Mieszkania na rynku wtórnym – ile da się utargować?

Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w Gdyni różnica między cenami ofertowymi mieszkań używanych a transakcyjnymi wynosi przeciętnie aż 25 proc. Sporo do ugrania jest również w Warszawie. Skłonni do obniżek cen będą także sprzedający m.in. w Poznaniu, Katowicach i Białymstoku.

Średnio stawka kupna jest mniejsza od ofertowej o około 700 zł. Co ciekawe – największe różnice występują na wiodących rynkach. Prym wiedzie w szczególności Warszawa, gdzie różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi to około 1500 zł za metr kwadratowy.

Wg zestawienia średnich cen NBP za II kw. 2015 przeciętnie można utargować około 500 – 700 zł na metrze, co dla 50 – metrowego mieszkania cenę niższą o 25 do 35 tysięcy – a więc bardzo dużo.

1

Wg NBP w Gdyni sprzedający są w stanie zejść z ceny nawet o 1600 zł, w Warszawie o 1500 a w Poznaniu o blisko 1000. Na drugim biegunie są takie miasta, jak Opole, Olsztyn, Bydgoszcz czy Kielce, gdzie do utargowania z reguły pozostaje 200 – 300 zł na metrze kwadratowym.

Dane NBP zadziwiają – zwłaszcza wyniki miast, gdzie ceny ofertowe są mocno wyższe od transakcyjnych. Jak już wspomnieliśmy – ponad 10 proc. różnica dotyczy większości dominujących krajowych rynków – także Wrocławia, Gdańska, Krakowa czy Poznania. Z czego taki stan rzeczy może wynikać? To właśnie w dominujących miastach jest największa konkurencja, a klienci mają największy wybór. Tutaj też najwięcej realizuje się nowych inwestycji na rynku pierwotnym, konkurencyjnym wobec wtórnego. W mniejszych miastach wojewódzkich na pewno nowe budownictwo jest dużo bardziej ograniczone, co skłania klientów w większym stopniu do sięgania po mieszkania używane.

Na wykresie 2 znajdujemy potwierdzenie naszych wcześniejszych obserwacji. Wśród miast wojewódzkich najbardziej skłonni do negocjacji cenowych okazują się właściciele mieszkań w Warszawie, Poznaniu, Zielonej Górze, Białymstoku. Na pozostałych wiodących rynkach, takich jak Wrocław, Kraków, Gdańsk różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi są również wysokie – przekraczają 10 proc.

Gdynia – choć nie jest stolicą województwa – jest również jednym z większych rynków w kraju i warto odnotować jej przypadek dlatego, że wg banku centralnego różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi jest na tym rynku największa spośród wymienionych lokalizacji i wynosi aż 25 proc. Oznaczałoby to prawdopodobnie, że Gdynia mocno odczuwa konkurencję pozostałych ośrodków Trójmiasta.

2

W WGN różnice między cenami ofert a transakcji nie są aż tak duże, jak wynika to z danych NBP. Z reguły do „ugrania” są obniżki rzędu 200 – 300 zł za metr, rzadziej sięgające 500 zł. Przyjmuje się, że średnio sprzedający są w stanie „zejść” z ceny o około 7,5 proc.
Na koniec warto pokusić się o odpowiedź na pytanie – jak będą kształtować się ceny na rynku wtórnym?

Otóż na rynku nieruchomości jest obecnie wiele czynników, które – w przypadku mieszkań używanych – mogą doprowadzić do wzrostów ich cen. Jednym z nich jest objęcie rynku wtórnego programem MDM.

Dzięki temu z pewnością wzrośnie popularność takich nieruchomości. Co prawda w Warszawie limity programu są tak niskie, że kwalifikuje się znikomy odsetek mieszkań, ale na wielu innych lokalnych rynkach – m.in. w Poznaniu czy Łodzi klienci mają w czym wybierać. Tam, gdzie limity MDM będą niższe albo zbliżone do średnich cenowych, możliwe są wzrosty stawek. Należy się spodziewać również wzrostu cen na małych lokalnych rynkach, gdzie budownictwo deweloperskie jest znikome.

Wpływ na ceny mieszkań używanych będzie mieć natomiast w przyszłym roku rosnący, wymagany wkład kredytów. Od stycznia 2016 wyniesie on minimum 15 proc. Średnio licząc – dla 50 metrowego mieszkania w którymś z wiodących miast (Warszawa, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Kraków) oznaczać to będzie konieczność wyłożenie około 45 – 55 tysięcy złotych z własnej kieszeni, przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym. Z tego powodu część klientów może poszukiwać nieruchomości na tańszym rynku wtórnym, zwłaszcza, że tego typu mieszkania, jeśli są w dobrym stanie, nie wymagają natychmiastowego wkładu finansowego w wykończenie (co dotyczy mieszkań nowych w stanie deweloperskim).

Genowefa Marciczkiewicz, WGN

Inne w tej kategorii...