Mieszkania na wynajem

zdjRynek najmu jest jedną z bezpieczniejszych form inwestowania w nieruchomości i cieszy się coraz większą popularnością. Wg szacunków stopa zwrotu wynosi około 4 – 6 proc. rocznie, więc – jeśli kupowaliśmy mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem – jest to inwestycja długoterminowa. Na zwrot kosztów poniesionych przy zakupie trzeba poczekać kilkanaście lat. Sukces najmu zależy jednak od jednej podstawowej sprawy – dobrego wyboru nieruchomości, którą później będziemy wynajmować.

Zanim powiemy o tym, czym się kierować wybierając nieruchomość pod inwestycję, należy wspomnieć, że do wejścia na rynek najmu szykuje się bardzo duży gracz – a mianowicie państwo.

Rząd przygotowuje program wsparcia najemców. Na razie szczegółów nie znamy, ale z informacji, które do tej pory przewijały się na ten temat, wynika, że państwo wyłoży 5 mld zł na budowę 20 tys. mieszkań na wynajem, z czynszami o preferencyjnych stawkach, mają one nie przekraczać 4 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania. Stawki byłyby więc często niższe nawet o 60 proc. od obecnych. Na razie jednak nie wiadomo kiedy dokładnie program ruszy, choć mówiło się o przyszłym roku. Wydaje się, że ten termin nie zostanie dotrzymany.

Wracając do mieszkań na wynajem – przed inwestycją warto określić kto byłby naszym docelowym klientem – czy bardziej mierzymy w studentów, młode małżeństwo a może pracownika korporacji, który przeprowadził się z innego miasta? Dla każdego z tych klientów co innego będzie miało znaczenie.

Studenci preferują bliskość uczelni, ewentualnie dobre skomunikowanie z nią, ale również bliskość centrum miasta, miejsc rozrywki i usług. Mniejsze znaczenie w przypadku żaków odgrywa natomiast jakość budynku, wyposażenie w monitoring, ochronę itp. To może z kolei odgrywać istotną rolę dla młodych małżeństw. Ważne dla rodzin z dziećmi będą też np. tereny zielone, place zabaw w okolicy, obecność sklepów, przedszkoli itp. Dla pracownika firmy, który przeprowadził się z powodów zawodowych, znaczenie będzie miała bliskość miejsca pracy, dostęp do usług i sklepów. Może też cenić wysoki standard mieszkania.

Jeśli nie chcemy mieć problemów z wynajmem mieszkania powinniśmy zapamiętać kilka podstawowych zasad. Nie warto wybierać lokali na obrzeżach miast, czy w dzielnicach oddalonych od centrum. Tam zainteresowanie ze strony najemców będzie dużo mniejsze. Kierujmy się też opinią o dzielnicy – nie inwestujmy w rejonach, które np. uważane są za niebezpieczne, nieatrakcyjne, brzydkie bądź pozbawione dostępu do sklepów, usług itp.

Przed kupnem lokalu warto przeprowadzić mini wywiad środowiskowy. Podpytać właściciela (a najlepiej samych mieszkańców) o to, jacy ludzie w budynku żyją, kto sąsiaduje z naszym lokalem itp. Ma to znaczenie z tego powodu, że jeśli kupimy mieszkanie, gdzie sąsiedzi są konfliktowi/ agresywni/ chorzy psychicznie itp. możemy mieć problemy z utrzymaniem w lokalu najemców, a przecież nie chcemy co kilka miesięcy szukać nowych.

Kolejna sprawa to piętro i układu mieszkania. Najmniej popularne są lokale na najwyższych kondygnacjach, zwłaszcza w budynkach bez wind. Ograniczoną popularnością cieszą się też mieszkania na parterze. Z kolei – jeśli chodzi o układ – największym wzięciem cieszą się lokale rozkładowe, znaczenie ma też np. jasna kuchnia, bądź osobna toaleta. Rozkładowy układ mieszkania będzie szczególnie cenny, jeśli „celujemy” w wynajem dla studentów. Taka cecha pozwoli nam, w przypadku braku najemców na cały lokal, wynajmować poszczególne pokoje.

Jakie mieszkania opłaca się kupować? Dobrym rozwiązaniem jest oczywiście kupno mieszkania niedoszacowanego, np. do remontu. Prace można wykonać we własnym zakresie, pamiętając by nie przeinwestowywać, bo nie ma takiej konieczności. Oczywiście należy zadbać o standard obecnie wymagany – więc znaczenie ma jakość stolarki okiennej, podłóg itp.

Wśród ofert WGN nie brak takich, które są skierowane właśnie do potencjalnych inwestorów, zainteresowanych rynkiem najmu. Za ile można kupić mieszkanie na wynajem?

Ceny są bardzo zróżnicowane. Sprawdziliśmy te, które prawie zawsze „złapią” klienta, czyli w centrach dużych miast. Dla przykładu mieszkania we Wrocławiu na Starym Mieście, znajdziemy, reklamowane przez oferentów jako świetnie lokale pod inwestycję z przeznaczeniem na wynajem w cenach – 5100 – do nawet 9500 zł od metra.

Podane przez nas przykłady ofert mieszkań na wynajem dotyczą miejsc, gdzie lokale z pewnością szybko znajdą klientów. Lokalizacje centralne zawsze cieszą się dużym powodzeniem, jednak prawie zawsze są też wygórowane cenowo.

Dlatego warto dokonać symulacji, która pozwoli nam odpowiedzieć na pytanie, jak długo koszt kupna takiego mieszkania będzie nam się zwracał.

W Warszawie średnia cena metra kwadratowego wynajmowanego mieszkania na podstawie ofert WGN wynosi 40 zł. Dalej w kolejności są Wrocław i Kraków ze stawką 32 zł za metr kwadratowy, Gdańsk – 30 zł, Katowice – 29 zł/ m kw. Poznań – gdzie ceny są wyraźnie niższe i kształtują się na poziomie 25 zł za metr kwadratowy i Łódź – tam najem jest zdecydowanie najtańszy – z cenami w granicach 20 zł od metra.

Przyjmując więc, że średnio w stolicy trzeba zapłacić 7500 zł za metr kwadratowy kupowanego mieszkania, wydamy na nie 375 tys. zł. Jeśli wynajmiemy ten lokal w rynkowej cenie 40 zł od metra kwadratowego, zakup zwróci nam się po 15 latach.

W Krakowie, gdzie średnia cena metra wynosi 7000 zł, a cena najmu 32 zł, kupno mieszkania o tej samej powierzchni zwróci nam się rok później. We Wrocławiu na mieszkanie 50 metrowe wydamy około 300 tys. zł (średnia wśród ofert WGN 6100 zł/ m kw.). Lokal zwróci nam się po 15 latach.

W Poznaniu, gdzie stawki za najem są nieco niższe i wynoszą około 25 zł od metra, przy średniej cenie sprzedaży wynoszącej 5500 zł, na zwrot kosztów kupna lokalu poczekamy nieco dłużej – inwestycja zwróci nam się po 18 latach., o ile wcześniej np. nie zdecydujemy się sprzedać mieszkania, które przez tak długi czas z pewnością znacznie zyska na wartości.

Marcin Moneta / Analityk WGN

Inne w tej kategorii...