Koniec kryzysu na rynku nieruchomości. Popyt na mieszkania rośnie

Branża deweloperska łapie głęboki oddech – tak wynika z danych dotyczących popytu. Znów chętniej kupujemy mieszkania. Koniunktura pobudzona obawami przed wycofaniem z rynku kredytów na 100 proc. nieruchomości, nadal się utrzymuje. Polacy kupują, bo ciągle mogą skorzystać z tanich kredytów i tanich mieszkań. Ceny są niższe, a popyt wyższy niż w początkach 2007 roku, czyli w okresie tuż przed początkiem górki cenowej na rynku nieruchomości.

O dobrych danych sprzedażowych mówią zarówno eksperci, jak i deweloperzy oraz pośrednicy. Poprawa koniunktury dotyczy rynku pierwotnego i wtórnego. Z zestawienia cen przygotowanego przez NBP wynika, że obecne stawki są niższe od tych, jakie były na rynku w 2007 roku, czyli w okresie kiedy Polacy masowo „rzucili się” na kredyty bankowe i mieszkania.

Średnia cen na rynku pierwotnym  dla 7 miast (wg NBP) wynosiła w pierwszym kwartale tego roku 6200 zł (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdynia, Gdańsk, Łódź) i była niższa o 600 zł od analogicznego okresu w 2007 roku, czyli w czasie kiedy ceny zaczęły mocno rosnąć. Można więc powiedzieć, że wróciliśmy do „rzeczywistości cenowej” sprzed 7 lat. Te same wnioski płyną z analizy stawek z rynku wtórnego. Tutaj transakcyjna cena metra kwadratowego średnio dla 7 miast zmniejszyła się o 500 zł, do poziomu 5400 zł za metr.

Raport firmy REAS wskazuje, że w tym kwartale sprzedano w największych miastach ponad 11 tysięcy nowych lokali. W ciągu 4 kwartałów sprzedaż wyniosła blisko 40 tysięcy mieszkań i jest to wynik o 10 proc. wyższy od uzyskanego w 2007 roku.
Na bardzo dobre dane sprzedażowe wpływ ma kilka czynników. Na pewno koniunkturę rozkręca rządowy program MDM, który, wbrew krytyce, okazał się bardzo popularny. Dość wspomnieć, że do końca kwietnia wykorzystano już 20 proc. środków przeznaczonych na ten rok, czyli ponad 100 mln zł. Nie tylko jednak rządowy program pomocowy kreuje wysoki popyt.

Znaczenie w równym stopniu ma również fakt, że ciągle mamy do czynienia z tanimi kredytami. Ostatnio Rada Polityki Pieniężnej nie zdecydowała się podwyższyć najniższych historycznie stóp procentowych. Kolejny raz zajmie się nimi w lipcu, ale raczej należy zakładać, że co najmniej do końca września, stopy pozostaną na tym samym poziomie. Statystyczny Kowalski może więc sobie obecnie, przy niskich cenach mieszkań, pozwolić na „więcej” metrów kwadratowych ze swojej pensji i zapłacić niższą ratę. Oczywiście ten stan nie będzie trwał wiecznie, co z pewnością również mają na uwadze kredytobiorcy. Na razie, starając się o kredyt, muszą się „wylegitymować” 5 procentowym wkładem własnym, co przy średniej cenie 6 tysięcy złotych za metr w największych miastach, dla 50 metrowego mieszkania daje obowiązek wyłożenia około 15 tysięcy złotych. Nie są to kwoty zaporowe dla statystycznego kredytobiorcy, ale należy pamiętać, że wymagany wkład własny będzie z czasem rósł. Już w przyszłym roku wyniesie 10 procent, a docelowo będzie to 20 procent w 2017 roku, czyli dla naszej symulacji wyniosłoby to już około 60 tysięcy złotych. Obawa przed niesprostaniem takim wymogom również może być czynnikiem kreującym popyt.

O poprawie koniunktury na rynku świadczy też to, że deweloperzy znów zaczęli budować mieszkania. Wzrost liczby rozpoczętych inwestycji jest ogromny. Wg REAS w porównaniu do I kw. 2013 roku wynosi on ponad 60 proc. W budowie jest ponad 15 tysięcy mieszkań, a na ponad 17 tysięcy uzyskano pozwolenia na budowę.
Skąd tak duży „skok” w rozpoczętych inwestycjach? Firmy deweloperskie przez długi czas wstrzymywały się z budowami, próbując pozbyć się mieszkań już postawionych. Zjawisko nadpodaży obecnie udało się zredukować, natomiast coraz częściej widoczna jest zdecydowana przewaga popytu nad liczbą mieszkań w ofercie. Taki stan może się przedłużać, co będzie skutkowało wzrostem cen. Także na rynku wtórnym nie należy się już spodziewać kolejnych spadków. Stawki pozostawały na stabilnym niskim poziomie przez cały ubiegły rok. Obecnie, w związku z poprawą koniunktury, prawdopodobne są kilkuprocentowe wzrosty cen.

Marcin Moneta / Dział Analiz WGN

Inne w tej kategorii...