Mieszkanie w programie MDM na rynku wtórnym w małych miastach.

Głównym efektem objęcie dopłatami MDM mieszkań używanych będzie prawdopodobnie wzrost ich cen. Chodzi przede wszystkim o miejscowości poza stolicami województw i gminami sąsiadującymi. Limity cenowe programu Mieszkanie dla Młodych są w takich ośrodkach albo na poziomie cen średnich albo nawet wyższe.
Objęcie rynku wtórnego programem państwowych dopłat to gest w kierunku mieszkańców właśnie takich, mniejszych miejscowości, którzy do tej pory byli w praktyce odsunięci od możliwości uczestnictwa w programie. Wszystko dlatego, że budownictwo deweloperskie w miasteczkach czy na wsiach prawie nie funkcjonuje.
By zobrazować ten stan rzeczy warto przytoczyć raport „Informacje o mieszkalnictwie” Instytutu Rozwoju Miast z Krakowa, z którego korzysta Ministerstwo Infrastruktury.
W najnowszym dokumencie z 2014 roku (badającego rok wcześniejszy) wykorzystano informacje o budownictwie z 20 miast – 7 miast powyżej 100 tys. mieszkańców (Kalisz, Kraków, Poznań, Rzeszów, Toruń, Zabrze, Zielona Góra), 8 z liczbą od 25 do 100 tys. (Chełm, Dzierżoniów, Ełk, Inowrocław, Lębork, Piła, Sandomierz, Stargard Szczeciński) oraz 5 tych najmniejszych – do 25 tys. (Brzeg Dolny, Dębno, Grajewo, Sierpc, Strzelce Opolskie). Posiłkowano się również oficjalnymi informacjami GUS.
W ośrodkach największych – o liczbie mieszkańców powyżej 100 tysięcy, oddano w 2013 roku do użytku blisko 13 tysięcy mieszkań (blisko 11200 w budynkach wielorodzinnych). W miastach „średnich” – o liczbie ludności od 25 do 100 tys. było to już tylko niecałe 900 mieszkań, natomiast w miejscowościach najmniejszych – poniżej 25 tys. mieszkańców – zaledwie 213, z czego tylko 123, były to mieszkania w budynkach wielorodzinnych, czyli najczęściej budowane przez deweloperów. Na jedno duże miasto przypadło więc przeciętnie 1400 nowych lokali w budynkach wielorodzinnych, a na małe miasto 24, czyli tyle ile ma mniej więcej jeden mały blok mieszkalny.
Podobne wnioski płyną z analizy danych GUS. Uważne ich prześledzenie prowadzi do wniosku, że budownictwo deweloperskie funkcjonuje zaledwie w około 20 miastach całego kraju, z czego gros przypada na wiodące rynki.
W obliczu faktu, że dla mieszkańców małych miast rynek wtórny jest siłą rzeczy pierwszym i w zasadzie jedynym dostępnym (czasem lukę wypełnia TBS i budownictwo spółdzielcze) należy się spodziewać, że MDM na rynku wtórnym dodatkowo rozkręci popyt na mieszkania, zwłaszcza, że z ich dostępnością nie powinno być żadnego problemu.
Dużo gorzej pod tym względem mają mieszkańcy kilku wiodących metropolii, gdzie limity MDM są tak niskie, że do programu kwalifikuje się zaledwie kilka procent mieszkań. Mowa tu w pierwszym rzędzie o Warszawie, gdzie obecny limit na IV kw. 2015 wynosi 5250 zł i jest niższa o około 2000 zł od średnich cenowych. Nie poszaleją też klienci w takich miastach jak Kraków (aktualny limit – 4293 zł), Wrocław (4290 zł) czy Gdańsk (4282 zł). We wszystkich tych lokalizacjach limity MDM są zdecydowanie poniżej przeciętnych stawek, stąd do programu kwalifikuje się od kilku do maksymalnie kilkunastu procent mieszkań.
Zupełnie inna rzeczywistość panuje jednak w miastach poza stolicami regionów i ich sąsiadującymi gminami. Jak pokazuje wykres 1 w takich ośrodkach średnie ceny są albo na poziomie limitów MDM, albo nawet niższe. Dosyć wysoką dysproporcję widzimy jedynie w przypadku województwa kujawsko – pomorskiego. Z kolei w województwie pomorskim ceny ofertowe są zdecydowanie poniżej limitów cen dla programu.
Ten stan rzeczy ma swoje dobre i złe strony. Dobrym aspektem na pewno jest fakt, że klienci nie będą mieli problemu ze znalezieniem mieszkania, które spełni wymogi programu. Niestety negatywny wpływ MDM jest taki, że w ośrodkach gdzie limity są powyżej średnich cenowych, zauważa się presję na wzrost cen, co przy zwiększonym popycie tym bardziej jest prawdopodobne.
Mimo wszystko jednak dopuszczenie rynku wtórnego do programu państwowych dopłat to na pewno krok w dobrą stronę https://www.intercultural-reflections.de/character-t/index.html , pomagający zaspokajać potrzeby mieszkaniowe sporej grupy obywateli, do tej pory de facto wykluczonych z programu.
Niewątpliwie przełoży się to również na dalszy wzrost popularności MDM. Program państwowych dopłat już teraz jest ważnym „motorem” polskiego rynku mieszkaniowego, a z pewnością jeszcze zyska na znaczeniu w latach 2016 – 2017, gdy minimalny, wymagany przez banki wkład własny kredytów będzie rósł do 15 a docelowo 20 proc. ceny nieruchomości.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN

Inne w tej kategorii...