Czy warto inwestować w mieszkanie z licytacji?

Zakup mieszkania w trybie licytacji prowadzonej w toku postępowania egzekucyjnego, może się okazać bardzo dobrym pomysłem. Trzeba bowiem zauważyć, że zgodnie z art. 965 kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.), w pierwszej licytacji mieszkanie można nabyć już za ¾ sumy oszacowania, czyli ¾ wartości mieszkania ustalonej przez rzeczoznawcę. Natomiast w drugiej licytacji, możliwe jest nabycie mieszkania już tylko za 2/3 jego wartości. Łatwo obliczyć, że w ten sposób przy mieszkaniu wartym przykładowo 200 000 zł, można w ten sposób zaoszczędzić około 66000 zł, a przy mieszkaniu wartym np.: 300000 zł – zaoszczędzamy aż 100000 zł.

Oczywiście, możliwość zakupu mieszkania za wyżej opisane minimalne wartości nie wystąpi, gdy w licytacji bierze udział kilku uczestników, którzy dokonują postąpień w stosunku do ceny wywoławczej. Często jednak zdarza się tak, że w licytacji bierze udział tylko jeden uczestnik, który w efekcie może nie dokonać żadnego postąpienia i dokonać zakupu według wartości minimalnej.

Przepisy kodeksu postępowania cywilnego gwarantują przy tym, że ani Dłużnik (dotychczasowy właściciel mieszkania) ani jego bliscy nie mogą sztucznie podwyższać ceny sprzedaży – te podmioty są bowiem pozbawione prawa do udziału w licytacji mieszkania.

Co bardzo ważne – nabycie mieszkania (czy jakiejkolwiek innej nieruchomości) w drodze licytacji jest bardzo bezpieczne. Ma to niewątpliwie ogromne znaczenie w dzisiejszych czasach, kiedy nieraz po dłuższym czasie od transakcji ujawniane są nieoczekiwanie obciążenia mieszkania/nieruchomości, o których nabywca wcześniej nie wiedział. Tymczasem przy nabyciu egzekucyjnym, zgodnie z art. 1000 k.p.c. wszystkie roszczenia i prawa osobiste ciążące na nieruchomości wygasają. Pozostają w mocy wyłącznie pewne kategorie służebności oraz prawa ujawnione w księdze wieczystej.

Minusem takiego sposobu nabycia prawa własności mieszkania jest niewątpliwie długość trwania postępowania. Na pewno często znacznie dłużej niż „normalny” pozaegzekucyjny sposób kupna mieszkania. Wynika to z faktu, że zanim dojdzie do licytacji mieszkania, wykonywanych jest szereg czasochłonnych czynności, jak: zajęcie nieruchomości, opis i oszacowanie, publikacja ogłoszenia o terminie i warunkach licytacji itp. Także po licytacji, dokonywanych jest szereg czynności,

Takie mieszkanie jest więc atrakcyjne i sensowne dla osób, które nie muszą się spieszyć z nabyciem nowego lokalu. Warto wówczas wyszukać mieszkania, które jest oferowane w drodze egzekucji sądowej, bo można w ten sposób dokonać bardzo opłacalnej inwestycji. Z kolei ten sposób nabycia mieszkania jest w zasadzie niemożliwy dla osób, które muszą nabyć mieszkanie szybko.

Tak jak powiedziano wyżej, nabycie mieszkania w drodze licytacji w toku postępowania egzekucyjnego jest bezpieczne.

Z reguły jedyne trudności, jakie w tego typu sprawach występują, są związane właśnie z czasochłonnością postępowania, którą w dodatku Dłużnik (a więc dotychczasowy właściciel mieszkania) może dość znacznie zwiększać. Czasami bowiem zdarza się tak, że Dłużnik chce przedłużyć postępowanie egzekucyjne. Może to mieć miejsce np.: w sytuacji, gdy Dłużnik zamieszkuje w licytowanym mieszkaniu i nie ma gdzie (bądź nie chce) się z niego wyprowadzić. Działania Dłużnika mogą polegać w takich wypadkach na wnoszeniu skarg na wszystkie czynności Komornika, czy też zażalenia na wszystkie postanowienia Sądu jakie są wydawane w toku egzekucji. W praktyce, rozpoznanie każdej skargi czy też każdego zażalenia trwa około 1-2 miesiące. A Dłużnik może tego typu środki zaskarżania wykorzystywać nawet kilkanaście razy, przy każdej kolejnej czynności organów egzekucyjnych. Może to więc doprowadzić do bardzo poważnego wydłużenia zakończenia postępowania.

Bardzo ważne jest by dowiedzieć się, czy licytowane mieszkanie jest zamieszkałe. Po przybiciu można bowiem opróżnić zakupione mieszkanie, nawet przymusowo, ale zawsze są to dodatkowe czynności wymagające pewnego czasu.

Warunkiem udziału w licytacji jest między innymi złożenie rękojmi, w wysokości 1/10 sumy oszacowania mieszkania. Tak więc przy mieszkaniu wartym 200 000 zł, należy złożyć rękojmię w wysokości 20 000 zł. Rękojmię składa się najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg (licytację).
Rękojmia oczywiście ulega zwrotowi na rzecz tej osoby, która nie wygrała licytacji (to jest, której nie udzielono przybicia). Jeżeli w drodze licytacji uda nam się uzyskać przybicie, wówczas wpłacona rękojmia jest zaliczana na poczet ceny sprzedaży.

Tak więc przed przystąpieniem do licytacji, musimy dysponować budżetem wynoszącym minimum 10% wartości mieszkania.

Brak wpłacenia rękojmi uniemożliwia co do zasady udział w licytacji. Tylko szczególne kategorie podmiotów, są zwolnione z obowiązku wpłaty rękojmi. Są to osoby, którym przysługuje ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo do licytowanego mieszkania, którego wartość wynosi co najmniej tyle co rękojmia.

Pewnym ograniczeniem jest tez to, że minimalna wartość postąpienia na licytacji to 1% ceny wywołania. Jeżeli więc wartość mieszkania wynosi 300 000 zł, to w pierwszej licytacji cena wywołania wynosi 225000 zł (3/4 wartości nieruchomości) – czyli minimalne postąpienie wynosi 2250 zł. Nie są to jak widać kwoty zbyt duże. Przy drugiej licytacji ulegają dodatkowo odpowiedniemu zmniejszeniu.

W każdej miejscowości warto zorientować się, czy jakieś mieszkanie jest sprzedawane w toku postępowania egzekucyjnego. Warto interesować się zwłaszcza tymi mieszkaniami, w których pojawiły się już ogłoszenia o terminie licytacji – tego typu informacje znajdziemy przykładowo w serwisie internetowym Krajowej Rady Komorniczej.

Należy mieć jednak na uwadze to, że jeśli nieruchomość ma atrakcyjne  w dużych aglomeracjach, może być wielu chętnych. W toku licytacji możne to prowadzić do wysokich postąpień. Każdy Komornik prowadzący egzekucję udzieli zainteresowanemu informacji, czy i ewentualnie ile podmiotów wpłaciło rękojmię. Duża liczba wpłaconych rękojmi świadczy o dużym zainteresowaniu mieszkaniem.

W mniejszych miejscowościach, kupno mieszkania w drodze postępowania egzekucyjnego może się okazać szczególnie opłacalne, bowiem często w takich miejscowościach jest tylko jeden uczestnik licytacji. Kupno następuje wówczas po cenie wywołania. Można w takich wypadkach nawet spróbować celowo nie zgłosić się do pierwszej licytacji, a zgłosić się dopiero na etapie licytacji drugiej, kiedy to cena wywołania wynosi tylko 2/3 wartości mieszkania – i za taką cenę dokonać zakupu.

Tak jak już wyżej powiedziano, im większa wartość mieszkania, tym więcej można zaoszczędzić na jego kupnie w drodze licytacji prowadzonej w toku postępowania egzekucyjnego.

W pierwszej licytacji – można zyskać aż 25 % wartości mieszkania.

W drugiej licytacji – zysk może sięgać aż 33,33 % wartości mieszkania.

Te maksymalne wartości zysku występują oczywiście przy braku postąpień na licytacji.

Marta Kawecka, Dział Prawny WGN

Inne w tej kategorii...