Polacy zamiast mieszkań będą kupować dziury w ziemi

Firmy deweloperskie ruszyły z kopyta z nowymi inwestycjami budowlanymi, tymczasem popyt coraz wyraźniej przekracza liczbę mieszkań w ofercie sprzedażowej. Oznacza to, że klienci będą zmuszeni coraz częściej kupować mieszkania na początkowym etapie inwestycji.
W okresie styczeń – kwiecień 2014 rozpoczęto budowę ponad 45 tysięcy mieszkań w budownictwie wielorodzinnym. Oznacza to, że w stosunku do pierwszych 4 miesięcy ubiegłego roku był to wzrost o ponad 27 procent. Jak więc widzimy, firmy deweloperskie mocno zabrały się za budowanie, i wiele inwestycji jest planowanych. Od stycznia do kwietnia wydano ponad 48 tysięcy pozwoleń na budowę, co stanowi wzrost rok do roku o blisko 16 procent.
Skąd taki „kop” w budownictwie deweloperskim? Na pewno inwestorzy wyraźnie odnotowali odbicie w sprzedaży, a lepsza koniunktura zwiększa chęć do budowania. Oczywiście niebagatelny wpływ na taki stan rzeczy ma państwowy program MDM, który cieszy się od początku funkcjonowania bardzo dużą popularnością.
Duży skok w budownictwie wynika też m.in. ze zlikwidowania zjawiska nadpodaży, czyli zdecydowanie zawyżonej liczby mieszkań w stosunku do zapotrzebowania. Tak było jeszcze w 2012 roku, a miało to wpływ w dużej mierze z wprowadzoną w kwietniu 2012 roku ustawą deweloperską, która zmusiła firmy m.in. do uruchomienia rachunku powierniczego dla nowych inwestycji. By ustrzec się tych zmian deweloperzy na początku 2012 roku – przynajmniej formalnie rozpoczynali nowe projekty – ich liczba do kwietnia 2012 mocno wzrosła, by później bardzo mocno spaść i taki stan rzeczy utrzymywał się przez cały 2013 rok.
Obecnie deweloperzy nadrabiają ten czas i coraz więcej budują, jednak zapotrzebowanie na mieszkania jest jeszcze większe. Coraz częściej obserwujemy przewagę popytu nad podażą. Jak napisano w raporcie REAS „W konsekwencji oferta, czyli łączna liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży w sześciu aglomeracjach siódmy kwartał z rzędu zmniejszyła się i wyniosła na koniec marca nieco ponad 39,7 tys. jednostek. Było to o około 4% mniej niż trzy miesiące wcześniej i o prawie 30% mniej, niż w II kwartale 2012 roku, kiedy wielkość oferty osiągnęła rekordowy poziom.”
Taki stan rzeczy powoduje z jednej strony presję na podwyżkę cen, z drugiej presję na przyspieszenie decyzji o zakupie ze strony klientów. Liczba gotowych mieszkań w ofercie jest coraz mniejsza, a świadomość kurczenia się oferty i tendencji wzrostowej cen będzie powodować u klientów obawę o sytuację w przyszłości.
Wspomniana wcześniej nadpodaż sukcesywnie topnieje. W pierwszym kwartale (REAS) 2014 roku w porównaniu z poprzednim łączna liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań w największych miastach zmniejszyła się o około 1,5 tys., czyli o 10%. Na koniec marca takich mieszkań było około 13,1 tys. Szczegółowa analiza sprzedaży wskazuje, że w większości miast najlepiej sprzedawały się lokale gotowe, lub znajdujące się w końcowej fazie budowy. Pula mieszkań gotowych szybko się kończy, co będzie skutkowało koniecznością wyboru spośród dopiero co rozpoczynanych inwestycji.
Podobna sytuacja panowała na rynku mieszkaniowym w okresie górki cenowej w 2007 roku, kiedy klienci masowo kupowali mieszkania, często właśnie na etapie tzw. „dziury w ziemi”. Obecnie, teoretycznie, klienci deweloperów są bezpieczniejsi. Ustawa deweloperska wprowadzona w kwietniu 2012 roku miała zabezpieczać ich interesy na wypadek niewywiązania się z umowy, upadku dewelopera itp.
Niestety, w dużej mierze jest to fikcja, co wykazała ostatnia kontrola Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Firmy deweloperskie skutecznie obchodzą m.in. wymóg zakładania rachunku powierniczego, choćby przez to, że formalnie rozpoczęły inwestycję i sprzedaż przed kwietniem 2012.
Spośród 608 deweloperów, których działalność prześwietlono do końca sierpnia 2013 roku, tylko 48 firm miało otwartych w sumie 79 rachunków powierniczych. Większość z nich to były rachunki otwarte, z których pieniądze były wypłacane w trakcie budowy w transzach. Jest to mniej korzystna dla klientów forma ochrony, niż rachunek zamknięty – gdzie fundusze przekazywane są deweloperowi dopiero po przeniesieniu prawa własności na klienta.
Przy kurczącym się zasobie gotowych mieszkań i konieczności wyboru spośród oferty, która jest dopiero w powijakach, warto zwrócić szczególną uwagę na kwestię zastosowania się dewelopera do ustawy. Wydaje się, że przynajmniej na razie, przy rosnącym popycie zjawisko kupowania ‘dziury w ziemi” będzie się nasilać, dlatego szczególnie ważne jest, by zadbać o własne bezpieczeństwo.

Iwona Hryncewicz / Dział Analiz WGN

Inne w tej kategorii...