Rynek wtórny mieszkań odporny na zmiany koniunktury?

Mieszkaniowy rynek wtórny od dłuższego czasu zachowuje stabilność cenową. Na stawki nie wpływają ani dopłaty MDM ani ich brak, ani koniunktura na rynku pierwotnym. Rok do roku w wiodących miastach zmiany cen są minimalne – nie przekraczają 200 – 300 zł na metrze kwadratowym.

Główny motor popytu na mieszkania nowe, który mocno wpływa na ceny na rynku pierwotnym, czyli program MDM, w praktyce zupełnie nie przekłada się na stawki na rynku wtórnym. W pierwszym okresie działania programu przewidywano, że ceny mieszkań używanych mocno spadną, bo lokale te nie są one objęte państwowymi dopłatami. Klienci mieli „rzucić się” na rynek pierwotny, rezygnując z zakupów na rynku wtórnym. Żadnych poważniejszych zmian cenowych jednak nie zaobserwowaliśmy.

Czy tak będzie również obecnie, gdy wyczerpały się już środki z MDM na 2016 rok? Prawdopodobnie tak – biorąc pod uwagę, że na ceny nie wpłynęło też objęcie dopłatami mieszkań używanych od września 2015. Mimo, że z miesiąca na miesiąc rosła liczba beneficjentów programu i wysokość wypłacanych środków, z których średnio połowa przypadała na mieszkania używane, ceny tych lokali nie zaczęły dynamicznie rosnąć, co pokazuje wykres 1.

Tak więc – niezależnie od państwowych stymulantów rynku mieszkaniowego, lokale używane są odporne na zmiany cenowe, ale też nie tracą na popularności. Nadal są najchętniej kupowane przez Polaków. Wg Eurostatu niecałe 45 proc. transakcji zawartych na rodzimym rynku mieszkaniowym w zeszłym roku dotyczyło nowych lokali, a więc 55 proc. to umowy kupna mieszkań używanych. Nieruchomości z rynku wtórnego często wygrywają z budownictwem deweloperskim nie tylko ceną, ale bogactwem oferty i dużo lepszymi lokalizacjami.

Nie można wykluczyć natomiast sytuacji, w której rynek wtórny zacznie drożeć. Wszystko przez pogarszające się warunki kredytowania. Od przyszłego roku wkład własny kredytów wyniesie minimalnie 20 proc. Do tego należy dodać koszty wykończenia nowego mieszkania. Dla wielu takie wydatki mogą być nie do udźwignięcia, co skłoni ich do poszukiwania tańszych nieruchomości na rynku wtórnym.

Po 2013 roku, który dla Warszawy, Wrocławia, Krakowa, Poznani i Gdańska był okresem, gdy ceny od szczytu górki z lat 2007 – 2008 spadły najniżej, stawki za mieszkania używane zanotowały lekkie odbicie, po czym zapanował długi okres stabilizacji, z którym mamy do czynienia do tej pory. Pokazuje to wykres 1.

Rok do roku zmiany cen są minimalne. W Krakowie przez ostatnie 12 miesięcy lokale staniały o 200 zł/ mkw. (z 7000 zł do 6800), w Poznaniu podrożały o około 100 zł (z 5800 do 5900), we Wrocławiu pozostały na takim samym poziomie (5900 zł za metr), natomiast w Gdańsku wzrosły o 200 zł (z 5900 do 6100 zł/ mkw.). Największy spadek odnotowano w Warszawie – o 400 zł/ mkw. (z 7400 w I kw. 2015 do 7000 w I kw. 2016).

Jeśli natomiast chodzi o porównanie kwartał do kwartału, to najwyższy wzrost cen zanotował Poznań. W stolicy województwa wielkopolskiego mieszkania używane kosztują obecnie 5900 zł i w ciągu kwartału wzrosły o 200 zł na metrze. Praktycznie nie zmieniły się natomiast stawki w Gdańsku, Krakowie i Wrocławiu. To możemy mówić jedynie o wahaniach, rzędu kilkudziesięciu zł za metr kwadratowy.

Analiza zmian cenowych w dłuższej perspektywie pokazuje nam jednak, że od okresu, gdy mieszkania były najdroższe (lata 2007 – 2008), przecena wyniosła naprawdę sporo. W stolicy – w szczycie górki, przypadającej na początek 2007 roku przeciętne ceny wynosiły ponad 9000 zł. Obecnie jest to 7000 tys., a na początku 2013 r. było ok. 6500 zł, co oznacza, że mieszkania staniały średnio o blisko 30 proc. Problem przeceny dotyka tysięcy ludzi, nie tylko frankowiczów, którzy obecnie nie są w stanie spłacić swoich nieruchomości, bo ich kredyt wynosi więcej niż obecna wartość mieszkania. Odbicie na rynku wtórnym po 2013 r. było niewielkie, nieporównywalne ze skalą wcześniejszych spadków. Od tego momentu jednak ceny mieszkań pozostają stabilne.

Wykres 1 (dane NBP, WGN)

wykres do artykułu - mieszkania

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Inne w tej kategorii...