Gdy mieszkanie traci na wartości, pochopnie nie sprzedawaj.

Wartość twego mieszkania spada? Nie panikuj i nie decyduj się na szybką sprzedaż. Pamiętaj, że inwestycja w nieruchomość jest obliczona na wiele lat, a cykle koniunkturalne się zmieniają. Warto zastanowić się nad wynajmem, trzeba też oczywiście remontować i podnosić standard naszej nieruchomości.

W kropce obecnie jest wielu posiadaczy mieszkań w Polsce – nie tylko tzw. frankowicze, ale gros klientów, którzy kupowali w szczycie górki cenowej, gdy stawki były bardzo wywindowane. Chodzi o lata 2006 – 2008. Przykładowo: w IV kwartale 2008 średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym w Warszawie wynosiły 9000 zł za metr (dane NBP). Od tamtego czasu spadały do najniższego poziomu w 2013 roku, wynoszącego 6600 zł. Później mieszkania powoli drożały, ale nie ma mowy o powrocie stawek ze szczytu górki. Obecnie za używane lokale w stolicy trzeba płacić przeciętnie 7000 zł. We Wrocławiu szczyt górki cenowej przypadał na III kw. 2007 roku, kiedy mieszkania używane kosztowały średnio blisko 7000 zł. Obecnie jest to 5200.

Jak więc widzimy przeciętnie mieszkania staniały aż o 30 proc. Problem mają zwłaszcza ci, którzy spłacają wysokie kredyty. 10 lat temu akcja kredytowa była rozkręcona ponad miarę, a bańka cenowa na rynku nieruchomości rosła dynamicznie. Wielu klientów dało się złapać na obawy, że później będzie już tylko drożej. W efekcie często zadłużali się na niekorzystnych warunkach – np. na 50 lat i 110 proc. wartości nieruchomości, bo takie kredyty były dostępne. Do dziś spłacają przede wszystkim odsetki, wartość kapitału spadła minimalnie, tymczasem ceny mieszkań znacznie poszły w dół.
Co robić w takiej sytuacji? Niesprzedawalne bez straty mieszkanie blokuje nasz życiowy rozwój. Mamy po prostu kulę u nogi, na dodatek drogą kulę.

Sprzedaż po niższej cenie, owszem – może pozwolić uwolnić się od kredytu – ale jest po prostu realizacją straty. Przy okazji pozbywamy się nieruchomości.

Nie warto więc pochopnie decydować się na taki krok. Pamiętajmy, że kupno nieruchomości to inwestycja na dziesięciolecia, więc za kilka, kilkanaście lat sytuacja na rynku może być zupełnie inna – lepsza, o ile oczywiście zainwestowaliśmy mądrze. Jeśli obawiamy się, że popełniliśmy inwestycyjny błąd przepłacając za nieruchomość stosunkowo mało atrakcyjną, być może dobrym rozwiązaniem będzie rzeczywiście szybka sprzedaż, która pozwoli zminimalizować straty. Możemy bowiem się nie doczekać czasów, gdy ceny wrócą do pożądanej wysokości, natomiast rosnąć będą konieczne nakłady na mieszkanie, związane z remontami, potrzebą podniesienia standardu itp.

Powinniśmy też monitorować trendy rynkowe oraz znać czynniki negatywne oraz pozytywy, które będą kształtować sytuację w przyszłości.

Do trendów negatywnych na pewno należą czynniki demograficzne – spadająca liczba ludności, osób wchodzących na rynek pracy, które są naturalną, pierwszą grupą klientów „nakręcających” popyt na mieszkania.

180
Są jednak i pozytywy. Dobra koniunktura panuje obecnie na rynku najmu. Po wynajem sięga wielu posiadaczy mieszkań dziś niezbywalnych bez straty. Zamiast niekorzystnie sprzedawać, decydują się wynajmować. Obecnie sprzyja im koniunktura. Stopy zwrotu z najmu są wysokie, a mieszkania cieszą się wzięciem. Popyt nakręcają m.in. przybysze zarobkowi ze Wschodu, głównie z Ukrainy. Można założyć, że w perspektywie następnych kilku lat nic pod tym względem się nie zmieni.

Rynek nieruchomości tak jak każdy rynek obowiązuje zasada cykli koniunkturalnych. Niestety, nie da się dokładnie przewidzieć, jak długo potrwa dany cykl i jaką będzie miał charakterystykę. Obecnie na rynku pierwotnym trwa hossa. Wyniki sprzedaży są świetne, ale ceny rosną bardzo powoli. Na rynku wtórnym po pęknięciu bańki cenowej z lat 2006 – 2008 nastąpiło pewne odbicie, ale ceny dalej nie rosną. Dominuje stabilizacja. Wszystko to dzieje się przy bardzo dobrych warunkach makroekonomicznych, rekordowo niskich stopach procentowych, rosnących zarobkach i działającym programie MDM, który stymuluje popyt.

Tak więc – będąc posiadaczem mieszkania ciężko przewidzieć co będzie dalej. Zwłaszcza, że ostatnie wydarzenia w skali globalnej nie pozwalają mówić o harmonijnych zmianach. Kondycja rynku nieruchomości uzależniona jest od kondycji makroekonomicznej państwa, dostępie kapitału, siły nabywczej ludności. W niespokojnym świecie, stabilną sytuację może załamać kryzys o charakterze politycznym czy gospodarczym, występujący pozornie daleko.

Genowefa Marciczkiewicz
Dział Analiz WGN

Inne w tej kategorii...