Państwowe mieszkania na wynajem na zasadach najmu okazjonalnego

7 stycznia 2015 r. poznaliśmy pierwsze oferty państwowych mieszkań na wynajem oraz ich ceny. Wiemy już, że Fundusz Mieszkań na Wynajem będzie podpisywał z najemcami umowy na zasadzie najmu okazjonalnego. Oznacza to, że nie będzie miał problemu z pozbyciem się nierzetelnego lokatora.
Fundusz Mieszkań na Wynajem ma wypełnić braki w dostępie do mieszkań w Polsce. Dzięki tanim czynszówkom (wedle zapowiedzi czynsz najmu ma być niższy o 20 – 30 proc. od cen rynkowych) osoby bez zdolności kredytowej będą mogły tanio wynająć „dach nad głową”.
Na razie Bank Gospodarstwa Krajowego, który jest operatorem programu, kupił 124 mieszkania w stanie surowym w Poznaniu. Do sześciopiętrowego bloku zlokalizowanego przy ul. Saperskiej 32B i 32C w Poznaniu pierwsi najemcy będą mogli wprowadzić się w marcu 2015 r. BGK informuje, że obecnie jest w trakcie analizy kolejnych 34 projektów zlokalizowanych w kilku miastach w Polsce. Chodzi 3400 mieszkań na różnych etapach budowy.
O zasadach najmu wiemy już całkiem sporo. Będzie to tzw. wynajem okazjonalny, który tym różni się od tradycyjnego najmu, że daje dużo mocniejszą pozycję wynajmującemu.
Najem okazjonalny regulowany jest ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2014 r., poz. 150 ze zm.). Dotyczy jedynie lokali służących do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych lokatorów. Umowę najmu okazjonalnego podpisuje się na czas określony – maksymalnie na 10 lat, choć okres ten może być później przedłużony.
Co jednak szczególnie istotne – podstawową jego zasadą jest oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym deklaruje się on poddaniu egzekucji i i zobowiązuje się do opuszczenia lokalu w przypadku rozwiązania umowy najmu. Najemca wskazuje też inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać, gdyby umowa została zerwana, a on musiał się wyprowadzić.
Wynajmujący dzięki takim uregulowaniom zyskuje silną pozycję. Przypomnijmy, że najem na tradycyjnych zasadach nie pozwala w prosty sposób pozbyć się takiego klienta. Jeśli lokator nie chce wyprowadzić się z mieszkania, wynajmujący nie może go „wyrzucić na bruk”. Lokator musi mieć zapewniony lokal socjalny, co oznacza, że eksmisja najczęściej okazuje się nieskuteczna, a samo dochodzenie swoich praw przez wynajmującego potrafi ciągnąć się bardzo długo. Ponadto na „zwykłych” zasadach nie można eksmitować kogoś z lokalu w okresie ochronnym, który przypada od 1 listopada do 31 marca. Eksmitować nie można też kobiet w ciąży, bądź z małoletnimi dziećmi.
Te wszystkie obostrzenia nie będą miały zastosowania w przypadku państwowych czynszówek. Jak zaznaczono na oficjalnej stronie jaku siebie.pl: „Fundusz Mieszkań na Wynajem będzie korzystał z możliwości wypowiedzenia umowy najmu w wyjątkowych sytuacjach, takich jak np.: brak płatności za wynajem mieszkania oraz rażące naruszanie zasad użytkowania lokalu”.
Zabezpieczenie swojej pozycji przez państwowego wynajmującego jest oczywiście w pełni zrozumiałe, natomiast z punktu widzenia najemcy może być to odebrane jako piętrzenie formalności i kosztów, bowiem ktoś będzie musiał zapłacić za usługę notarialną. Przepisy nie wskazują jasno która strona pokrywa taką opłatę, ale z treści ustawy wskazuje, że najemca ma dostarczyć oświadczenie w formie aktu notarialnego.
Choć zabezpieczenie w postaci najmu okazjonalnego jest zrozumiałe, rodzi się jednak pytanie, na ile przełoży się ono na popularność państwowych czynszówek. Najem okazjonalny jest bowiem bardziej czasochłonną i kosztowną formą transakcji najmu, niż na zwykłych zasadach. Nie wiadomo też, kto zapłaci za oświadczenie o egzekucji w formie aktu notarialnego – z przepisów o najmie okazjonalnym wynika, że dostarczenie takiego dokumentu leży po stronie najemcy. Nie są to, co prawda, duże koszty, ale jednak – w ustawie o ochronie praw lokatorów określono wynagrodzenie notariusza za czynności przy sporządzeniu oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji, które może wynosić maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, czyli obecnie 168 zł plus 23% VAT.
Inna formalność, wymagana przy najmie okazjonalnym, to konieczność wskazania mieszkania zastępczego oraz dostarczenia oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Warto zaznaczyć, że jeśli najemca „straci” mieszkanie zastępcze (np. jego właściciel sprzeda je itp.) ma w terminie 21 dni od dnia gdy się o tym dowiedział, wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia mieszkania, oraz przedstawić nowe oświadczenie (kolejnego właściciela lokalu) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie.
Czy rozbudowane formalności najmu okazjonalnego zniechęcą potencjalnych najemców? Być może dla niektórych chętnych będzie stanowić problem, natomiast podstawowa sprawa to standard i cena wynajmowanych mieszkań..

Marcin Moneta, Analityk WGN

Inne w tej kategorii...