Wynajmować mieszkania turystom i przyjezdnym na kilka dni, czy kilka tygodni? To perspektywa, która otwiera się choćby dla tych, którzy do tej pory wynajmowali studentom, ale żacy na czas wakacji opuścili lokum. Kwestia wynajmu krótkoterminowego rozpala wyobraźnię – miesięczne przychody z tego tytułu mogą być dużo wyższe, niż wynajmując tradycyjnie na dłuższy okres.
Na początek jednak zastrzeżenie: w Polsce ciężko jest prowadzić działalność z tytułu najmu krótkoterminowego przez cały rok.
Dlaczego? Odpowiedź jest prosta – warunki pogodowe nie przyciągają wystarczającej liczby klientów przez okrągłe 12 miesięcy, by być pewnym, że uda się mieszkanie wynająć. Zima to raczej martwy okres nad Bałtykiem, wiosna – czasem chłodna, również niekoniecznie musi zachęcać do podróży. Od razu zrobiliśmy zastrzeżenie, że głównym najemcą mieszkania na krótszy okres będzie turysta. Bo tak jest w istocie. A więc już wiemy, że warunkiem powodzenia będzie dobra lokalizacja – znane kurorty, czy też atrakcyjne turystycznie rejony mogą przynieść sukces. Nieco lepiej z gościem całorocznym jest w dużych miastach. Tutaj – oprócz turystów – zjawiają się także biznesmeni, ludzie na delegacjach itp.
Lokalizacja w Warszawie czy Krakowie odgrywa jednak niebagatelną rolę. Gość, który odwiedzi miasto na kilka dni, czy tygodni będzie słabo zainteresowany noclegiem na peryferiach. Turysta chce zwiedzać, a nie przebijać się do centrum, podobnie gość w celach zawodowych, czy biznesowych.
Musimy też pamiętać o standardzie. Człowiek, który przyjeżdża z krótką wizytą oczekuje mieszkania będącego niejako alternatywą dla hotelu czy hostelu. A więc warunki muszą być przyzwoite. Jeśli celujemy w klienta zagranicznego, czy biznesowego – raczej należy się nastawić na nieco wyższy standard. Nasze mieszkanie ma być produktem, który rywalizuje na rynku noclegowym.
Mieszkanie wynajmowane na krótki okres wymaga częstszego doglądania i większego asortymentu. Musimy więc dostarczyć pościele, prześcieradła, ręczniki, talerze, szklanki, sztućce, garnki. Oprócz sprzętu AGD pożądane jest również tzw. małe AGD a więc żelazko, toster, mikrofalówka, odkurzacz, deska do prasowania, suszarka. Po każdym pobycie gości do mieszkania będziemy musieli wrócić i je posprzątać – przygotować pod nowych najemców, a więc zmienić pościel, ręczniki itp.
Jeśli chodzi o formalną stronę wynajmu krótkoterminowego – podpisujemy z najemcą odpowiednio sformułowaną umowę. Do umowy powinien być przygotowany regulamin, który określa zasady wynajmu i dokonania transakcji, a więc rezerwacji, wysokości zadatku itp. Umowy najmu krótkoterminowego podpisuje się na określoną liczbę dni, po określonej stawce za dzień. W umowie można też określić wysokość kaucji, jako zabezpieczenia wynajmującego, do zwrotu – jeśli wszystko będzie w porządku – na koniec pobytu.
O czym musimy pamiętać wybierając wynajmowanie na krótkie okresy? Na pewno o tym, że koszty będą większe. Mieszkanie z pewnością będzie szybciej się zużywać, a my poświęcimy dużo więcej czasu sprawie najmu. Po każdej wizycie gości pokoje trzeba posprzątać, pościele wyprać i wymienić itd. Częsta rotacja nocujących wiąże się z koniecznością wizyt na miejscu. Ponadto, jeśli zamierzamy odnieść sukces, musimy nasze mieszkanie odpowiednio wypromować. Nie nadają się do tego tradycyjne ogłoszenia najmu, gdzie klienci zazwyczaj szukają mieszkań na dłuższe okresy. Musimy pamiętać, że adresujemy ofertę do zupełnie innej grupy klientów. Warto umieścić ofertę na portalach turystycznych, może założyć stronę mieszkania, profil na FB itp.
I kolejna rzecz – jeśli wynajmujemy tylko w okresie dziur w najmie długoterminowym – np. w miesiącach letnich, niewiele mamy do stracenia, a wszystko do wygrania. Jeśli natomiast nastawiamy się na wynajem krótkoterminowy przez cały rok, powinniśmy się liczyć z tym, że mieszkanie częściej niż przy tradycyjnym najmie będzie stało puste.
Mimo wszystko gra jest warta świeczki. Dlaczego? Dlatego, że jednodniowa stawka najmu takiego mieszkania będzie dużo wyższa niż przy wynajmie długoterminowym.
Pamiętajmy, że zupełnie inaczej liczymy tutaj cenę. Tradycyjnie porównuje się stawkę za metr kwadratowy z innymi ofertami. Tutaj liczy się liczba miejsc noclegowych i liczba nocy. Tak więc – przy trzech miejscach noclegowych (np. 50 mkw. dwa pokoje – jeden duży, drugi mniejszy) możemy ustalić cenę przykładowo po 40 zł od osoby za noc, co będzie bardzo atrakcyjne w porównaniu do warszawskich cen hosteli w sezonie, nie mówiąc o hotelach. Przy trzech osobach nocujących daje nam to 120 zł dziennie przychodu. Zakładając, że mieszkanie jest wynajęte przez pełne 30 dni nasz przychód wynosi 3600 zł. Oznacza to, że cena najmu metra kwadratowego dla 50 metrowego mieszkania wynosiła 72 zł, a więc o ponad 100 proc. więcej niż przeciętnie wynosi przy najmie długoterminowym w takich miastach jak Wrocław i Kraków i o 60 proc. więcej niż w Warszawie.
Wszystko zależy jednak od atrakcyjności oferty. Przede wszystkim bardzo dobra lokalizacja oraz przyzwoity standard mogą przynieść finansowy sukces.
Katarzyna Pawłowska, Dział Analiz WGN
