Mieszkania-ich ceny powoli rosną.

Wyhamowanie spadków i stabilizacja cen – taka jest sytuacja na rynku wtórnym mieszkań. Na rynku pierwotnym natomiast ceny rosną. W ciągu trzech lat wzrosły o około 7 do 10 proc., najbardziej w Warszawie.
Zanim przejdziemy do analizy danych transakcyjnych za III kw. 2015, opublikowanych przez NBP, kilka słów o ogólnej sytuacji na rynku mieszkaniowym. Ta jest bardzo ciekawa i niejednoznaczna.
Z jednej strony bowiem deweloperzy chwalą się dobrą sprzedażą i dużym popytem, z drugiej wyniki akcji kredytowej nadal są słabe.
Ważną kwestią, która w przyszłym roku może mocno odcisnąć się na rynku,  jest sprawa minimalnego wkładu kredytów. Na mocy rekomendacji S wzrośnie on do 15 proc. wartości nieruchomości. Czy przyhamuje popyt na mieszkania? To się okaże, ale oczekiwania na razie są optymistyczne. Banki mają instrumenty pozwalające ominąć/zneutralizować wymóg 15 procentowego wkładu, więc dla klientów może być to nieodczuwalne.

wykres1
Ciekawie może również kształtować się konkurencja rynku pierwotnego i wtórnego, która będzie korzystna dla tego drugiego i może uderzyć w popyt na mieszkania nowe. Po dwóch miesiącach w MDM to rynek wtórny święci tryumfy i większość wniosków o dopłat dotyczy właśnie mieszkań używanych. Na niektórych rynkach, tam gdzie limity cenowe MDM są zbliżone do stawek średnich, może to doprowadzić do wzrostu cen.
Rynek pierwotny:
Ostatnie dane Narodowego Banku Polskiego mogą wskazywać na wyraźniejszy trend wzrostowy na rynku pierwotnym. Obrazuje to wykres 1. Zdają się potwierdzać informacje płynące od deweloperów o stabilnym popycie i rosnącej sprzedaży. Przypomnijmy, że firmy deweloperskie rozwinęły wyjątkowo duży front robót. W pierwszej połowie roku rozpoczęli budowę blisko 34 tys. mieszkań. To rekordowy wynik, bo w analogicznym okresie 2014 roku było ich aż o 30 proc. mniej. Liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o 13,2 proc.
Kwartał do kwartału mieszkania w największych aglomeracjach zdrożały  o kilkaset złotych na metrze kwadratowym. Wzrost jest też widoczny rok do roku. Najmniejszy w stolicy – o nieco ponad 100 zł, największy w Krakowie i Poznaniu – odpowiednio po 200 i 300 zł na metrze kwadratowym.
W dłuższej, trzyletniej perspektywie, zwyżkę cenową widać wyraźniej. Przez ten czas mieszkania w stolicy podrożały o 11 proc., w Poznaniu o 7 proc., we Wrocławiu o 10 proc., podobnie w Gdańsku. W tym okresie stawki spadły tylko w Krakowie – o niecałe 6 proc.
Rynek wtórny:
Na rynku wtórnym pozornie „nic się nie dzieje”, natomiast uważniejsze przyjrzenie się danym NBP wskazuje, że przede wszystkim wyhamowane zostały spadki cen mieszkań z 2013 roku (wykres 2). Najbardziej widoczne były w Warszawie i Wrocławiu. Obecnie rzeczywiście mamy stabilizację cenową, ale nie znamy jeszcze wpływu na ten rynek programu MDM. Dane NBP obejmują trzeci kwartał 2015, a więc do końca września.

wykres2
Wrzesień był pierwszym miesiącem funkcjonowania rynku wtórnego w Mieszkaniu dla Młodych. Kolejne dane kwartalne pokażą na ile obecność w MDM przełoży się na ceny, a może być to wpływ wyraźny, bowiem jak na razie rynek wtórny okazuje się bardzo popularny (ponad 60 proc. wniosków z września i października). Oczywiście nie wszędzie pod wpływem programu ceny wzrosną. W Warszawie czy Krakowie limity dla rynku wtórnego są tak niskie, że do programu „łapie się” zaledwie kilka procent oferty. W Poznaniu natomiast średnie ceny mieszkań używanych są zbliżone do limitów MDM i tu możemy spodziewać się większych wzrostów. Spośród pozostałych miast regionalnych z taką sytuacją mamy do czynienia również m.in. w Katowicach i Łodzi.

Genowefa Marciczkiewicz, Dział Analiz WGN

Inne w tej kategorii...