Co zrobić, kiedy najemca nie chce opuścić mieszkania?

Jeśli wynająłeś mieszkanie nie stosując tzw. najmu okazjonalnego, gdy najemca nie opuści mieszkania mimo wypowiedzenia, czeka cię długa i kosztochłonna batalia sądowa. A kredyt mieszkaniowy trzeba przecież spłacać. By nie generować strat, jeśli lokator nie płaci, kluczowe jest jak najszybsze wypowiedzenie umowy. Okazuje się, że w takiej sytuacji lepsza jest umowa na czas określony, z wyraźnie zaznaczoną możliwością i czasem wypowiedzenia i określonymi warunkami.

Polskie prawo – jak wiemy – chroni dużo bardziej najemcę, niż wynajmującego. Jeśli osoba nie zechce się wyprowadzić z mieszkania mimo wypowiedzenia, w praktyce nie możemy jej nic zrobić i pozostaje nam postępowanie sądowe, które powinno zakończyć się eksmisją.

Wynajmujący nie może podejmować żadnych działań na własną rękę zmierzających do przegonienia lokatora z mieszkania. Wszelka „partyzantka” może obrócić się przeciwko niemu. W szczególności – nie możemy sobie pozwolić na wtargnięcie do mieszkania i wymianę zamków w drzwiach – może to skutkować nawet odpowiedzialnością karną. Najemca po podpisaniu umowy staje się posiadaczem zależnym, więc może domagać się przywrócenia stanu poprzedniego i zaniechania naruszeń. Natomiast odpowiedzialność karna może wynikać z naruszenia miru domowego. Niezgodne z prawem jest też np. odcięcie mediów. Ustawa o ochronie praw lokatorów zobowiązuje wynajmującego do zapewnienia sprawnych instalacji i dostępu do wody, prądu itp. Można tu przywołać również orzeczenie sądu z Łodzi z 2013 roku, który zabronił właścicielowi odcinania prądu w mieszkaniu, gdzie lokator nie płacił czynszu.

Jeśli więc chcemy maksymalnie skrócić czas oczekiwania na opróżnienie lokalu, gdy najemca nie płaci, najlepiej podpisać umowę najmu okazjonalnego. Zgodnie z nią najemca oświadcza, że dobrowolnie poddaje się egzekucji i wskazuje mieszkanie do którego się wyprowadzi. Dołącza też oświadczenie właściciela tego mieszkania, który zgadza się przyjąć osobę pod swój dach. Umowa jest poświadczana notarialnie. W praktyce –mimo, że najem okazjonalny to forma najbezpieczniejsza, rzadko się z niej korzysta – głównie dlatego, że wiąże się z formalnościami. Nie każdy najemca może też wskazać mieszkanie do którego się przeniesie, a wynajmującym zależy by nie tracić klientów, dlatego często godzą się na zwykłą umowę.

Do wyboru mamy dwa warianty – na czas określony i nieokreślony (najem okazjonalny jest zawsze na czas określony).

Umowa na czas określony – teoretycznie – nie podlega wypowiedzeniu przez cały czas jej trwania. Chodzi o to, by zapewnić gwarancję najmu lokatorowi, a wynajmującemu gwarancję przychodów. W praktyce jednak wypowiedzenie takiej umowy również jest możliwe – o ile określi się termin oraz warunki takiego wypowiedzenia. Ponieważ strony chcą mieć w tym względzie elastyczność, zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z 2006 roku wystarczy zawrzeć klauzulę, że wypowiedzenie może nastąpić „z ważnych przyczyn”. To wystarczy jako wskazanie powodów. Tak więc – choć pozornie umowa na czas oznaczony jest trudniejsza do wypowiedzenia – w praktyce nie ma z tym problemu, o ile zachowamy powyższe warunki.

I – w przypadku nieuczciwych najemców – taka umowa okazuje się lepsza niż na czas nieokreślony. Druga forma bowiem co prawda nie przewiduje konieczności wskazania żadnych przyczyn wypowiedzenia, ale też, jeśli rozliczamy się w cyklach comiesięcznych, ustala ustawowy termin wypowiedzenia najpóźniej na trzy miesiące naprzód. Co prawda można zawrzeć własne terminy umowne, ale nie mogą być one krótsze niż ustawowe.

Tak więc – załóżmy, że mamy nieuczciwego najemcę. Jeśli chcemy się go pozbyć, przy umowie na czas nieokreślony dajemy mu aż trzy miesiące dodatkowego prawa pobytu w naszym mieszkaniu, w trakcie których będzie mógł nadal bezkarnie nie płacić i blokować nieruchomość.

Co prawda – teoretycznie – występuje w polskich przepisach regulujących wynajem mieszkań (kodeks cywilny, ustawa o ochronie praw lokatorów) możliwość wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów ustawowych, ale w praktyce warunki tego wypowiedzenia są tak beznadziejne, że nie warto z nich korzystać, jeśli nie chcemy generować strat. Otóż – zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów – „nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.”

Szczegółowe przepisy mówią nam więc, że mamy czekać, aż najemca nie będzie płacił przynajmniej przez w sumie cztery miesiące, by wypowiedzieć umowę „natychmiastowo” , czyli z miesięcznym wypowiedzeniem. Taki stan rzeczy oznacza oczywiście generowanie strat oraz blokowanie przez dłuższy czas mieszkania, ewentualnie opóźnienie procedury sądowej, gdy nieuczciwy lokator nie zechce się wyprowadzić po okresie wypowiedzenia.

Dlatego najlepszym wariantem jest umowa na czas oznaczony, z miesięcznym okresem wypowiedzenia z „ważnych przyczyn”. Jeśli najemca nie płaci w pierwszym miesiącu, na drugi dostaje wypowiedzenie. Wtedy zaległości z jednego miesiąca pokrywamy kaucją i tracimy tylko wpływy za kolejne 30 dni. Uzyskujemy za to szybsze opróżnienie mieszkania przez lokatora, ewentualnie szybciej wdrażamy procedurę sądową.

Lidia Dołhan, Dział Analiz WGN

Inne w tej kategorii...