Jak złapać „okazję cenową” na rynku mieszkaniowym? Możliwości jest kilka, a moment jest dobry, bowiem mieszkania ciągle są tanie, choć prawdopodobnie większej przeceny już nie będzie. Znów wrócił popyt. Polacy znów chętniej kupują nieruchomości.
Z danych NBP wynika, że średnie ceny transakcyjne dla rynku wtórnego w sumie dla 7 miast (Wrocławia, Warszawy, Gdańska, Krakowa, Gdyni i Łodzi) wynosiły w pierwszym kwartale tego roku 5500 zł za metr kwadratowy. Warto zaznaczyć, że taki poziom cen ogólnie obserwowaliśmy na rynku wtórnym na początku 2007 roku, czyli przed boomem zakupowym. Później już szybko nieruchomości drożały, by na początku 2008 roku dla wymienionych lokalizacji kosztować średnio blisko 7000 zł za metr kwadratowy.
Teraz mieszkania „wróciły” cenowo do poziomów sprzed bańki na rynku, ale raczej nie należy się spodziewać dalszych spadków. Koniunktura znów się nakręca. Rośnie popyt, a z nim zaczną rosnąć ceny. Do tego przeciętny klient ma świadomość, że warunki kredytowania będą się pogarszać. Banki podnoszą marże, a od przyszłego roku wymagalny będzie nie 5 – cio, a 10 – cio procentowy wkład własny.
Dlatego, warto wykorzystać ciągle jeszcze dobre warunki i kupić stosunkowo tanio mieszkanie.
Jak chwycić dobrą ofertę? Tradycyjnie już pulę tanich mieszkań znajdziemy wśród tych do remontu. Nie należy z góry ich przekreślać. Może się zdarzyć, że remont nie będzie wymagał dużych nakładów finansowych, za to po jego przeprowadzeniu wartość nieruchomości znacznie wzrośnie. Należ więc skalkulować cenę i koszty prac, oraz wybrać mieszkanie z dobrymi parametrami i w dobrej lokalizacji.
W Warszawie za 6000 – 6500 zł od metra można w WGN kupić choćby mieszkania do remontu na Woli, czy Żoliborzu. To są stawki niższe o około 1000 – 1500 zł od średnich cen w stolicy.
W Poznaniu mieszkania kwalifikowane jako „do remontu” są w WGN dużo tańsze. Taką nieruchomość kupimy już za 3500 zł od metra kwadratowego. Na Ratajach w tej cenie można stać się posiadaczem mieszkania w bloku. To o 2000 zł na metrze niżej od obecnych średnich rynkowych w Poznaniu. Jeśli chodzi o Gdańsk – tu dla przykładu – mieszkanie do remontu w Oliwie, wycenione na 5700 zł, czyli o około 700 zł mniej od stawek przeciętnych.
Warto też poszukać wśród ofert mieszkań w kamienicach. Takie nieruchomości często są przecenione m.in. ze względu na zły stan budynku, jednak jeśli np. wspólnota ma plan remontu, bądź też przymierza się do niego gmina, mieszkanie może w perspektywie znacznie zyskać na wartości. Nieruchomości w wyremontowanych, przedwojennych kamienicach, zwłaszcza tych w dobrych lokalizacjach, mogą być bardzo drogie.
We Wrocławiu – w dzielnicy kamienic, czyli na Śródmieściu, mieszkania można kupić w cenach nawet poniżej 4000 zł/ m kw, czyli o ponad 2000 zł niżej od cen średnich. Na warszawskiej Pradze – Północ można z kolei znaleźć oferty mieszkań w kamienicach po około 6200 zł/ m kw., a więc o 1300 zł mniej, niż płaci się przeciętnie.
Przecenione są również bloki z czasów PRL. Stawki są przeciętnie niższe o około 10 proc. Wielka płyta, choć nie cieszy się dobrą opinią, również – nie musi być wcale złym rozwiązaniem. Wszystko zależy od stanu technicznego nieruchomości i lokalizacji. Należy pamiętać, że po czasach PRL, bloki mocno remontowano. Dostawiane były balkony, odświeżano elewacje, pojawiały się ocieplenia itp. Są to ciągle najpopularniejsze mieszkania na rynku wtórnym, a ich popularność wynika właśnie m.in. z niższej ceny i często lepszej – niż w przypadku nowego budownictwa – lokalizacji.
Wśród dużych miast, najtańsza będzie Łódź, dalej w kolejności są Poznań, Gdańsk, Gdynia, Wrocław, Kraków i Warszawa. W Łodzi można kupić nieruchomość położoną nawet w centralnej lokalizacji, w cenie poniżej 3000 zł za metr.
Jeśli zastanawiamy się nad tańszym mieszkaniem, ale położonym na peryferiach, w dalszej lokalizacji, ten mankament możemy częściowo zniwelować, wybierając takie osiedle, które ma szanse i plany szybkiego rozwoju poprzez nowe inwestycje itp. W ten sposób w perspektywie kilku, kilkunastu lat dzielnica przestanie być postrzegana jako peryferyjna, a ceny mieszkań wzrosną.
Presja na kupno nieruchomości wynika obecnie nie tylko z niskich cen. Już w przyszłym roku trzeba będzie w banku „wylegitymować się” przynajmniej o 100 proc. wyższym wkładem własnym. Jeśli więc obecnie, by kupić 60 metrowe mieszkanie w dużym mieście potrzebujemy średnio około 300 tysięcy złotych, to nie 15 – jak obecnie – ale 30 tysięcy będziemy musieli wyłożyć z własnej kieszeni, by móc starać się o kredyt. Docelowo do 2017 roku wkład własny wymagany ma być na poziomie 20 procent, co oznacza, że przy obecnych cenach potrzebowalibyśmy około 60 tysięcy złotych własnego kapitału.
Justyna Ocimek / Dział Analiz WGN
