Stan budynku a wartość mieszkania. Ile daje odnowiona elewacja?

Stan techniczny budynku przekłada się istotnie na cenę mieszkania. Najbardziej to widać w przypadku budynków starszych – o charakterze zabytkowym i historycznym, np. przedwojennych kamienic. Po wyremontowaniu takich nieruchomości, ceny mieszkań – zwłaszcza w dobrej lokalizacji – mogą wzrosnąć nawet o kilkadziesiąt procent.

Dobrym przykładem jest tutaj Wrocław – miasto o największej liczbie kamienic w Polsce. Z danych analityków WGN wynika, że przeciętna cena mieszkania w kamienicy na Śródmieściu – sąsiadującym ze Starym Miastem – wynosi obecnie około 4700 zł/ mkw. Jednak jeśli nieruchomość wyróżnia się odnowioną elewacją i była remontowana, cena może wzrosnąć nawet do ponad 6000 zł czyli o ponad 30 proc. Jeśli kamienica jest położona w obrębie ścisłego centrum, ceny lokali w niej mogą przekroczyć nawet 10 tys. zł/ mkw. Z kolei mieszkania w kamienicach zrujnowanych, które wymagają kompleksowych napraw, s

ą zdecydowanie tańsze. Ceny takich nieruchomość mogą spaść nawet do poziomu poniżej 4000 zł za metr.

Różnice cen mieszkań, w zależności od stanu budynku, dotyczą też mieszkań w wielkiej płycie, choć w tym przypadku nie są tak duże – przede wszystkim dlatego, że termomodernizacja, która oznacza jednocześnie remont elewacji jest już w zasadzie standardem. Wyremontowany blok może zwiększyć wartość mieszkania o maksymalnie około 5 proc., jednak pozytywna różnica jest taka, że tego typu nieruchomości częściej znajdują klientów i są szybciej sprzedawalne.

Kwestia stanu technicznego budynku to jedna z najistotniejszych spraw, której powinniśmy poświęcić szczególnie dużo uwagi, szukając odpowiedniego mieszkania. Niestety często kupujący ją pomijają, lub zadowalają się nieprecyzyjnymi informacjami. Tymczasem wiedza w tym zakresie pozwoli nam nie tylko poznać obecne i przyszłe koszty związane z nakładami na remonty, ale pośrednio – zapoznać się również ze sposobem działania wspólnoty mieszkaniowej.

Jeśli nieruchomość jest w fatalnym stanie, remonty nie były przeprowadzane latami, a wspólnota się do tego nie garnie, może to oznaczać, że sąsiedzi nie są ludźmi wystarczająco zamożnymi, by pokryć koszty z tym związane, albo nie zależy im na stanie budynku, a tym samym wartości własnych mieszkań. Jeśli występuje któraś z tych przyczyn lub obie na raz, jest bardzo prawdopodobne, że i w przyszłości nie uda się przeprowadzić żadnego remontu. Właściciel, który będzie chciał go zrobić, pozostanie osamotniony.

Z drugiej strony może być też tak, że wspólnota remontuje budynek „na okrągło”, co chwila dopatrując się konieczności przeprowadzenia kolejnych prac. Jeśli tak jest, prawdopodobnie masz do czynienia z ludźmi nadwrażliwymi w tej kwestii, może zbyt zamożnymi w stosunku do twoich możliwości, którzy są gotowi wykładać pieniądze na prace z twojego punktu widzenia niekonieczne albo w ogóle niepotrzebne. Jeśli wspólnota ma duże plany inwestycyjne, musisz liczyć się z tym, że wysokość funduszu remontowego w krótkim czasie pójdzie do góry i przez lata nie spadnie. Wspólnota będzie zaciągać kolejne kredyty na przeprowadzenie nowych remontów, a ty zapłacisz w funduszu proporcjonalnie do twojego udziału w powierzchni budynku.

Na co powinniśmy zwrócić uwagę? Sprawdź przede wszystkim we wspólnocie lub spółdzielni czy i kiedy remontowany był dach, fundamenty, piony kanalizacyjne. Oczywiście w grę wchodzą też remonty elewacji takie jak: ocieplenie, tynkowanie, malowanie, należy również sprawdzić kiedy były wymieniane piony kanalizacyjne oraz czy konieczny jest remont stropów. Istotne kwestie to też stan balkonów, stolarki drzwiowej, ogrodzenia, ewentualnie windy.

W blokach najczęstsze remonty dotyczą dachu, wymiany pionów kanalizacyjnych oraz termomodernizacje i remonty elewacji.

Wracając jeszcze na chwilę do kamienic – koniecznie również należy sprawdzić status zabytkowy takiego obiektu. Jeśli jest on wpisany do rejestru zabytków, procedury związane z remontem, nawet we własnym mieszkaniu, znacznie się komplikują, a tym samym do góry idą koszty. W zależności od rodzaju wpisu (całość budynku, tylko jego część) remont będzie wymagał zgody konserwatora oraz użycia odpowiednich, często droższych materiałów.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Inne w tej kategorii...