Deweloperzy odchodzą od kawalerek i dużych mieszkań

Firmy deweloperskie wyciągają wnioski z kryzysu na rynku. Jeszcze kilka lat temu w dużych miastach masowo pojawiały się oferty mieszkań o dużej powierzchni. Obecnie wśród ofert z rynku pierwotnego dominują lokale średniej wielkości, jak na polskie warunki – najczęściej 2 bądź 3 pokojowe. Takich też mieszkań najczęściej szukają Polacy.

Firmy deweloperskie nie tylko ograniczają stawianie dużych lokali, jeszcze częściej wycofują się z budowy kawalerek. To zresztą zrozumiałe – z badań preferencji klientów wynika, że przeciętny kupujący szuka mieszkania o powierzchni od 40 do 70 m kw. z dwoma bądź trzema pokojami.  Klienci próbują więc połączyć umiarkowaną cenę z praktycznością. Dwupokojowe mieszkanie, nawet małe, daje większe możliwości manewru niż kawalerka, z drugiej strony nie wymaga też takich nakładów finansowych, jak lokale duże – przez co rozumiemy mieszkania powyżej 70 m kw.

Obecnie wśród dostępnych nowych mieszkań w WGN 68 proc. ogłoszeń to właśnie te najbardziej popularne, średnie metrażowo. Jak kształtują się ceny? Średnio za metr kwadratowy nowego mieszkania w skali całego kraju trzeba zapłacić 3600 zł. Oczywiście stawki będą zupełnie inne, gdy ograniczymy się do dużych miast – takich jak Kraków, Warszawa, Wrocław czy Gdańsk. Tu za nowe mieszkanie często trzeba zapłacić znacznie więcej.

Co ciekawe – lokale, których obecnie jest najwięcej na rynku, są wyceniane też niżej od średnich stawek. Różnica wynosi około 300 zł za metr. Kawalerki dla odmiany, których podaż jest bardzo ograniczona, okazują się trzymać wysokie ceny. Co do mieszkań dużych – te raczej mieszczą się w średnich przedziałach cenowych, choć wygląda to różnie, w zależności od lokalizacji.

Najbardziej zaskakuje, że bardzo wysokie stawki za metr kwadratowy „trzymają” ciągle kawalerki. Wśród ogłoszeń WGN nowe mieszkania jednopokojowe znajdziemy m.in. we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku, Poznaniu, Kamieńcu Ząbkowickim, Zgorzelcu czy Libiążu. Dokładny przegląd cen pokazuje, że średnią zawyżają zazwyczaj drogie oferty z dużych miast. Przykładowo – we Wrocławiu oferent za niecałe 30 m kw. kawalerki o podwyższonym standardzie w budynku apartamentowym chce 8180 zł od metra, w Warszawie wśród ofert znajdziemy stawki powyżej 7000 zł, w Katowicach będzie to 6000, w Krakowie – 7300, a w Gdańsku 6200 zł. Dla porównania – kawalerki z takich miejscowości jak Ostrów Wielkopolski czy Kamieniec Ząbkowicki są do kupienia w cenach 3000 – 3600 zł za metr.

Przytoczenie stawek z dużych miast ma znaczenie, bo jak się okazuje, w przypadku mieszkań średnich, nawet na największych rynkach deweloperzy nie windują tak cen. To, że lokale w najbardziej popularnych metrażach (40 –70 m kw.) są też nieznacznie tańsze od cen średnich dla całego rynku pierwotnego, jest zupełnie zrozumiałe, biorąc pod uwagę, że właśnie takich lokali deweloperzy budują najwięcej.

Niższe stawki wynikają więc też z dużej konkurencji między firmami, które stawiają na podobne metrażowo realizacje. Firmy zdają sobie sprawę, że ciężej będzie zbyć mieszkania duże oraz kawalerki, dlatego ich podaż jest ograniczana. Z drugiej strony – w niektórych lokalizacjach kawalerki uzyskują wysokie ceny, bo są adresowane do konkretnych klientów. Ten mechanizm obserwujemy w dużych miastach, gdzie często wśród nowych realizacji mamy do czynienia z kawalerkami o podwyższonym standardzie, które raczej nie znajdą klienta na tzw. prowincji, natomiast w dużym mieście mogą być przedmiotem zainteresowania inwestorów z przeznaczeniem na późniejszy wynajem, czy bogatszych studentów.

Podobny mechanizm dotyczy dużych mieszkań, które na największych rynkach osiągają wyższe stawki od rynkowych. Te są sprzedawane w wąskim segmencie mieszkań aparamentowych i o podwyższonym standardzie.

Przegląd ofert pokazuje więc pewną prawidłowość: mieszkania tanie i popularne, przeznaczone dla masowego odbiorcy, to obecnie mieszkania w większości o średnich metrażach (40 – 70 m kw.) Z kolei rynek kawalerek i mieszkań dużych specjalizuje się i zawęża, oferując coraz częściej realizacje przeznaczone dla konkretnych odbiorców. Zwłaszcza w przypadku kawalerek, konkretne ukierunkowanie oferty oraz ograniczona podaż, sprawiają, że mieszkania tego typu osiągają zazwyczaj wyższe stawki, niż w przypadku średnich cen na rynku.

Karolina Mydłowska \ Analityk Rynku Nieruchomości WGN

 

Inne w tej kategorii...