceny za mieszkania, które wymagają wkładu finansowego są dosyć „rozstrzelone”. Generalnie widzimy, że stawki kształtują się zdecydowanie poniżej średniej rynkowej, która dla Wrocławia (wg zestawienia NBP) wynosi 5900 zł (średnia ofertowa). Zdarzają się jednak oferty zdecydowanie powyżej tej stawki. Dotyczą nieruchomości albo w bardzo dobrych lokalizacjach, albo posiadających inne walory – typu architektoniczne itp.

Jak się mają mieszkania do remontu w podobnych miastach jak Kraków i Gdańsk.

Krakowska średnia ofertowa na rynku wtórnym wynosi 6644 zł. Za mieszkanie do remontu na krakowskim Śródmieściu (ul. Topolowa) trzeba zapłacić 6700 zł/ m kw. Tyle kosztuje 29 metrów kwadratowych. Jak informuje oferent : składa się z 2 pokoi, przechodniej kuchni umiejscowionej w przedpokoju oraz łazienki. Mieszkanie jest do remontu, idealnie nadaje się pod wynajem dla studentów.
Z kolei 5100 zł od metra będzie kosztować kupno mieszkania, gdzie – jak informuje sprzedający – do remontu jest tylko łazienka, w dzielnicy Prądnik Biały. Tam lokal na sprzedaż to 46 m kw. w bloku na ostatnim, 11 piętrze.
Tyle samo trzeba zapłacić za mieszkanie do remontu w bloku w Nowej Hucie (pow. 33 m kw.) w 8 piętrowym bloku. Mieszkanie składa się dwóch pokoi, balkonu, kuchni, holu oraz łazienki. Do lokalu przynależy piwnica.
Nieco mniej – 4800 zł/ m kw. życzy sobie oferent za mieszkanie w bloku w lokalizacja Wola Duchacka. 36 m kw. można kupić za 175 tys. zł. W mieszkaniu są nowe ona, gładzie na ścianach, wymieniona instalacja gazowa, nowe drzwi wewnętrzne, panele na podłogach. Łazienka do remontu, kuchnia do urządzenia.
W Gdańsku średnie ofertowe ceny na rynku wtórnym kształtują się na poziomie 6200 zł od metra kwadratowego. Okazuje się jednak, że często mieszkania do remontu są wyżej wyceniane przez sprzedających.
Przykład to nieruchomość w lokalizacji Gdańsk – Wrzeszcz. Cena za metr kwadratowy lokalu w kamienicy z 1910 roku to 7100 zł. Chodzi o mieszkanie 87 – mio metrowe, 3 – pokojowe. Oferent zachwala lokalizację: w Centrum Wrzeszcza. Obok węzła komunikacyjnego SKM/PKP/autobus. Idealne na gabinet lekarski, kancelarię, apartament, itp.. Kuchnia nowa wyremontowana. Łazienka do kompletnego remontu. W pokojach na podłodze deski bądź terakota. Ściany tapetowane bądź obite listwami. Niska przedwojenna zabudowa z cegły. W pobliżu apteka, poczta, tramwaj, autobus, PKP, kolej podmiejska, szkoła, centra handlowe (Galeria Bałtycka oraz Manhattan), basen, fitness. Mieszkanie do remontu z dużym potencjałem lokalizacyjnym.
Inna oferta z Gdańska – 4200 zł od metra za mieszkanie w bloku z lat 80. na osiedlu Gdańsk – Chełm. Za inny lokal z wielkiej płyty, w dzielnicy Gdańsk – Siedlce (ulica Zakopiańska) trzeba już jednak zapłacić 5500 zł od metra kwadratowego. Lokal ma powierzchnię 50 m kw. „Dom z cegły z 1955 roku. Centralne ogrzewanie, ciepła woda grzana piecykiem gazowym. Mieszkanie idealne pod działalność gospodarczą – na wysokim parterze z oknem z salonu na ul. Kartuską.”

Podsumowując: powyższe zestawienie pokazuje, że stawki za mieszkania do remontu, mimo, że z reguły niższe od średnich cen rynkowych, są jednak dosyć zróżnicowane. Najniższe ceny uzyskują mieszkania do remontu w blokach z wielkiej płyty. Wyżej wyceniane są lokale w kamienicach, głównie ze względu na lepszą lokalizację i walory budynku. Ten stan rzeczy wydaje się w mniejszym stopniu dotyczyć Wrocławia, gdzie sporo ofert do remontu dotyczy właśnie kamienic i to w tych lokalizacjach można napotkać ceny nawet o 2 tys. zł/ m kw. niższe od średniej rynkowej. Najwyższe stawki uzyskują natomiast lokale w bardzo dobrym umiejscowieniu, na starówkach miast, z przeznaczeniem inwestycyjnym.

Marcin Moneta
Analityk WGN

 

Inne w tej kategorii...