Mieszkania na sprzedaż we Wrocławiu – raport

zdjęcie prezentuje nowoczesne mieszkanie we Wrocławiu do sprzedaży, widok na salon

Mieszkania we Wrocławiu na sprzedaż utrzymują się obecnie cenowo na poziomie 6 019 zł za metr kwadratowy dla rynku wtórnego i 6 004 zł/mkw dla pierwotnego. Tym samym Wrocław zajmuje piąte miejsce w kraju pod względem wysokości cen, ustępując takim miastom jak Warszawa, Kraków, Gdańsk oraz Poznań.

Ostatnie pół roku na rynku nieruchomości w stolicy Dolnego Śląska wyglądało nadzwyczaj stabilnie. Ceny za mieszkania na sprzedaż we Wrocławiu, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, wahały się nie więcej niż o 50 złotych/mkw w górę lub w dół. To wyjątkowa sytuacja na tle największych miast Polski. Dla przykładu w Krakowie skoki cen potrafiły być niemal dwukrotnie wyższe, bo po ok. 80 – 100 zł/mkw, a w Gdańsku nawet trzykrotnie – ok. 120 – 170 złotych na każdym metrze. Stabilny rynek to dobra sytuacja dla obu stron, bowiem kupujący mieszkania we Wrocławiu potrafią się lepiej przygotować finansowo bez presji czasu i obawy o nagły wzrost cen, natomiast deweloperzy oraz sprzedający z rynku wtórnego nie muszą zabójczo rywalizować ze sobą cenowo w celu pozyskania kupujących. Mogą za to skupić się na zaoferowaniu klientowi więcej za tę samą cenę. Na dobrą sprawę wszyscy zyskują, no może poza właścicielami biur obrotu nieruchomościami oraz osób żyjących z handlu mieszkaniami we Wrocławiu, dla których duże wahania cen na rynku stanowią źródło dochodu. Warto w tym momencie wspomnieć jeszcze o różnicy pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną. Powyższe ceny za mieszkania we Wrocławiu są cenami ofertowymi, czyli takimi, za jakie deweloper bądź osoba prywatna zamierzała je sprzedać i jakie podała w swoim cenniku czy ogłoszeniu. Jednakże każda cena ofertowa podlega negocjacji. To, za ile faktycznie dane mieszkania we Wrocławiu zostały sprzedane, jest już ceną transakcyjną. Zazwyczaj niższą nawet o ok. 5 – 7 procent od ceny ofertowej.

Zdziwienie mogą wywołać również wyższe ceny za metr mieszkania we Wrocławiu z rynku wtórnego niż pierwotnego. Przez dziesięciolecia to zazwyczaj nowe mieszkania były droższe od starych. Dzisiaj sytuacja jest odwrotna i to mieszkania we Wrocławiu z rynku wtórnego droższe są o około 60 – 110 złotych na każdym metrze kwadratowym od mieszkań deweloperskich. Tak przynajmniej wskazuje średnia, bo w przypadku pojedynczych transakcji ceny te mogą być oczywiście kompletnie inne. Dlaczego tak się dzieje? Złożyło się na to kilka czynników, w tym słynny program „Mieszkania dla Młodych”, który w swojej pierwszej fazie dotyczył wyłącznie mieszkań z rynku pierwotnego. Wtedy też deweloperzy dopasowywali ceny swoich mieszkań pod konkretne kryteria programu, aby jak największa liczba klientów mogła kupić mieszkania we Wrocławiu. Co jeszcze wpłynęło na wyższe ceny rynku wtórnego nad pierwotnym? Na pewno krótszy czas potrzebny na wprowadzenie się do nowego mieszkania, lepsza lokalizacja oraz brak dodatkowych wydatków związanych z przystosowaniem lokalu w stanie surowym/deweloperskim do zamieszkania. A te potrafią sięgać nawet 600 – 1 000 zł/mkw. Co do lokalizacji, to jest to kwestia sporna, bowiem nowe mieszkania we Wrocławiu najczęściej powstają na obrzeżach i peryferiach, co nie wszyscy uznają „in plus”. Całe centrum i najlepsze lokalizacje są już dawno zajęte bądź realizowane są tam wyłącznie najbardziej luksusowe inwestycje z mocno ograniczoną liczbą lokali. Jest jeszcze jedna korzyść wynikająca z zakupu mieszkania na rynku wtórnym, a mianowicie łatwiej negocjować ceny z prywatnym właścicielem niż z deweloperem.

zdjęcie przedstawia salon w mieszkaniu we Wrocławiu do sprzedaży

Kwoty uśrednione za mieszkania we Wrocławiu nie pokazują jednak, jak sytuacja wygląda w praktyce, bo czym innym są małe mieszkania o powierzchni 40 mkw, a czym innym ogromne 90-metrowe lokale. Dlatego należy bliżej przyjrzeć się cenom w trzech najpopularniejszych na rynku kategoriach powierzchniowych: do ok. 40 mkw, pomiędzy ok. 40 a 60 mkw oraz między ok. 60 a 90 mkw. W pierwszej kategorii mieszkań o najmniejszym metrażu ceny są naturalnie najwyższe i w stolicy Dolnego Śląska wynoszą 6 350 zł/mkw dla rynku pierwotnego i 6 625 zł/mkw dla wtórnego. Środkowa kategoria to najpopularniejszy przedział powierzchni i najczęściej kupowane mieszkania. Z tej „półki” mieszkania we Wrocławiu kosztują średnio 5 909 zł/mkw (rynek pierwotny) i 5 971 zł/mkw (rynek wtórny). Ostatnią kategorię, obejmującą mieszkania o największej powierzchni, zamykają lokale o cenach odpowiednio 5 958 zł za metr kwadratowy z rynku pierwotnego i 5 797 zł za metr z wtórnego. Tyle, jeśli chodzi o dane statystyczne i ceny średnie. Warto jednak prześledzić, jak wyglądają ceny na realnym rynku na przykładzie konkretnych ogłoszeń. Za przykład posłuży serwis internetowy międzynarodowego koncernu obrotu nieruchomościami WGN Real Estate.

Mieszkania we Wrocławiu na sprzedaż z przedziału powierzchni do 40 metrów kwadratowych zaczynają się tam od 155 000 złotych. Za tę cenę można już kupić mieszkanie w dzielnicy Fabryczna, którego powierzchnia wynosi 23 mkw. Mieszkanie znajduje się na trzecim piętrze, w 4-kondygnacyjnej kamienicy. Cena za metr kwadratowy wynosi dokładnie 6 739 zł. Z kolei najtańsze mieszkanie we Wrocławiu pod względem ceny za metr kwadratowy – z tego samego przedziału powierzchni – to dwupokojowe mieszkanie w dzielnicy Fabryczna za 6 667 zł/mkw. Mieszkanie mieści się na drugim piętrze, w 4-kondygnacyjnym budynku i kosztuje 220 000 złotych.

Jeśli chodzi o najpopularniejszą wielkość mieszkań, czyli powierzchnie od ok. 40 mkw do 60 mkw, to najtańsza znaleziona oferta dotyczy mieszkania za 215 000 złotych, w kamienicy na Psim Polu. Powierzchnia tego mieszkania we Wrocławiu wynosi 43 metry kwadratowe, co daje kwotę w przeliczeniu na metr 5 000 złotych. Mieszkanie ma dwa pokoje i usytuowane jest na pierwszym piętrze, w 4-kondygnacyjnej kamienicy z 2005 roku. Z kolei najtańsza oferta mieszkania we Wrocławiu pod kątem ceny za metr w tym samym przedziale powierzchniowym to dwupokojowy lokal na Nowym Dworze o powierzchni 54,4 mkw. za 4 778 zł/mkw. Mieszkanie znajduje się na parterze jedenastopiętrowego wieżowca i kosztuje za całość 259 900 zł.

Największe mieszkania we Wrocławiu, czyli ostatnią, trzecią kategorię, reprezentuje trzypokojowe mieszkanie na Siechnicach z najtańszą ceną 279 000 złotych. W tej cenie dostaniemy 61,4 metra kwadratowego powierzchni na parterze, w czterokondygnacyjnym bloku z 2008 roku. Cena za metr wynosi 4 544 zł. Nie jest to jednak rekordzista w swojej kategorii, tu palma pierwszeństwa przypada czteropokojowemu mieszkaniu z Psiego Pola za 4 153 zł/mkw. Mieszkanie ma powierzchnię 72 mkw i kosztuje 299 000 złotych.

Podobnie jak w innych miastach najwięcej nowych mieszkań we Wrocławiu powstaje na jego peryferiach. Tutaj deweloperzy mogą w pełni rozwinąć skrzydła, gdyż mają do dyspozycji największe tereny pod budowę całych osiedli na kilkaset mieszkań. Dla przykładu warto wymienić:
– Maślice, gdzie realizowanych jest obecnie ok. 11 inwestycji deweloperskich
– Nowe Żerniki z ok. 7 inwestycjami
– Muchbór Wielki także z ok. 7 inwestycjami
– Klecina z ok. 6 inwestycjami
– Ołtaszyn z rekordową ilością ok. 20 inwestycji
– Brochów z ok. 6 inwestycjami
– Siechnice z ok. 7 inwestycjami

A jakie są prognozy na przyszły rok? Eksperci rynku nieruchomościowego są raczej spokojni i nie przewidują gwałtownych wahań cen. Mieszkania we Wrocławiu w ciągu ostatniego roku podrożały średnio zaledwie o 2,1% i trend ten prawdopodobnie się utrzyma. Nie powinno zaszkodzić temu ani podniesienie od 1 stycznia 2017 kwoty wkładu własnego do 20% wartości mieszkania, ani rosnące oprocentowanie kredytów. Natomiast wciąż niewiadomą pozostaje wpływ, jaki wywrze na rynek nieruchomości uchwalony przez rząd Narodowy Program Mieszkaniowy, czyli tzw. „Mieszkanie Plus”.

Grzegorz Altowicz
na podstawie:
Bankier . pl
qbusiness . pl
reas . pl
rynekpierwotny . pl

Mieszkania na sprzedaż we Wrocławiu – raport

Inne w tej kategorii...