Wraca moda na duże mieszkania – przynajmniej 60 m kw.

Czy Polacy przestali się obrażać na większe metraże? Tak wynika z danych rynkowych. Mimo, że najczęściej poszukujemy lokali o powierzchni 40 do 60 m kw. do łask wracają też mieszkania większe. Być może dlatego, że ceny ciągle są na bardzo niskim poziomie, a mieszkania duże często są o 300 – 500 zł tańsze za metr kwadratowy.

Warto zaznaczyć, że koniunktura zarówno na kawalerki, jak i lokale duże – przynajmniej powyżej 60 m kw. utrzymywała się w latach 2006 – 2008, czyli wtedy, gdy ceny lawinowo rosły. Wynikało to być może z obawy, że wkrótce warunki cenowe nie pozwolą konsumentom zaciągnąć kredyt, a w efekcie kupić mieszkanie. Z tego powodu wielu ludzi kupowało lokale na górce cenowej – dziś ich mieszkania są znacznie mniej warte.
Mimo to widać, że duże metraże znów wybieramy chętniej. Co prawda nadal statystyczny klient szuka dwóch, bądź trzech pokoi z kuchnią do 60 m kw., ale częściej też decydujemy się na 4 pokoje. Taki stan rzeczy może wynikać z kilku czynników.
Pod koniec ubiegłego roku popyt kreowała obawa klientów przed rekomendacją S, która nałożyła obowiązek posiadania wkładu własnego przy kupnie nieruchomości. Na razie jednak wymóg ten nie jest bardzo dolegliwy – mówimy bowiem o wkładzie na poziomie 5 procent w tym roku.
Kolejny czynnik, który kreuje popyt nawet na droższe i większe mieszkania, to klienci zainteresowani kupnem inwestycyjnym, którzy z racji niskich cen, ciągle poszukują okazji cenowych i decydują się często na zakup za gotówkę, bądź posiadają znaczny wkład własny. W zeszłym roku to właśnie oni nakręcali koniunkturę na mieszkania większe i o wyższym standardzie.
Należy pamiętać, że ciągle sytuacja na rynku jest bardzo korzystna dla chętnych na inwestycje w nieruchomości. Utrzymują się najniższe w historii stopy procentowe, do tego nadal, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym mamy niskie ceny. Na rynku wtórnym, w niektórych miastach wróciły do poziomów sprzed 7 lat.
Obecnie też – wiążąc stawki z wysokością naszych zarobków – znacznie poprawiła się siła nabywcza naszych pensji w odniesieniu do nieruchomości. Za średnie wynagrodzenie miesięczne możemy kupić przeciętnie około 0,75 m kw. lokalu. Jeszcze 6 lat temu było to zaledwie 0,5 m kw., a więc postęp jest wyraźny.
I wreszcie ostatni czynnik, który też ma znaczenie: mieszkania duże siłą rzeczy są droższe,  jednak bardzo często stawka za metr kwadratowy w ich przypadku jest niższa. Wygląda na to, że klienci wrócili do kalkulacji i coraz częściej decydują się trochę dołożyć, za to kupić mieszkanie przestronne i perspektywiczne.
Wśród ofert zamieszczonych w WGN w ciągu ostatniego miesiąca, we Wrocławiu średnia cena mieszkania z rynku wtórnego o powierzchni 60 metrów kwadratowych i więcej wynosiła 5600 zł/ m kw. Jest to o około 400 – 500 zł mniej od średniej dla całego rynku mieszkań używanych w stolicy Dolnego Śląska. Często przecenione są zwłaszcza lokale w blokach, czy kamienicach o powierzchni powyżej 80 metrów. Przykładowo – za 84 m kw. lokalu w kamienicy z lat 30 na Krzykach oferent oczekuje 4100 zł od metra kwadratowego.
Podobną prawidłowość obserwujemy także w Poznaniu. Tu przeciętna ceny mieszkań o powierzchni powyżej 60 m kw. wynoszą około 5300 zł, natomiast średnia rynkowa dla całej oferty to 5600 zł od metra. W Gdańsku również większe metraże są tańsze, choć tu różnica nie jest już znaczna, i wynosi około 100 zł. Mieszkania od 60 m kw. kosztują średnio 5900 zł/ m kw., a średnia dla całego rynku wynosi 6000 zł.
Nie wszędzie jednak spotykamy się z sytuacją, gdzie większe znaczy tańsze. W Warszawie jest odwrotnie. Tutaj to duże mieszkania często są droższe. W WGN przeciętnie o 200 zł od metra. Średnia cenowa wynosi około 8000 zł, a duże mieszkania (przynajmniej 60 m kw.) kosztują średnio 8200 – 8400 / m kw.
W Krakowie również okazuje się, że za większą nieruchomość wcale nie zapłacimy niższej stawki. Średnia dla całego rynku wynosi około 6700 zł. Mieszkania powyżej 60 m kw. albo kosztują  podobnie, albo są droższe o około 200 – 300 zł za metr.
Wysokie wyceny zyskują zwłaszcza nieruchomości duże w prestiżowych lokalizacjach. Przykładowo – za 100 metrowe mieszkanie w przedwojennej kamienicy przy ul. Królewskiej, w dzielnicy Krowodrza, oferent w WGN oczekuje 8000 zł/ m kw. Lokal w kamienicy z 1905 roku na Starym Mieście został wyceniony z kolei na 7500 zł za metr.
Czemu na dwóch największych i najdroższych rynkach lokale duże często są wyceniane tak samo, albo  wyżej? Wydaje się, że przyczyna tkwi w tym, że w Krakowie czy Warszawie łatwiej o klienta inwestycyjnego, który może taką nieruchomość traktować jako lokatę kapitału, bądź zainwestować pod późniejszy wynajem.
Na pewno, uogólniając sytuację w największych miastach, można powiedzieć że duże mieszkania są obecnie chętniej wybierane niż jeszcze rok, czy dwa lata temu. Wpływ na to mają korzystne ceny kredytów i ciągle utrzymujące się niskie stawki na rynku wtórnym, oraz wzrastająca siła nabywcza naszych zarobków.

Marcin Moneta / Dział Analiz WGN

Inne w tej kategorii...