Nowe mieszkania na sprzedaż – hossa czy nadpodaż.

Czy główny motor koniunktury na nowe mieszkania, czyli program MDM, będzie napędzał popyt również w 2016 roku? Zdają się przekonani co do tego deweloperzy, bowiem otwierają szeroki front inwestycyjny. Skokowo rośnie liczba pozwoleń na budowę. Branża deweloperska może się jednak przeliczyć. Wszystko z powodu konkurencji ze strony mieszkaniowego rynku wtórnego. Niepewna jest również sprawa kosztów kredytów w 2016 roku.
Firmy deweloperskie odnotowują rekordy sprzedażowe. Tak dobrze, jak obecnie, nie było od 8 lat, a więc od czasu boomu na rynku mieszkań. Za aktualną koniunkturą stoi kilka czynników – rekordowo niskie stopy procentowe, a więc tanie kredyty. Pewien wpływ na popyt ma również spadek oprocentowania lokat bankowych, który pcha inwestorów w kierunku poszukiwania nowych instrumentów. Rynek najmu mieszkań z atrakcyjną rentownością jest jednym z nich. Spora część popytu przypada więc na zakupy mieszkań w celach inwestycyjnych, z myslą o późniejszym wynajmie.
Głównym motorem popytu jest jednak przede wszystkim program Mieszkanie dla Młodych. O jego wielkim wpływie na rynek świadczy fakt, że deweloperzy starają się dostsosować ofertę i ceny do wymogów oraz limitów cenowych MDM. Wpływ ten jest wyraźnie widoczny. Tam, gdzie limity w programie Mieszkanie dla Młodych są niże niż średnie cenowe, można zauważyć skłonność deweloperów do obniżek stawek i zjawisko ogólnych spadków cen. Z kolei w miastach, takich jak choćby Poznań, gdzie wysokie limity MDM pozwalają w praktyce przebierać w ofercie, mieszkania drożeją.
MDM nakręca więc sprzedaż mieszkań, ale – choć deweloperzy są przekonani, że „żniwa” czekają ich również w przyszłym roku, nie jest to wcale takie pewne. Jeśli się przeliczą czekać nas będzie nadpodaż na rynku pierwotnym i obniżka cen.
Skąd te obawy? Po pierwsze – zagadką pozostają koszty kredytowania w roku 2016. Im wyższe, tym oczywiście słabsza zdolność kredytowa Polaków, a w konsekwencji słabszy popyt. Taki scenariusz jest niewykluczony z dwóch powodów: reakcji banków na zapowiadany podatek od aktywów, oraz rosnącego do 15 proc. wkładu własnego kredytów.
W tym ostatnim przypadku banki już zareagowały wzrostem marż. Na razie nie wiemy, na ile jest to długotrwałe działanie. Jeśli chodzi o wkład własny – co prawda instytucje bankowe mają możliwość łagodzenia negatywnych skutków dla klientów (udzielania kredytów z 10 proc. wkładem i ubezpiecznia „pozostałych” 5 proc.), ale dopiero przyszły rok pokaże, na ile będą korzystać z takich rozwiązań.
Druga sprawa to odpływ części klientów z rynku pierwotnego w kierunku rynku wtórnego, który przecież od września 2015 jest także objęty programem MDM i jak na razie bije w nim rekordy popularności. Miesięcznie ponad połowa wniosków (dane z września, października, listopada 2015) przypada właśnie na mieszkania używane. Wg analitykó WGN bardzo prawdopodobnym scenariuszem, zwłaszcza przy wzroście kosztów kredytowania, będzie w przyszłym roku odpływ części klientów deweloperów właśnie do rynku wtórnego. Oczywiście nie stanie się to wszędzie. Możliwe będzie to tylko tam, gdzie spory odsetek mieszkań używanych mieści się w limitach cenowych programu. Taki stan rzeczy nie funkcjonuje więc choćby w Warszawie, gdzie limity cen mieszkań używanych są tak niskie, że w praktyce nie ma oferty, która by się w nich mieściła. Na drugim biegunie są natomiast takie miasta, jak choćby Łódź, Poznań czy Katowice – tu już sporo mieszkań używanych spłenia warunki cenowe MDM i tu konkurencja dla budownictwa deweloperskiego może być spora.
Na razie firmy mają powody do zadowolenia. Obecny rok, pod względem popytu, będzie prawdopodobnie rekordowy, najlepszy od czasu boomu w mieszkaniówce sprzed 8 lat. Koniunktura trwa już od dwóch lat. Wg firmy REAS zeszły rok (2014) został zakończony wynikiem blisko 20% wzrostu sprzedaży. Wszystko wskazuje na to, że w obecnym 2015 roku sprzedaż na 6 gównych rynkach zbliży się do poziomu 50 tysięcy mieszkań, a to będzie oznaczać wzrost o ok. 16% w porównaniu z rokiem poprzednim. W perspektywie 2 lat wzrost sprzedaży wyniesie zatem blisko 39 %.
Nic więc dziwnego, że deweloperzy budują na potęgę. Od stycznia do końca listopada 2015 oddali do użytkowania 53486 mieszkań (co stanowiło 41,5% ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania), tj. o 1,3% więcej niż w analogicznym okresie 2014 r., kiedy notowano wzrost o 7,2%. Inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem uzyskali pozwolenia na budowę 87312 mieszkań, tj. o 23,4% więcej niż przed rokiem (kiedy notowano wzrost o 41,3%). Odnotowano również wzrost liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto – do 78276 mieszkań, tj. o 21,7% (wobec wzrostu przed rokiem o 33,3%).

Monika Prądzyńska, Dział Analiz WGN

Inne w tej kategorii...