Mieszkania na rynku wtórnym – co z cenami?

Mieszkania używane nadal nie drożeją, choć również przestały tracić na wartości. Przez cały zeszły rok utrzymywała się stabilizacja cenowa. Zmiany były minimalne – na największych rynkach nie przekraczały 200 zł na metrze kwadratowym. Początek tego roku również nie przynosi zmiany.

Średnie cen ofertowych w styczniu i lutym 2015 na podstawie ofert WGN wynosiły w Krakowie 6700 zł, we Wrocławiu 5900, w Poznaniu 5700, w Gdańsku 5500, a w Warszawie 7800 zł. Ceny transakcyjne są przeciętnie o 7,5 – 10 proc. niższe. Przytoczone wyżej stawki nie wskazują na żadne istotne zmiany, jeśli chodzi o ceny na lokalnych rynkach.

Takie obserwacje potwierdzają również dane NBP za 2014 rok. Wahania cen mieściły się w przedziale 150 – 200 zł od metra. Pod koniec zeszłego roku za metr kwadratowy mieszkania używanego w Warszawie należało zapłacić średnio 7000 zł, co oznacza spadek tylko o około 150 zł względem pierwszego kwartału. W Gdańsku ceny wzrosły o 200 zł – do poziomu 5000 zł/ mkw. We Wrocławiu również wyraźnych zmian cenowych nie odnotowano. Za metr kwadratowy mieszkania płaciło się 5100 zł. W Poznaniu stawki transakcyjne przez cały 2014 rok praktycznie się nie zmieniły – wynosiły 4900 zł. W Krakowie wzrost cen był na poziomie 100 zł. W ostatnim kwartale 2014 wg NBP płaciło się w tym mieście 5800 zł.

Czy w tym roku sytuacja na rynku wtórnym się zasadniczo zmieni? Nie zanosi się na to, biorąc pod uwagę słabe dane w zakresie akcji kredytowej oraz rosnący wymagalny wkład własny kredytów. Część ekspertów spodziewa się spadku zainteresowania mieszkaniami używanymi na rzecz nowych w programie MDM, ale te oczekiwania również mogą okazać się nietrafione, choć od popularności MDM na pewno będzie zależeć sytuacja na rynku wtórnym.
Obecnie rząd – który konsekwentnie nie dopuszcza mieszkań używanych do programu – pracuje nad jego ulepszeniem, czyli ściągnięciem dodatkowych klientów deweloperom (sama konstrukcja MDM bowiem w ogóle się nie zmienia).Przypomnijmy, że rok 2014 był fiaskiem dla Mieszkania dla Młodych – popularność programu okazała się niska.

W planach w zakresie MDM na 2015 jest rozszerzenie liczby osób, które mogłyby skorzystać z dopłat. Dla rodzin z trójką dzieci przestanie obowiązywać limit wieku – 35 lat, oraz zasada, że mieszkanie w MDM ma być pierwszym kupionym na własność. Krótko mówiąc – rodzina z dziećmi – będzie mogła kupić sobie z wykorzystaniem publicznych pieniędzy kolejne mieszkanie.
Rozwiązanie jest kontrowersyjne i rodzi pytanie o to, dlaczego mają być dotowani ludzie, którzy już mają swoje mieszkanie, w sytuacji gdy wielu rodzin nie stać nawet na to pierwsze z dopłatą państwa. W każdym razie – rzeczywiście takie posunięcie może nieco rozruszać rynek pierwotny, choć nie należy przesadzać z jego zasięgiem, bowiem ciągle dotyczy ono tylko rodzin z określoną liczbą dzieci. Przynajmniej na razie głównymi klientami MDM byli tzw. single.

Na wzrost popularności MDM ma się też przełożyć wzrost minimalnego, wymaganego przez banki wkładu własnego – do 10 proc. w tym roku. Zobaczymy, czy taki będzie efekt, ale przecież wkład zaczął rosnąć już w zeszłym roku, co już wtedy powinno było skutkować przesunięciem zainteresowania na rynek pierwotny w MDM – tak się jednak nie stało.
Tymczasem – o czym rzadko się wspomina – jedną z ważniejszych przyczyn fiaska MDM w zeszłym roku była właśnie konkurencja rynku wtórnego. Program cechuje nierównomierny dostęp do nowych mieszkań, w zależności od limitów cenowych na lokalnych rynkach. Najczęściej jednak mieszkania w MDM powstają w lokalizacjach peryferyjnych, z wyraźnymi brakami w infrastrukturze. Na tym tle rynek wtórny – cechujący się dużym wachlarzem cenowym i ofertowym – prezentuje się w oczach klientów nadal bardzo atrakcyjnie. Niejednokrotnie oferuje nawet tańsze mieszkania niż w MDM za to dużo lepiej zlokalizowane i często wykończone, a więc bez konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów „na start”.
Obecnie na rynku wtórnym największym wzięciem cieszą się mieszkania o średnich metrażach (50 – 60 mkw.) Nie ma już wzięcia na kawalerki – postrzegane jako mieszkania niepraktyczne i nieatrakcyjne także na rynku najmu. Obecnie natomiast z racji taniejących kredytów i ciągle atrakcyjnych cen, nieco większy popyt notuje się w dużych metrażach – powyżej 70 mkw.

Znaczenie ma lokalizacja. Nawet z reguły tańsze mieszkania w blokach, jeśli są dobrze zlokalizowane zyskują wysokie wyceny. Podobnie ma się rzecz w przypadku kamienic – te po remontach, w centrach miast mogą nawet stać się nieruchomościami prestiżowymi.

Teresa Michniak / Dział analiz WGN

Inne w tej kategorii...