Mieszkania na rynku wtórnym drożeją

Nie sprawdziły się przewidywania, zgodnie z którymi po wejściu w życie państwowego programu MDM oraz minimalnej wysokości wkładu własnego na poziomie 10 proc. mieszkania używane będą tracić klientów i z tego powodu tanieć. Najnowsze dane NBP wskazują, że jest wręcz przeciwnie. Spośród 5 największych rynków na 3 ceny transakcyjne poszły w górę i to wyraźnie. Najbardziej w Gdańsku – o ponad 600 zł za metr kwadratowy.

Takie dane podaje NBP publikując średnie cenowe za I kw. 2015 w miastach wojewódzkich. Wśród największych miast tylko w Warszawie i Poznaniu ceny rok do roku spadły, przy czym skala spadków była mniejsza niż wzrosty na pozostałych rynkach. Tak więc – w Poznaniu stawki transakcyjne w ciągu roku zmniejszyły się o 200 zł za metr (5100 – 4900) a w Warszawie o 150 zł (7200 – 7050).

Mieszkania używane podrożały natomiast najbardziej w Gdańsku – o ponad 600 zł/ mkw. (4790 – 5420), w Krakowie skala wzrostów wyniosła 400 zł (5730 – 6130), we Wrocławiu 150 zł (5100 – 5250).
Wzrosty cen odnotowano też kwartał do kwartału co by wskazywało na zwyżkę popytu i brak wyraźnego wpływu na rynek minimalnego wkładu własnego kredytów na poziomie 10 proc. (zaczął obowiązywać od stycznia 2015).

Tak więc z kwartału na kwartał ceny w Gdańsku wzrosły o 400 zł – (5000 – 5400) i w Krakowie – o 300 zł (5830 – 6130). We Wrocławiu wzrost cen był na poziomie 50 zł (5200 – 5250). W Warszawie natomiast odnotowano spadki na poziomie 300 zł za metr (7380 – 7050), w Poznaniu spadek cen był minimalny i wyniósł około 100 zł (5000 – 4900).

Co nam mówią te dane? Dwie podstawowe rzeczy: przede wszystkim – jak już wspomnieliśmy – nie widać na razie negatywnego wpływu rosnącego wkładu własnego kredytów, bowiem w pierwszym kwartale ceny nie tylko, że nie spadły, ale na większości rynków wzrosły. Nie sprawdziły się również przewidywania niektórych ekspertów, którzy zakładali, że klienci będą odpływać z rynku wtórnego na rzecz rynku pierwotnego i programu MDM. Tak się nie dzieje. Rynek wtórny nie tylko trzyma ceny, ale nawet można mówić, że drożeje – a więc wytrzymuje konkurencję z mieszkaniami nowymi z państwową dopłatą.

Dlaczego tak się dzieje? Z kilku powodów – po pierwsze porównanie średnich cen mieszkań używanych z limitami cen mieszkań w MDM wskazuje, że albo są one zbliżone, albo nawet rynek wtórny okazuje się tańszy. Tylko w Warszawie i Krakowie – spośród wyżej wymienionych miast – różnica jest znaczna. Jednak nawet na tych rynkach nie będzie problemu dla klientów ze znalezieniem mieszkań używanych zbliżonych cenowo albo nawet tańszych od mieszkań nowych z państwową dopłatą.

Należy bowiem pamiętać, że rynek wtórny cechuje się dużo większą rozpiętością cenową i bogatszą ofertą. To jedna z jego zalet, których pozbawione jest budownictwo w ramach MDM. Druga niebagatelna zaleta to dużo większy dostęp do dobrych lokalizacji, którym również wyróżnia się rynek wtórny, w przeciwieństwie do oferty deweloperskiej z państwową dopłatą, często ograniczonej do peryferii miejskich, z wyraźnymi brakami w infrastrukturze. Należy ponadto pamiętać, że nawet jeśli średnie cenowe mieszkań używanych są nieco wyższe niż mieszkań w MDM, to obecnie większość klientów programu (single, małżeństwa bezdzietne) musi się liczyć z tym, że dopłata państwowa już nie pokryje minimalnego wymaganego wkładu własnego – a więc część pieniędzy trzeba będzie „na start” wyłożyć z własnej kieszeni. Do tego dochodzą kolejne koszty, czyli wykończenia mieszkania. Mogą one stanowić nawet 10 procent jego wartości.

Tak więc kupno nieruchomości używanej także tu może okazać się – z punktu widzenia klienta – lepszym i tańszym wyjściem. Jeśli znajdzie mieszkanie w dobrym stanie nie będzie musiał od razu ponosić nakładów wykończeniowych, za to będzie mógł od razu z nieruchomości korzystać.

Wszystkie te zalety, przy wadliwej konstrukcji MDM są oczywiście nie do przecenienia i sprawiają, że rynek wtórny wytrzymuje konkurencję, a nawet zyskuje na wartości.

wykresy 1 i 2fgjk

 

Monika Prądzyńska, Dział Analiz WGN

Inne w tej kategorii...