Najtańsze mieszkania znajdziesz w wielkiej płycie

Nowe czy używane? To podstawowe pytanie, na które odpowiedzieć muszą sobie osoby poszukujące własnego mieszkania. Cena oczywiście to kluczowa sprawa. Nowe mieszkania w programie MDM często oferowane są po dosyć niskich cenach, niższych od stawek rynkowych. Z drugiej strony także na rynku wtórnym można kupić nieruchomości w niskich stawkach. Wśród mieszkań używanych jedne z najniższych wycen uzyskują lokale w blokach z wielkiej płyty.

Sprawdziliśmy, które z tych typów mieszkań są tańsze. Okazuje się, że  na największych rynkach lokale w blokach wygrywają cenową konkurencję, nawet z tanimi, nowymi mieszkaniami w MDM.
W skali całego kraju budownictwo z wielkiej płyty kosztuje obecnie w WGN około 3600 zł od metra kwadratowego. Lokale w nowym budownictwie są wyceniane natomiast przeciętnie na 4500 zł, a więc są zdecydowanie droższe. Jeśli jednak przyjrzeć się cenom mieszkań na nowych osiedlach i na osiedlach z czasów PRL na poszczególnych rynkach zobaczymy, że wiele zależy od lokalizacji.

Przykładowo – w Krakowie obecnie średnie ceny nowych lokali wystawionych na sprzedaż w WGN wynoszą około 7000 zł za metr kwadratowy. Wg NBP, które przygotowuje cykliczne zestawienia cen dla największych rynków, ofertowe stawki na rynku pierwotnym w Krakowie średnio wynoszą około 6500 zł od metra. Dlatego właśnie eksperci podkreślają bardzo złą sytuację dla poszukujących nowych lokali z dopłatą państwa w programie MDM, gdzie krakowski limit ceny wynosi zaledwie 5013 zł, a więc jest dużo, dużo niższy od średniej rynkowej.
Jeśli mielibyśmy „przystawić” do tego średnią dla mieszkań w blokach okaże się, że ta obecnie w WGN wynosi dla Krakowa około 6200 zł, a więc jest wyższa od limitów cenowych MDM, choć niższa od przeciętnych stawek dla całego rynku pierwotnego. Od razu jednak można zauważyć spore różnice w wycenach nieruchomości z wielkiej płyty, które wcale nie muszą być tańsze od innych mieszkań, zwłaszcza – jeśli cechuje je dobra lokalizacja. Przykładowo – za mieszkanie w dzielnicy Krowodrza, w bloku z 1975 roku, jeden z oferentów oczekuje aż ponad 8500 zł/ m kw., z kolei mieszkanie w wielkiej płycie z 1981 roku na Kurdwanowie zostało wycenione na 5100 zł za metr kwadratowy, czyli w granicach wycen lokali  MDM w Krakowie.

We Wrocławiu średnia cenowa WGN dla całego rynku wtórnego to około 6100 zł. Przeciętne stawki dla mieszkań nowych są nieco wyższe, bo kształtują się na poziomie 6300 zł za metr (ceny ofertowe). Z kolei limit cen, dla tych, którzy byliby skłonni ubiegać się o pomoc państwa w kupnie nowego lokalu, to tylko 4900 zł.
Mieszkania w blokach zbudowanych w okresie od 1960 do 1990 roku, wycenia się przeciętnie na 5600 zł/ m kw., a więc są dużo tańsze od średniej cenowej zarówno dla rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Niskie wyceny uzyskują zwłaszcza lokale położone w oddaleniu od ścisłego centrum miasta. Przykładowo – na Pilczycach jeden z oferentów wystawił na sprzedaż mieszkanie w bloku w cenie 4900 zł za metr, na Kozanowie jest to już 4500 zł/ m kw., a inne mieszkanie z tej samej lokalizacji  kosztuje 4100 zł za metr. Jak więc widzimy, wśród ofert lokali z wielkiej płyty można znaleźć i takie, które często są tańsze od nowych mieszkań w MDM, mimo, że limit cen lokali z dopłatą we Wrocławiu jest bardzo niski (szacuje się, że jedno na 10 mieszkań nowych mieści się w limicie).

W Warszawie nowe mieszkania średnio wycenia się na około 8000 – 8100 zł/ m kw. Najdroższe są takie lokalizacje jak Mokotów, Wilanów, Śródmieście, gdzie bardzo często ceny przekraczają 9000 zł. Z kolei państwo, w ramach MDM, dopłaci do nowych mieszkań w Warszawie, tylko jeśli nie będą kosztować więcej, niż 6126 zł/ m kw. W stolicy, podobnie jak w przypadku Krakowa i Wrocławia limit cen MDM jest bardzo niski jak na średnie stawki rynkowe.
Jak na tym tle wypadają mieszkania w wielkiej płycie? Trzeba za nie zapłacić około 6900 zł, a więc wyraźnie niżej od stawek dla rynku wtórnego, które wynoszą około 8000 zł/ m kw. Tu także obserwujemy dużą rozpiętość cenową, w zależności od lokalizacji. Częściej jednak niż w przypadku mieszkań nowych można znaleźć lokale wyraźnie przecenione. Przykładowo – w Jelonkach oferent wystawił lokal w bloku za 5200 zł/ m kw., na Bielanach można kupić mieszkanie w cenie 5800 zł, tyle samo na Bemowie, a na Tarchominie za 5700 zł od metra.

Jak widzimy, wielka płyta, na największych rynkach często nie tylko jest zdecydowanie tańsza od innych mieszkań nowych i używanych, ale też zyskuje niższe wyceny niż mieszkania z dopłatą państwa. Czy blok to dobry wybór? Na to pytanie musi sobie już odpowiedzieć kupujący, warto jednak zaznaczyć, że tego typu lokale cieszą się niesłabnącym powodzeniem na rynku wtórnym. Są tanie, a dodatkowo mają inne zalety, których często brak nowym osiedlom.
Na wielkich blokowiskach nie ma problemu z infrastrukturą: drogami, połączeniami autobusowymi, czy tramwajowymi, obecnością sklepów, przedszkoli i szkół. Z takim brakiem niejednokrotnie natomiast spotykają się mieszkańcy nowych osiedli, zwłaszcza tych peryferyjnych, a często oferta w MDM dotyczy właśnie nich. Dlatego należy się spodziewać, że mimo szeregu wad, Polacy nadal będą doceniać zalety wielkiej płyty i popyt na tego typu mieszkania w najbliższym czasie na pewno nie spadnie.

Justyna Ocimek/Dział Analiz WGN

Inne w tej kategorii...