Klient ciągle nie ma 100 procent ochrony w przypadku upadku deweloperów

Na rynku pierwotnym przybywa nowych inwestycji, a firmy deweloperskie skutecznie wyprzedają resztki gotowych mieszkań w ofercie. To zła wiadomość dla klientów. Obecnie coraz częściej muszą kupować tzw. dziurę w ziemi, a ustawa deweloperska, która miała ich chronić, wymaga poprawek.

Takie wnioski wypływają z raportu UOKiK na ten temat. Zasadniczy problem to ciągle bardzo mała liczba otwartych rachunków powierniczych, które miały gwarantować, że w przypadku nieukończenia inwestycji, czy bankructwa dewelopera, klient odzyska wpłacone na rachunek pieniądze. W rzeczywistości firmy deweloperskie obeszły ten wymóg i formalnie rozpoczęły wiele inwestycji jeszcze przed momentem wejścia w życie ustawy.

Na ponad 600 skontrolowanych deweloperów, tylko 48 miało otwarte takie rachunki, a w większości były to rachunki otwarte, czyli mniej korzystne dla klienta. Najlepszą formą ochrony jest tzw. rachunek zamknięty, w którym pieniądze za mieszkanie deweloper dostaje dopiero po całkowitym zakończeniu budowy i przekazaniu prawa własności klientowi. W przypadku rachunków otwartych, których było ¾, bank przelewa firmie pieniądze w transzach wraz z kolejnymi etapami prac. Banki mają obowiązek kontrolować deweloperów w tym zakresie, jednak łatwo się domyślić, że nie zapewnią nam, że np. firma po pierwszym czy drugim etapie budowy nie zbankrutuje.

Co więcej – nawet jeśli deweloper stosuje się do ustawy – jej zapisy w niektórych sprawach są niekonkretne. Dotyczy to np. tzw. prospektu inwestycyjnego, który firma ma obowiązek udostępnić klientowi i którego zapisy są wiążące. Z prospektu można dowiedzieć się wielu bardzo przydatnych rzeczy m.in. czy firma ma pozwolenie na budowę, czy miała kiedyś postępowanie egzekucyjne, z czego będzie finansować inwestycję, terminarz, technologię, liczbę budynków zaplanowanych itp. Prospekt ma udostępniać również klientowi wszelkie informacje o przeznaczeniu terenu w obszarze kilometra od budowy. Problem w tym, że nie wiadomo jakie dokładnie dokumenty ma przekazać deweloper. Ustawa tego nie precyzuje.

Są również dodatkowe inne zastrzeżenia, ale najważniejsze dla klientów to zabezpieczenie bezpieczeństwa własnych pieniędzy.

Jest to tym ważniejsze, że wiele wskazuje na to, że w najbliższym okresie, przy rosnącym zapotrzebowaniu, znów na rynku pojawi się wiele ofert na etapie początkowym. Deweloperzy pozbyli się w dużej mierze nadwyżek podażowych z okresu dekoniunktury i teraz znów zabierają się za solidne budowanie. Z danych statystycznych wynika, że mamy do czynienia z bardzo dużym wzrostem liczby rozpoczętych budów.

Jak informuje ministerstwo budownictwa: wzrost liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto w okresie styczeń-kwiecień 2014 r. odnotowano w dwunastu województwach, w tym największy: w wielkopolskim – o 105,0%, dolnośląskim – o 58,1% i mazowieckim – o 53,9%. Spadek liczby mieszkań rozpoczętych odnotowano w województwie zachodniopomorskim – o 26,9%, kujawsko-pomorskim – o 10,4%, podlaskim – o 5,1% i świętokrzyskim – o 4,6%. Rośnie też liczba pozwoleń na budowę. W kwietniu wydano ich o 16 procent więcej niż rok wcześniej.

O tym, jak krucho jest z rachunkami powierniczymi, które miały gwarantować nam bezpieczeństwo, mówi też raport REAS za I kw. 2014 roku. Zaledwie około 28 proc. inwestycji w ofercie na największych rynkach miało takie rachunki.

Przy rosnącym zapotrzebowaniu i wzrastającej liczbie sprzedanych lokali (najszybciej sprzedają się gotowe nieruchomości), kurczy się obecnie oferta deweloperska. Wg REAS liczba rozpoczętych budów mimo, że wzrosła, jest mniejsza od liczy sprzedanych mieszkań, co skutkuje tym, że oferta, czyli łączna liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży w sześciu aglomeracjach siódmy kwartał z rzędu zmniejszyła się i wyniosła na koniec marca nieco ponad 39,7 tys. jednostek. Było to o około 4% mniej niż trzy miesiące wcześniej i o prawie 30% mniej, niż w II kwartale 2012 roku, kiedy wielkość oferty osiągnęła rekordowy poziom.

Oznacza to, że klienci coraz częściej nie będą mieli wyboru i będą kupować dziury w ziemi, po – prawdopodobnie – rosnących cenach. Pozostaje mieć nadzieję, że firmy deweloperskie nie będą w nieskończoność obchodzić ustawy i coraz więcej inwestycji będzie miało rachunki powiernicze oraz, że sama ustawa doczeka się szybko poprawek.

Monika Prądzyńska / Dział Analiz WGN

Inne w tej kategorii...