Mieszkania do remontu – kiedy kupić?

61Do ceny kupna mieszkania do remontu dolicz kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych – uzyskasz właściwy koszt. Mimo to gra jest warta świeczki. Inwestycja i tak może się opłacać, bowiem mieszkania do remontu potrafią być tańsze nawet o kilkadziesiąt procent w porównaniu do średnich stawek dla danej lokalizacji.

Przykład z Wrocławia: mieszkanie świetnie położone – kilkaset metrów od rynku. Cenę ofertową tej nieruchomości do remontu określono na 4800 zł za metr, tymczasem średnie stawki w takiej lokalizacji wynoszą około 6500 – 7000 zł. W tym przypadku cena jest więc obniżona o ponad 30 proc.

Na takie perełki liczą właśnie inwestorzy zainteresowani bądź to sprzedażą z zyskiem bądź zarabianiem na wynajmie. Nieruchomości do remontu nadają się do tego, gdyż ich ceny zazwyczaj są obniżone. Jeśli mieszkanie można doprowadzić do względnego stanu stosunkowo niskim kosztem, inwestor ma szansę na znacznie większą stopę zwrotu z wynajmu. Kluczem do sukcesu jest jak najtańsze mieszkanie w jak najlepszej lokalizacji. Oczywiście o opłacalności przedsięwzięcia przesądzają koszty remontu. Jeśli są zbyt duże – cała operacja może się nie opłacić.

Druga grupa kupujących to osoby z niższą zdolnością kredytową, którym nie zależy na szybkim wprowadzeniu się do mieszkania, czy też korzystaniu z niego w pełni. W takiej sytuacji są często single, absolwenci, którzy stawiają pierwsze kroki zawodowe. Taka osoba jednak może sobie pozwolić, by sukcesywnie – krok po kroku – swój lokal remontować i doprowadzać do pożądanego stanu.

101

Gdzie „ustrzelić” atrakcyjne mieszkanie do remontu? Nie ma reguły, a tego typu lokale znajdują się w każdym rodzaju budownictwa, jednak stosunkowo dużego rezerwuaru możemy spodziewać się w rejonach zwartej zabudowy starszych kamienic, zwłaszcza jeśli mieszkania w nich były w przeszłości lokalami komunalnymi. Poszukiwanie w takim budownictwie ma tę zaletę, że dziś panuje swoista moda na kamienice. Budynki się remontuje, docenia ich walory, a dodatkowo często wyróżnia je niezła lokalizacja.

Jakie koszty?

By właściwie oszacować koszty prac remontowych, warto skorzystać z opinii fachowca – budowlańca, inspektora budowlanego, czy też rzeczoznawcy, który wyceni nieruchomość. Remont w samym lokalu to nie wszystko. Pamiętaj, że jeśli decydujesz się na kupno nieruchomości w starszym budownictwie, w krótkim czasie możesz być zmuszony do pokrycia części kosztów remontu budynku. Warto przed zakupem dowiedzieć się o plany inwestycyjne wspólnoty, zakres przeprowadzonych robót i wysokość funduszu remontowego. Wysoki fundusz oznacza wysoki czynsz, a to z kolei może przełożyć się na całościowy czynsz pokrywany przez najemcę. Jeśli będzie zbyt wygórowany, nasza oferta będzie mniej konkurencyjna.

Ile zapłacimy za remont mieszkania? Przyjmuje się, że stawki zaczynają się w przedziale 800 – 1000 zł/ mkw. Dla 50 metrów wychodzi więc przeciętnie 40 – 50 tys. To sporo, jednak wracając do naszego przykładu z początku tekstu – wspomnianej nieruchomości w centrum Wrocławia – i tak się opłaca. Cena wynosząca 250 tys. za 50 metrowe mieszkanie, wzrosłaby do 280 – 300 tys., co daje stawkę w wysokości 6 tys. zł za metr – ciągle niższą od przeciętnych cen w danej lokalizacji. Takie mieszkanie po przeprowadzeniu prac można więc sprzedać z zyskiem, albo zarabiać na wynajmie. Dobra lokalizacja pociąga za sobą wyższy czynsz, co przy stosunkowo niskim koszcie nabycia (wraz z remontem) daje wysoką stopę zwrotu.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Inne w tej kategorii...