Poszukujesz taniego mieszkania, które może być dobrą inwestycją? Rozejrzyj się za nieruchomościami do remontu w dobrych lokalizacjach, warto też uważnie śledzić plany inwestycyjne samorządów i deweloperów.
W sprawie właściwego – pod kątem inwestycyjnym – mieszkania kluczowe jest jedno słowo: lokalizacja. Jeśli chcemy mieć nieruchomość, która nie będzie tracić na wartości, za to będzie atrakcyjna zarówno na rynku najmu, jak i dla potencjalnych kupców musimy przede wszystkim szukać w miejscach uważanych za atrakcyjne – do takich z pewnością należą centra dużych miast, czy też znane miejscowości turystyczne. Jeśli chcemy mieszkanie wynajmować dobrym położeniem będzie oczywiście sąsiedztwo uczelni wyższej, dużego pracodawcy itp.
Okazje cenowe przede wszystkim można znaleźć wśród tzw. mieszkań do remontu. Ceny takich nieruchomości są obniżone. Jeśli więc trafi nam się bardzo atrakcyjna lokalizacja i odpowiednie mieszkanie powinniśmy skalkulować ewentualne nakłady w stosunku do ceny. Jeśli – po remoncie – i tak będziemy „do przodu” w porównaniu do stawek rynkowych w danym miejscu, to znaczy, że wybraliśmy mądrze.
Należy pamiętać też o trendach rynkowych. Czasem zrujnowane mieszkania są niewiele warte, ale po remoncie znacznie zyskują na wartości. Tak jest chociażby w przypadku lokali w zabytkowych, przedwojennych kamienicach w centrach miast, bądź w ich sąsiedztwie. Nieruchomości tego typu są poszukiwane ze względu na nie tylko dobre położenie, ale swoisty „klimat” i wygodę – na którą składają się m.in. wysokie sufity dające możliwość zainstalowania antresoli, czy np. duże okna. Jeśli dodatkowo remontu doczeka się fasada i wnętrze kamienicy mieszkanie może być nawet uznane za prestiżowe – oczywiście o ile mieści się w atrakcyjnej lokalizacji.
Przykład to rynek wrocławski, gdzie – w dzielnicy Śródmieście – jest chyba najwięcej (około 3000) kamienic w Polsce. Wśród ofert mieszkań do remontu w tej dzielnicy, nie brak wycen na poziomie 3500 – 4000 zł od metra. Mieszkania w wysokim standardzie i odnowionych budynkach są warte ponad dwa razy tyle.
Oczywiście, zanim zdecydujemy się na lokal do remontu, należy dokładnie skalkulować koszty, także zasięgnąć języka o stanie technicznym budynku i planowanej wysokości nakładów na modernizację.
Okazje cenowe to oczywiście nie tylko kamienice. Na rynku wtórnym dostęp do dobrych lokalizacji za rozsądną cenę dają też bloki z wielkiej płyty, które w czasach PRL niejednokrotnie wyrastały nawet w centrach miast. Wielka płyta dziś znacznie poprawiła swoją estetykę i stan techniczny dzięki sukcesywnie przeprowadzanym remontom, głównie termomodernizacjom. Poprawiła się też funkcjonalność mieszkań np. dzięki dostawianym balkonom, a czasem i osiedlowe otoczenie – np. zamykane parkingi, monitoring itp. Bloki to ciągle najpopularniejsze mieszkania na rynku wtórnym, co głównie wynika z cen. Te są często nawet o 500 – 700 zł za metr kwadratowy niższe w stosunku do średnich. Jeśli więc w ofercie jest mieszkanie w bloku w atrakcyjnej lokalizacji, przy rozsądnej cenie , również będzie to okazja, głównie z myślą o rynku najmu.
Inny trop poszukiwania okazji cenowych wiąże się z pewnym przewidywaniem zachowań na rynku i preferencji klientów w przyszłości. Jeśli dziś jakaś dzielnica jest peryferyjna i nieatrakcyjna, nie znaczy to, że tak będzie zawsze. Warto więc uważnie śledzić informacje o planowanych inwestycjach – tak samorządowych, jak i deweloperskich. Jeśli jakaś firma zamierza postawić duże atrakcyjne osiedle, gdzie w ramach prac wyremontuje drogi i ogólnie otoczenie, z pewnością przełoży się to pozytywnie na wartość nieruchomości w okolicy.
Podobnie będzie, gdy np. w planach są duże inwestycje miejskie – w obiekty kulturalne, rozrywkowe, nowe połączenia drogowe i komunikacyjne. Wszystko to wpłynie dodatnio na wartość mieszkania w przyszłości. Jeden z najbardziej typowych przykładów to choćby wpływ drugiej linii metra na rynek warszawski – dziś lokalizacje wzdłuż tej nitki są jednymi z najatrakcyjniejszych w stolicy – zwłaszcza dla inwestorów nieruchomości komercyjnych.
Jeszcze inny sposób wypatrywania okazji to ogłoszenia, w których komuś się spieszy. Powody są różne – do najczęstszych należy np. postępowanie egzekucyjne. Osoby, które mają problemy z długami będą chciały szybko sprzedać nieruchomość, często w atrakcyjnej cenie. Takie transakcje pozornie są skomplikowane i oczywiście należy skorzystać z fachowej wiedzy w trakcie ich przeprowadzania, ale w praktyce spotyka się je często i nie brak banków gotowych skredytować taki zakup. Z reguły odbywa się to poprzez odpowiednie zapisy w akcie notarialnym i wpłatę całości, lub części kwoty nie na konto sprzedającego, a bezpośrednio na konto dłużnika.
Iwona Hryncewicz Dział Analiz WGN
