Rekordowa podaż mieszkań od deweloperów przełoży się na spadki cen?

Czy zbliża się koniec hossy na mieszkaniowym rynku pierwotnym? Wygląda na to, że obawiają się tego sami deweloperzy. Co prawda za branżą rekordowy rok 2015, a liczba mieszkań oddanych w I kw. 2016 była aż o ponad połowę wyższa niż przed rokiem, to jednak firmy zwalniają z rozpoczynaniem nowych inwestycji. Boją się osłabnięcia popytu w związku z wyhamowaniem programu MDM i droższymi kredytami.

Przypomnijmy: rok 2015 był dla deweloperów rekordowy. W największych aglomeracjach deweloperzy znaleźli klientów na blisko 52 tys. mieszań. To o jedną piątą więcej niż w 2014 roku. W ubiegłym roku przedsiębiorstwa rozpoczęły budowę 86 498 mieszkań, co oznacza liczbę większą niż przed rokiem o 24,1 proc. W 2015 r. deweloperzy dostali 97 248 pozwoleń na budowę – o 25,5 proc. więcej niż rok wcześniej.

Skutek rozpędzonego frontu inwestycyjnego to wzrost o ponad 50 proc. liczby oddanych mieszkań w I kw. 2016 r. w porównaniu do analogicznego okresu roku 2015. W ciągu trzech miesięcy oddano do użytku 17,2 tys. mieszkań. Podaż pobiła kolejny rekord. Wynik jest nie tylko lepszy o ponad połowę w porównaniu do I kw. 2015, ale też najlepszy od 8 lat.

Pozornie takie liczby oznaczają, że trwająca od 2,5 roku hossa ma się jak najlepiej, jednak pełne dane GUS wskazują również, że inwestorzy stają się bardziej ostrożni. Wygląda na to, że firmy obawiają się końca „żniw” i wpadnięcia w nadpodaż.
Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w I kw. 2016 zwiększyła się już tylko minimalnie – zaledwie o 0,5 proc. w porównaniu do roku ubiegłego. W okresie styczeń – marzec 2016 firmy deweloperskie ruszyły z budową 16,5 tys. mieszkań. Bardzo niewielki na tle dotychczasowych wzrostów jest również wynik w zakresie uzyskanych pozwoleń na budowę. Ich liczba w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego wzrosła zaledwie o niecałe 6 proc.

Skąd obawy deweloperów? Uważna analiza obecnej hossy na rynku pierwotnym wskazuje, że mimo dobrej sprzedaży, ceny mieszkań nie rosną jak na drożdżach. Wręcz przeciwnie – mamy do czynienia ze stabilizacją cenową.

Oznacza to, że podstawy koniunktury nie są wcale mocne. Nieruchomości znajdują klientów dzięki odpowiednio dopasowanej ofercie, w dużej mierze skrojonej pod program Mieszkanie dla Młodych. To właśnie MDM dotychczas nakręcał sprzedaż. I właśnie to w najbliższym czasie się zmieni.

102
Środki w MDM na obecny rok już się skończyły, w tej chwili klienci rezerwują dopłaty już z puli przyszłorocznej. Ta również szybko się kończy, więc bardzo prawdopodobne jest, że i w przyszłym roku program zostanie zastopowany. Na dodatek Mieszkanie dla Młodych będzie funkcjonować najpóźniej do końca 2018 roku. Z zapowiedzi strony rządowej wynika, że nie będzie on kontynuowany, a w jego miejsce pojawią się zupełnie nowe formy wsparcia uczestników rynku mieszkaniowego – oparte na oszczędzaniu i tanich mieszkaniach pod wynajem. Z obecnych danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że wykorzystano już ponad 20 proc. środków przyszłorocznych, z puli wynoszącej w sumie 746 mln zł.

Silne uderzenie w popyt może też przynieść wzrost kosztów kredytowania. Mimo deflacji nie widać na razie zapowiadanego przez obecnie rządzących, dalszego cięcia stóp procentowych. Ostatnio Rada Polityki Pieniężnej nie zdecydowała się na ten krok, za to mocno wzrosły marże kredytów. Do tego dochodzi wzrost wkładu własnego. W tym roku jest to minimalnie 15 proc., ale już w przyszłym wyniesie on 20 proc. wartości nieruchomości, co oznacza konieczność wyłożenia z własnej kieszeni około 60 tys. zł – przy zakupie standardowego 60 metrowego mieszkania w dużym mieście. Dla wielu taki wydatek wraz z późniejszymi kosztami wykończenia nieruchomości może być nie do udźwignięcia. Ten czynnik plus zmniejszenie dostępności MDM rodzi uzasadnione obawy o przyszły popyt. Stąd po rekordowej puli oddanych mieszkań, deweloperzy zaczynają studzić inwestycje.

 

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Inne w tej kategorii...