Jak dobrze kupić mieszkanie we Wrocławiu do remontu?

Mieszkanie we Wrocławiu do remontu to z pewnością inwestycja godna uwagi, ale łatwo się na niej przejechać, jeśli nieadekwatnie skalkulujemy koszty prac i przyszłą wartość nieruchomości. Oferta powinna być dostosowana do cen i specyfiki danej lokalizacji we Wrocławiu.

Mieszkania wymagające nakładów finansowych są najczęściej wyraźnie tańsze od innych lokali w okolicy. To daje szansę inwestorowi względnie taniego wejścia do dobrej lokalizacji. Z danych pośredników WGN wynika, że jeśli mieszkanie wymaga nakładów finansowych cena transakcyjna może być niższa nawet o kilkadziesiąt procent. Przykładowo – mieszkanie do remontu w centrum Wrocławia, w kamienicy, kilka minut spacerem do Rynku, wyceniono na 4900 zł/mkw. To wyraźnie niżej dla stawek przeciętnych dla tej lokalizacji, które wynoszą 6,5 – 7,5 tys. zł od metra. Tak więc poszukiwanie okazji może naprawdę się opłacać. Często zdarza się, że atrakcyjne nieruchomości do remontu spotykamy nawet w kamienicach w ścisłych centrach miast. Bywa, że właściciele – czasem osoby starsze – nie mają sił i środków na przeprowadzenie koniecznych prac, a są zainteresowane szybkim spieniężeniem nieruchomości. Na takie właśnie okazje powinni polować inwestorzy. Łatwo jednak popełnić błąd.

Nieadekwatne nakłady na mieszkanie

Dlaczego? Najkrócej rzecz ujmując – takie mieszkanie łatwo niedoinwestować albo przeinwestować, a jego wartość nie będzie adekwatna do poczynionych nakładów. Pamiętajmy, że wartość nieruchomości nie rośnie adekwatnie do kosztów prac. Nie można ich po prostu dodać.

W przypadku mieszkania niewymagającego nakładów finansowych sprawa jest prosta. Znamy standard nieruchomości i cenę – możemy je porównać do innych mieszkań w okolicy i średniej cenowej dla miasta. W przypadku mieszkań do remontu liczy się cena bądź stawka najmu, jaką dopiero chcemy uzyskać po przeprowadzeniu prac remontowych. Całość kosztów natomiast to koszt zakupu plus koszt prac. By jednak inwestycja się udała, należy dysponować w miarę precyzyjnym planem biznesowym i znać specyfikę danej lokalizacji.

Przykład: inwestor kupuje bardzo tanio mieszkanie we Wrocławiu do remontu w oddalonej, peryferyjnej dzielnicy miasta. Wykłada duże pieniądze na remont generalny, który jednocześnie podwyższa standard nieruchomości do segmentu premium. Następnie inwestor liczy na wysoki zwrot wystawiając na sprzedaż bądź wynajmując nieruchomość w górnym pułapie cenowym, charakterystycznym dla mieszkań z wyższej pułki. Problemem jest jednak nieatrakcyjna lokalizacja, gdzie mieszkania są znacznie tańsze. W efekcie okazuje się, że inwestorowi nie udaje się uzyskać pożądanej ceny, czy też czynszu najmu. Wysokie nakłady remontowe nie przyniosły skutku – krótko mówiąc przeinwestował.

Dobra wycena remontu mieszkania

Dlatego kluczem jest dostosowanie oferty mieszkania do realiów. Warto przed decyzją o kupnie, a nawet przed oglądaniem nieruchomości, wiedzieć jaki standard (i cena) po przeprowadzeniu generalnego remontu będzie nas interesować. Koszt prac wpłynie na rentowność całego projektu, dlatego dobrze jest określić grupę docelową. Można np. zadać sobie pytanie, czy w oddalonej dzielnicy jest sens remontować mieszkanie do poziomu apartamentu, skoro nie uzyskamy odpowiednio wysokiego czynszu, bo potencjalny klient takiej oferty i tak wybierze mieszkanie w centrum? Może więc lepiej wykończyć lokal standardowo pod „zwykłego Kowalskiego”? Czynsz będzie niższy, ale prawdopodobnie chętnych będzie więcej, niższe będą też koszty remontowe , więc w ostatecznym rachunku może być to bardziej opłacalne.

Jeśli jest możliwość, dobrze wybrać się do oglądanej nieruchomości wraz ze specjalistą z branży remontowej/wykończeniowej. Oczywiście należy dobrze zapoznać się ze stanem technicznym nieruchomości – w tym znać wady niewidoczne, takie jak stan poszczególnych instalacji. W obiegu są najróżniejsze wyliczenia, ale ostatecznie wiele zależy od marży firmy wykończeniowej, ceny materiałów, skali remontu itp. Najdroższe części mieszkania to łazienka i kuchnia. Z pewnością cenę znacznie podwyższy też wymiana instalacji. Koszt kompleksowego wyremontowania w przeciętnym standardzie lokalu o powierzchni 50 mkw. można szacować na 30 – 50 tys. zł.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN

Jak dobrze kupić mieszkanie we Wrocławiu do remontu?

Inne w tej kategorii...