Państwo kusi niskimi czynszami najmu swoich mieszkań

Ruszyły pierwsze inwestycje w ramach państwowego Funduszu Mieszkań na Wynajem, choć na razie ciągle nie wiemy, jacy deweloperzy i w jakich lokalizacjach budują dla programu. Podawane informacje są szczątkowe. Warto jednak spróbować określić ile takie państwowe mieszkanie na wynajem mogłoby kosztować.

Fundusz Mieszkań na Wynajem, wedle zapowiedzi, mógłby udostępnić nawet 20 tysięcy tanich czynszówek w głównych miastach Polski, czyli w Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście, Krakowie, Poznaniu i Łodzi. Fundusze na ten projekt to 5 mld zł.

Tyle, że na razie program startuje bardzo powoli. 21 maja podpisano pierwsze umowy z 4 deweloperami na w sumie 680 mieszkań. Nie wiadomo o jakie konkretnie lokalizacje chodzi. Wiadomo, że mają być to mieszkania we Wrocławiu, Warszawie i Trójmieście.

W kwestii terminu, gdy pierwsi lokatorzy będą mogli się wprowadzić, też w zasadzie nic nie wiemy. BGK informuje jedynie, że „są to 4 inwestycje na różnych etapach zaawansowania: w fazie projektowej, z ważnym pozwoleniem na budowę oraz w budowie. Na ocenę czekają kolejne oferty złożone m.in. przez firmy deweloperskie, budowlane i towarzystwa budownictwa społecznego z Warszawy, Wrocławia, Krakowa, Poznania, Trójmiasta i Łodzi.”

Mieszkania od państwa będzie mógł wynająć każdy, kto udowodni, że jest w stanie spłacać czynsz. W tym celu będą badane dochody najemcy itp. Mieszkanie ma być w pełni umeblowane, z wykończoną łazienką i sprzętem AGD. Koszty remontów ma pokrywać właściciel, czyli państwo. Umowę najmu będzie można podpisać minimum na rok, maksymalnie natomiast na 10 lat, a ceny mają być niższe od rynkowych o 20 do 30 proc.

Nie wiemy dokładnie jakie mieszkania znajdą się w puli czynszówek, ale BGK informuje, że postawi na najbardziej popularne metraże – 2 – 3 pokoje. Na oficjalnej stronie funduszu możemy przeczytać, że klient dostanie standardową i przejrzystą umowę najmu, a ewentualne zmiany warunków będą się odbywały na jasnych i konkretnych zasadach. Pulsem mają być też niskie opłaty za media.

Jeśli przyjąć, że państwowy fundusz byłby tańszy o 20 proc. od stawek rynkowych, to najemcy – przy obecnych cenach – zostawałoby w kieszeni od 300 do 500 zł miesięcznie.

W stolicy średnie stawki najmu wynoszą obecnie w WGN około 48 zł za metr – wynajem 50 metrowego mieszkania będzie kosztował 2400 zł. Państwowy lokal na wynajem byłby tańszy o blisko 500 zł i kosztowałby 1900 zł miesięcznie.

We Wrocławiu najemca musi się liczyć, ze za 50 metrowe mieszkanie zapłaci średnio 1750 zł, czyli po 35 zł od metra kwadratowego. W przypadku czynszów funduszu byłoby to około 1400 zł.

W przypadku Gdańska czynsze najmu są nieco niższe od wrocławskich i wynoszą przeciętnie około 32 złotych/ m kw. Oznacza to, że za 50 m kw. trzeba zapłacić 1600 zł, a państwowe mieszkanie kosztowałoby w takim wypadku około 1280 zł.

Tyle wynosiłby czynsze w obecnej sytuacji na rynku, przy założeniu, że państwowe czynszówki byłyby tańsze o 20 proc. Ceny rzeczywiście są konkurencyjne, biorąc pod uwagę fakt, że obecnie przy tanich kredytach, rynkowe ceny najmu okazują się często wyższe od raty kredytu.

Dla przykładu: za 50 metrowe mieszkanie w cenie 6 tys. zł od metra trzeba zapłacić 300 tysięcy złotych, co przy 5 procentowym wkładzie w kredycie na 30 lat, z ratami stałymi da obecnie około 1450 zł miesięcznie raty. Oczywiście – należy pamiętać, że ciągle jeszcze mamy do czynienia z historycznie niskimi stopami procentowymi, ale ten stan zapewne wkrótce się skończy. Już na przełomie roku należy się spodziewać podwyżek stóp i znów kredyty będą droższe od wynajmu.

Ciężko jednak powiedzieć czy państwowy wynajem się sprawdzi. Wiele zależy nie tylko od ceny, ale i standardu mieszkań oraz dostępności. Jeśli lokalizacje będą oddalone, nawet niższa stawka może nie przełożyć się na duże zainteresowanie. Z drugiej strony, jeśli podaż mieszkań będzie niewielka, całościowy wpływ programu na rynek najmu okaże się znikomy.

Marcin Moneta / Dział Analiz WGN

Inne w tej kategorii...