Koniec MDM i co dalej? Czy ceny mieszkań polecą w dół?

Koniec kroplówki dla rynku mieszkaniowego od państwa w postaci MDM. Formalnie program będzie zakończony w 2018 r. ale w rzeczywistości nastąpi to szybciej. Co dalej? Niewykluczone, że ceny mieszkań bez dopłat będą spadać.

Państwo nie dorzuci się już do wkładu własnego kredytu na mieszkanie, a ten – jak wiadomo – od stycznia 2017 wyniesie już 20 proc. wartości nieruchomości. Dla przykładu w Warszawie myśląc o kupnie 50 metrów kw. trzeba będzie szykować około 70 tys. zł.
Rząd po 2018 roku nie przedłuży MDM, natomiast nowa forma wsparcia (Mieszkanie Plus) będzie miała zupełnie inne zasady. Rządzący stawiają na tanie budownictwo na wynajem oraz oszczędzanie na wkład własny kredytów w systemie kas oszczędnościowo – kredytowych.

Teoretycznie do końca MDM jest jeszcze daleko, w rzeczywistości jednak Mieszkanie dla Młodych skończy się szybciej niż za 2,5 roku. Stanie się tak ze względu na szybkość wykorzystywania dopłat. Już w marcu skończyła się pula na ten rok, a prawdopodobnie latem wstrzymane zostanie przyjmowanie wniosków na rok przyszły. Z kolei w przyszłym roku najprawdopodobniej scenariusz szybko się powtórzy, bowiem klienci będą chcieli jeszcze „załapać się” na pieniądze. To natomiast oznacza, że i w 2018 roku – ostatnim funkcjonowania programu – środków szybko nie będzie.
Bez MDM klienci staną przed kilkoma wyzwaniami: poradzeniem sobie z wkładem własnym, coraz bardziej restrykcyjną polityką kredytową banków i niewykluczonym wzrostem stóp procentowych. Wszystko to może mocno uderzyć w popyt na mieszkania, zwłaszcza na tych lokalnych rynkach gdzie obecnie MDM mocno wpływa na ceny.

Widać to najbardziej tam, gdzie limity cenowe programu od początku były wysokie w stosunku do przeciętnych stawek. Tak jest w Łodzi i w Poznaniu. W pierwszym z tych miast, wg Amron – Sarfin, aż 75 proc. wszystkich transakcji z rynku pierwotnego i aż 81 z wtórnego zrealizowanych w I kw. 2016, spełniało wymogi MDM. W Poznaniu odsetek ten wynosi odpowiednio 67 i 35 proc.
W miastach, gdzie limity w stosunku do średnich są wysokie, ogólny poziom cen rośnie. W Łodzi czy Poznaniu bez problemu można kupić mieszkania w MDM, położone w bardzo dobrych, centralnych lokalizacjach.

Przykładowo: obecne limity dla Łodzi na rynku wtórnym wynoszą 3400 zł za metr kwadratowy. W WGN w tej cenie ofertowej można znaleźć mieszkania w centrum, na Śródmieściu. Podobnie ma się sprawa z Poznaniem, gdzie stawki za mieszkania używane w MDM mogą wynosić maksymalnie 4700 zł. Podany limit pozwala z sukcesem szukać nieruchomości z dopłatą od państwa nawet w lokalizacjach bliskich centrum.

salon w mieszkaniu
Brak państwowej kroplówki może odczuć też branża deweloperska. Wg Amron – Sarfin w ciągu dwóch lat funkcjonowania, do końca 2015 roku banki zawarły 41 256 umów kredytowych w MDM, o łącznej wartości ponad 7,448 mld zł. Kredyty te stanowiły 11,61 proc. liczby i 9,78 proc. wartości wszystkich nowych umów kredytowych podpisanych w latach 2014 – 2015. Jednak w IV kwartale 2015 roku już 26,65% procent wszystkich przyznanych kredytów stanowiły właśnie te z państwową dopłatą, a pod względem wartości było to 20,03 proc. I kw. 2016 r. przyniósł kolejny wzrost. Banki podpisały ponad 13 tys. nowych umów w MDM. Ich całkowita liczba wyniosła 55 tys. Tym samym zwiększyła się aż o 34 proc., a chodzi tylko o jeden kwartał. Świetny wynik MDM na początku tego roku to w dużej mierze efekt obaw, że pieniędzy z puli na 2016 wkrótce zabraknie. Tak zresztą rzeczywiście się stało.

Warto zaznaczyć, że liczba 55 tys. sprzedanych mieszkań w MDM od początku funkcjonowania programu odpowiada całości sprzedaży, jaką zanotowała branża deweloperska w zeszłym roku. Był to wynik rekordowy – o 20 proc. wyższy niż rok wcześniej. To pokazuje jak duży wpływ na rynek ma obecny program. Jego brak może mocno uderzyć w popyt, co z kolei może uderzyć w stabilne do tej pory ceny.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Inne w tej kategorii...