Mieszkania o wielkości jednego pokoju – czy to się opłaca?

Od kilku lat w budownictwie deweloperskim można zauważyć nową modę – chodzi o projekty budowy mikromieszkań – kawalerek, które w skrajnych przypadkach mają zaledwie 12 mkw. Firmy deweloperskie przekonują nie tylko, że na takiej przestrzeni da się wygodnie żyć, ale że to tania i opłacalna inwestycja. Czy rzeczywiście?

Z badań rynku pierwotnego wynika, że do sprzedaży znów trafiają mieszkania typu garsoniera i studio. Moda na mikrokawalerki przywędrowała do nas oczywiście z Zachodu. Jeden z pierwszych takich projektów został zrealizowany we Wrocławiu, przy placu Grunwaldzkim, gdzie najmniejsze mieszkania wykończone pod klucz mają około 12 mkw. Wkrótce mikrokawalerki pojawiły się także w innych dużych miastach kraju. Na warszawskim Wilanowie zwolennicy „własnego m” w wersji ekstremalnie małej mają – w zapowiadanym projekcie jednego z deweloperów – skorzystać z kawalerek wielkości 18 mkw.

Kiedy i komu taka inwestycja może się opłacać? Firmy odpowiadają, że wrzucenie na rynek tanich malutkich mieszkań umożliwi realizację potrzeb mieszkaniowych dla wielu młodych ludzi, którzy mają słabą zdolność kredytową. Rzeczywiście – we wspomnianym projekcie STARTER we Wrocławiu najtańsze i zarazem najmniejsze mieszkania (około 12,9 mkw.) w wersji pod klucz były wystawiane na sprzedaż za 99 tys. zł. Kupno nieruchomości mieszkaniowej na wrocławskim rynku w tej cenie i to gotowej do zamieszkania to fikcja.

Czy jednak rzeczywiście jest tanio? Choć cena całości zachęca, stawki za metr kwadratowy kawalerek w wersji mikro okazują się jednak wyraźnie powyżej średniej. Cena za 12 – metrowe mieszkanie pod klucz to niecałe 7700 zł/ mkw. 18 – metrowe mieszkanie, w drugim etapie startera, kosztuje natomiast już 8700 zł za metr – to wyraźnie drożej od wrocławskich średnich cenowych

Tak więc – choć ceny całości zachęcają – przeliczenie tego na metry kwadratowe wygląda już mniej zachęcająco.

Kto może być klientem gotowym zamieszkać na kilkunastu metrach? Niezależnie od tego do kogo adresowana jest taka oferta, mieszkanie prędzej czy później trafi na wynajem. Można więc założyć, że istotną składową takiej transakcji jest założenie o jej inwestycyjnym charakterze.

Skoro tak – sukces mikormieszkań musi wynikać z dobrze dobranej grupy docelowej. Na pewno popularności tego typu nieruchomości sprzyjają zmiany obyczajowe i na rynku pracy. Polacy coraz bardziej się westernizują, a to oznacza większą skłonność do zmiany miejsca zamieszkania i podejmowania nowych wyzwań zawodowych. Coraz częściej układamy sobie życie samotnie i nie boimy się „zaczynać od nowa”. Ze względu na zawodowe ambicje jesteśmy mniej przywiązani do jednego miejsca i możemy zaryzykować zmianę otoczenia.

Wszystko to sprzyja rynkowi najmu, podobnie jak kultura korporacyjna i częste wyjazdy służbowe, realizacje projektów w różnych oddziałach firm oddalonych od siebie o setki czy nawet tysiące kilometrów.

Do tego typu odbiorców zarówno na rynku sprzedaży jak i najmu adresowane są malutkie mieszkania. Mogą być atrakcyjne zarówno dla klientów biznesowych, firmowych, którzy potrzebują mieszkań na jakiś czas, jak i zaczynających karierę studentów, bądź ludzi tuż po studiach.

Mikromieszkania na pewno pozwalają obniżyć koszty eksploatacji, a ich specyfika i standardowa wersja pod klucz, wyjątkowa aranżacja przestrzeni, nadaje tego typu nieruchomościom swoistego prestiżu.

Podstawą sukcesu inwestora, który zdecydowałby się na zakup takiej nieruchomości z myślą o rynku najmu musi być bardzo dobra, wielkomiejska lokalizacja, która spełni oczekiwania ludzi realizujących się głównie poza domem i traktujących swoją mikrokawalerkę jako mieszkanie tymczasowe. Małe mieszkania na peryferiach natomiast okażą się inwestycyjną kulą w płot.

Czy warto ryzykować? Ciężko na takie pytanie jednoznacznie odpowiedzieć. Mali inwestorzy, którzy gotowi byliby kupić jedno mieszkanie muszą zdawać sobie sprawę, że z czasem koszty z nim związane będą rosły. Sprzęty w wersji pod klucz się starzeją i niszczeją. Aranżacja nowego umeblowania w tak niewielkim lokalu, by zachował funkcjonalność, może być i pracochłonna i kosztochłonna.

Inaczej ma się sprawa z pakietowym kupnem małych mieszkań, które można przeznaczyć na wynajem na zasadzie apartamentów czy pokoi hotelowych (wersja apart, czy condohoteli).

Więksi inwestorzy mogą minimalizować w ten sposób ryzyko, gdy część lokali pozostanie pusta.

Niezależnie od biznesowego powodzenia – niewątpliwie ciekawych – inwestycji w mikrokawalerki, rynek takich mieszkań pozostanie ograniczony do specyficznych wielkomiejskich bądź atrakcyjnych turystycznie lokalizacji i określonych, wąskich grup klientów.

Należy również dodać, że w centrach miast coraz mniej jest miejsc do zabudowy na rynku pierwotnym. Znacznie bogatszą ofertę, duży wybór atrakcyjnych lokalizacji i możliwości aranżacyjnych – dla ludzi zainteresowanych małymi metrażami – daje rynek wtórny.

Przykład to choćby mieszkania w kamienicach z wysokimi sufitami, które pozwalają na aranżację antresoli i tym samym znacznie zwiększają funkcjonalność nieruchomości. Pamiętajmy też, że przeliczając cenę na metry kwadratowe może się okazać, że już za kilkanaście tysięcy złotych więcej zamiast mikrokawalerki można mieć normalne, „pełnowymiarowe” mieszkanie.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN

Inne w tej kategorii...