Jeszcze latem wejdą w życie rewolucyjne zmiany w programie Mieszkanie dla Młodych. Mowa oczywiście o objęciu dopłatami także mieszkań z rynku wtórnego. Jak przełoży się ono na ceny i na popyt?
Wielu ekspertów nie spodziewa się przesunięcia zainteresowania klientów w stronę mieszkań używanych, głównie dlatego, że dla rynku wtórnego zasada obliczania limitów cen jest inna. Do programu wejdą mieszkania dużo tańsze od nowych, co ma sprawić, że oferta będzie mocno okrojona. Okazuje się jednak, że taka prawidłowość zaistnieje, ale tylko na kilku wiodących rynkach. W przypadku większości miast wojewódzkich mieszkania używane mogą stanowić istotną konkurencję dla budownictwa deweloperskiego.
Zgodnie z nowelizacją ustawy o MDM, rodziny z kilkorgiem dzieci będą mogły liczyć na dużo wyższe dopłaty niż obecnie, nie będzie ich też obowiązywał limit wieku do 35 lat oraz wymóg zakupu w ramach programu pierwszego własnego mieszkania. Inaczej mówiąc – będzie można mieć już mieszkanie własnościowe i starać się o dopłatę w MDM.
Najważniejsza jednak zmiana, która znacznie powiększa ofertę w MDM, to dopuszczenie do programu mieszkań używanych. Dopłatami będą objęte te nieruchomości, których ceny nie przekroczą 90 proc. wartości wskaźnika odtworzeniowego. Jak więc widzimy ustawodawca jest dużo bardziej „surowy” dla rynku wtórnego, bowiem limit dla mieszkań nowych wynosi 110 proc. wartości wskaźnika. Przykład podawany często w prasie – w Warszawie można kupić nowe mieszkanie w MDM do maksymalnej ceny za metr wynoszącej 6600 zł, natomiast używane będzie mogło mieć wartość maksymalną 5400 zł/ mkw. A takich nieruchomości w stolicy jest bardzo mało. Podaż ogranicza się do wielkiej płyty na peryferiach i mieszkań do remontu.
Z przykładu warszawskiego wielu ekspertów wnosi, że dopuszczenie rynku wtórnego nie zagrozi popytowi na rynku pierwotnym.
Dokładniejsze przyjrzenie się limitom i średnim cenowym wskazuje jednak co innego. Co prawda – w kilku wiodących miastach limity cen mieszkań używanych rzeczywiście będą na tyle niskie, że oferta ograniczy się do mieszkań do remontu, to jednak na wielu innych rynkach odsetek nieruchomości, które będą kwalifikowały się pod dopłaty będzie już znaczny. A to może oznaczać sporą konkurencję dla budownictwa deweloperskiego.
Osoby, które chciałby w ramach MDM kupić sobie mieszkanie używane nie „poszaleją” na pewno oprócz stolicy także w Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku. W tych wszystkich miastach limity w MDM będą dużo niższe od cen średnich. Klientom pozostanie więc wybór mieszkań do remontu (popyt na nie z pewnością istotnie wzrośnie) albo w gorszych lokalizacjach. W Krakowie w ramach MDM będzie można kupić mieszkanie używane do kwoty 4183 zł, podczas gdy średnia cen transakcyjnych dla tego miasta (dane NBP za I kw. 2015) wynosi 6197 zł. We Wrocławiu limit w MDM dla mieszkań używanych to 4239 zł, a średnia cen – 5245 zł. W Gdańsku nieruchomości na rynku wtórnym kosztują przeciętnie 5400 zł/ mkw., podczas gdy w MDM będzie można kupić nieruchomość do górnej granicy 4282 zł.
Już jednak w Poznaniu sytuacja przedstawia się zupełnie inaczej. Średnia cen transakcyjnych mieszkań używanych w stolicy Wielkopolski (dane NBP za I kw. 2015) wynosi prawie dokładnie tyle co limit w programie MDM – a więc 4900 zł/ mkw. I w Katowicach zwolennicy mieszkań używanych będą mieli w czym wybierać – z dopłatą MDM będą mogli kupić nieruchomość w maksymalnej cenie 3900 zł, podczas gdy średnia cen transakcyjnych wynosi dla tego rynku 3500 zł/ mkw. Podobnie jest w Łodzi, gdzie limit wyniesie niecałe 3700 zł, a średnia cen transakcyjnych mieszkań używanych to 3342 zł.
Właściwie, poza wcześniej wymienionymi, Warszawą, Krakowem, Gdańskiem i Wrocławiem, w większości pozostałych miast wojewódzkich odsetek oferty mieszkań używanych kwalifikujących się do dopłat będzie duży. Limity MDM są tam albo na tym samym poziomie co średnie cenowe – albo niższe. Chodzi także o takie miasta jak: Zielona Góra, Bydgoszcz, Białystok, Olsztyn, Szczecin, Kielce.
Wynika z tego, że wbrew pozorom objęcie programem mieszkań używanych może stanowić znaczne zagrożenie dla popytu na mieszkania nowe. Zwłaszcza jeśli dodamy do tego skutki rekomendacji S, zgodnie z którą wymagalny wkład własny kredytów będzie rósł do 20 proc. w 2017 roku. Dla wielu potencjalnych klientów może być to kwota zaporowa, co tym bardziej skłoni ich ku poszukiwaniom tańszych nieruchomości na rynku wtórnym.
Ustawodawca liczy, że koniunkturę rozkręcą rodziny z kilkorgiem dzieci i właśnie do tej grupy klientów adresuje większość zmian w MDM. Czy tak się stanie? Można mieć wątpliwości, czy rzeczywiście wysokość dopłat będzie tym czynnikiem, która skłoni takie gospodarstwa domowe do zadłużania się. Inna wątpliwość to fakt, że państwo będzie dotować ludzi, którzy już mają mieszkania własnościowe.
Na pewno jednak dopuszczenie rynku wtórnego do programu należy ocenić na plus. Dzięki temu uda się z pewnością wykorzystać większość środków, a wiele małych rynków mieszkaniowych może doczekać się ożywienia. Mieszkania używane w małych miastach mogą zdrożeć, stanie się też we wszystkich innych miastach gdzie oferta kwalifikująca się do dopłat będzie duża. Jak już wykazaliśmy – chodzi właściwie o większość miast wojewódzkich. I na tych rynkach deweloperzy mogą odczuwać konkurencję ze strony segmentu mieszkań używanych, co z kolei może przełożyć się na presję w kierunku obniżek cen mieszkań nowych.
Teresa Michniak, Dział Analiz WGN
