Mieszkania we Wrocławiu – gdzie najdrożej, gdzie najtaniej?

Rynek mieszkaniowy Wrocławia oferuje bogactwo typów budownictwa, lokalizacji i różnorodność cen sprawia, że każdy kupujący znajdzie nieruchomość odpowiadającą jego zapotrzebowaniu i możliwościom. Najdroższe jest centrum. Ceny na obrzeżach miasta są niższe nawet o blisko 50 proc.

Za 50- metrowe średniej klasy mieszkanie w stolicy Dolnego Śląska należy zapłacić przeciętnie około 270 tys. zł. Na rynku pierwotnym jest nieco drożej – średnie stawki kształtują się na poziomie 300 tys. zł.

Z analizy ofert zamieszczanych na portalu WGN wynika, że przeciętne ceny mieszkań używanych w stolicy Dolnego Śląska kształtują się na poziomie 5500 zł/mkw. Taki rząd cenowy stawia Wrocław wśród najdroższych rynków mieszkaniowych w naszym kraju.

Takie wnioski znajdują swoje potwierdzenie w informacjach NBP. Z raportu banku centralnego za IV kw. 2016 rynkowe wynika, że przeciętne ceny mieszkań nowych wynoszą 6160 zł/mkw. Wśród miast wojewódzkich drożej jest tylko w Warszawie (7700/mkw.), Krakowie (6500/ mkw.) i Gdańsku (6400 zł).

Ceny wrocławskich mieszkań wystawionych na sprzedaż mocno różnią się w zależności od lokalizacji. Najdroższe jest centrum i Stare Miasto. Najtańsze pozostają dzielnice peryferyjne – m.in. Psie Pole i Leśnica.

Program Mieszkanie dla Młodych

Dobiegający końca program pomocowy na rynku mieszkaniowym, czyli Mieszkanie dla Młodych nie wpłynął zasadniczo na ceny we Wrocławiu, inaczej niż na niektórych innych rynkach – zwłaszcza tych, gdzie limity cen MDM były wysokie w stosunku do lokalnej średniej. Tam MDM wpływał na wzrost ogólnego poziomu cen. We Wrocławiu było inaczej. Działo się tak głównie dlatego, że przez większość trwania programu limity MDM były zbyt niskie jak na ceny wrocławskie. Z danych Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich (raport za IV kw. 2016) wynika, że tylko około 12 proc. oferty na rynku wtórnym mieści się w limitach cenowych. Lepiej jest w przypadku mieszkań nowych – tu warunki cenowe programu spełnia około 30 proc. mieszkań.

Rynek najmu mieszkań

Wrocław to równocześnie jeden z największych rynków najmu w Polsce. Stawki przeciętnych czynszów wynoszą tu obecnie około 30 – 33 zł za metr kwadratowy. Koszt wynajęcia przeciętnego 40 – 50 metrowego mieszkania to około 1300 – 1600 zł plus dodatkowe opłaty. Czynsze najmu są co prawda niższe niż w Warszawie, ale na tym samym poziomie co w Krakowie.

Wysoką koniunkturę na rynku najmu zapewnia przede wszystkim duża, wynosząca ponad 100 tys., liczba studentów we Wrocławiu, bardzo niskie bezrobocie, które sprzyja przypływowi pracowników z innych części kraju, oraz rosnąca populacja przybyszów z zagranicy – głównie z Ukrainy, którzy są coraz istotniejszą grupą najemców.

Rynek luksusu

Analizę sytuacji na wrocławskim rynku mieszkaniowych zaczniemy od cen i lokalizacji tzw. segmentu Premium, czyli apartamentów i mieszkań o podwyższonym standardzie.

Segment premium rozwija się głównie w najbardziej prestiżowych lokalizacjach, przez co rozumiemy centrum miasta. Osiedla o charakterze apartamentowym wyrastają też w dzielnicach willowych Wrocławia, które z jednej strony są nieco odseparowane od miejskiego zgiełku, zarazem jednak pozostają dobrze skomunikowane z pozostałymi częściami miasta.

Ceny najbardziej luksusowych nieruchomości mieszkalnych w stolicy Dolnego Śląska mogą przekraczać 20 tys. zł za metr kwadratowy, a przeciętne stawki wynoszą około 13 – 15 tysięcy złotych.

Najbardziej rozpoznawalną inwestycją segmentu Premium jest wieżowiec Sky Tower firmy Lc Corp, jeden z najwyższych budynków w Polsce, z apartamentami, penthouse’ami, najnowocześniejszymi udogodnieniami, obsługą concierge itp. Warto również wskazać m.in. na niedawno zrealizowany kompleks biurowo – hotelowo – apartamentowy, czyli OVO Wrocław, z hotelem Double Tree by Hilton świetnie położony – blisko ścisłego centrum miasta. Kompleks również oferuje prestiżowe apartamenty i penthouse’y z cenami przekraczającymi milion złotych.

Na rynku pierwotnym firmy deweloperskie mocno rywalizują o atrakcyjne lokalizacje w centrum. Tych siłą rzeczy jest niewiele. Stąd inwestorzy chętnie spoglądają na istniejącą zabudowę – zwłaszcza dobrze zlokalizowane, zabytkowe kamienice. Takie nieruchomości po wyremontowaniu mogą stać się obiektami o charakterze prestiżowym.

Przykładem może być m.in. inwestycja i2 Development w kamienice przy ul. Piłsudskiego, ale także takie. projekty takie jak choćby Apartamenty Marcinkowskiego niedaleko pl. Grunwaldzkiego, czy Odra House na wrocławskim Szczepinie. Ceny mieszkań o podwyższonym standardzie i apartamentów w stolicy Dolnego Śląska zaczynają się od około 8000 – 9000 tys. zł/mkw.

W dalszych obszarach miasta deweloperzy wybierają przede wszystkim lokalizacje atrakcyjne pod względem dostępu terenów rekreacyjnych, a więc blisko parków czy rzeki Odry. Prestiżowy, 80 – metrowy apartament w kompleksie Zielona Etiuda na wrocławskich Krzykach niedaleko Parku Południowego, to wydatek rzędu 1,6 mln zł. Cena za metr kwadratowy wynosi 20 tysięcy złotych.

Najdroższe lokalizacje: centrum i Stare Miasto

Zabytkowe Stare Miasto to oczywiście jedna z najdroższych lokalizacji mieszkaniowych we Wrocławiu. Jeśli komuś marzy się żyć w samym sercu miasta, czyli w Rynku, powinien liczyć się z cenami na poziomie kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy.

14,6 tys. zł/ mkw. – tyle kosztuje mieszkanie na sprzedaż, zlokalizowane bezpośrednio w Rynku. Cena 58 – metrowego apartamentu to 850 tys. zł. Inny przykład ze starówki, to 40 – metrowa kawalerka, również zlokalizowana przy Rynku, wyceniona na blisko 530 tysięcy. Tu stawka za metr kwadratowy wynosi 12 tys. zł. Mieszkania w uliczkach Starego Miasta są nieco tańsze, choć i tak plasują się cenowo znacznie powyżej wrocławskiej średniej. 64 – metrowe mieszkanie na sprzedaż w plombie z początku lat 90’, zlokalizowana przy ul. Więziennej, a więc tuż przy Rynku, zostało wyceniona na 610 tys. zł, co daje stawkę wynoszącą 9500 zł/mkw. 660 tys. zł to natomiast cena ofertowa mieszkania na sprzedaż z centrum, zlokalizowanego w nowej plombie z 2001 roku. Tu stawka metra kwadratowego wynosi niecałe 8600 zł.

Ceny spadają, im dalej od ścisłego centrum. Taniej jest przede wszystkim poza łukiem Kazimierza Wielkiego, plac Dominikański, Grodzka, Nowy Świat. Przykładowo: 63 – metrowe mieszkanie w bloku przy Kazimierza Wielkiego zostało wystawione na sprzedaż w cenie 430 tys. zł, co daje stawkę wynoszącą 6800 zł/mkw. – komentuje Leszek Michniak.

Niższe ceny – rzędu 6,5 – 7 tys. złotych – to przeciętne stawki pozostałych lokalizacji poza obrębem starego miasta. Co charakterystyczne – w centrum nawet mniej atrakcyjne budownictwo – jak wielka płyta, uzyskuje wysokie stawki, ze względu na dobre lokalizacje.

Miejskie enklawy – Biskupin, Sępolno, Karłowice, Zacisze

Do nieco droższych lokalizacji wrocławskich należą osiedla na północy i północnym wschodzie miasta. Wyróżnia jest atrakcyjne położenie – blisko rzeki Odry, terenów zielonych, bulwarów spacerowych. Biskupin, Sępolno, Karłowice i Zacisze to rejony miasta o charakterze willowym, z zabudową często sięgającą przedwojnia.

Choć są to obszary oddalone od centrum miasta, cechuje je dosyć dobre skomunikowanie, przez co nie są odbierane jako rejony peryferyjne. Zacisze sąsiaduje z placem Grunwaldzkim, jednym z najważniejszych węzłów komunikacyjnych Wrocławia, jednocześnie jest blisko tak atrakcyjnych terenów jak Park Szczytnicki czy Hala Stulecia. Karłowice są położone zaraz za Śródmieściem, około 4 km od ścisłego centrum miasta. Ten obszar, położony za mostami Warszawskimi i Trzebnickim również cechuje się willową, starszą zabudową oraz bogactwem terenów rekreacyjnych. Z kolei na Sępolnie i Biskupinie zachowały się charakterystyczne, przedwojenne domy z mieszkaniami w zabudowie szeregowej.

– Ceny w tych częściach miasta częściej są podwyższone, przede wszystkim ze względu na atrakcyjną okolicę
– komentuje Leszek Michniak.

Trzypokojowe – 70 – metrowe mieszkanie na Biskupinie to wydatek około 400 – 470 tys. zł. Stawki sięgają tu nawet 6700 zł za metr, choć przeciętna cenowa kształtuje się na poziomie około 6000 zł.

Wielka Płyta – blokowiska Wrocławia

Wielka płyta, czyli budownictwo z epoki PRL występuje na obszarze całego miasta, jednak na południu i północnym zachodzie typowe są duże osiedla mieszkaniowe.

– Bloki nie cieszą się zbyt dobrą opinią, jako typ budownictwa, jednak ciągle są bardzo popularne na rynku wtórnym. Klienci doceniają nieco niższe ceny, choć nie zawsze są one regułą. Ponadto osiedla znacznie poprawiły standard od czasów PRL, są też nieźle skomunikowane i nie „cierpią” na braki w infrastrukturze. W takich rejonach, jak Gądów czy Nowy Dwór na miejscu jest wszystko co potrzebne do życia: szkoły, przedszkola, sklepy, poczta, banki itp. – wymienia Leszek Michniak.

Z danych analityków WGN wynika, że ceny mieszkań na sprzedaż w blokach zazwyczaj są niższe o około 7 proc. od średnich stawek dla danej lokalizacji, ale ta prawidłowość nie występuje, jeśli budynek wyróżnia bardzo dobre położenie.

Przykładem może być takie osiedle mieszkaniowe, jak choćby Szczepin – na granicy Starego Miasta i dzielnicy Fabryczna. Jest to bardzo dobra lokalizacja, wzdłuż ulicy Legnickiej, zapewniająca dogodny dojazd w różne części miasta i bliskość ścisłego centrum. Ceny mieszkań w blokach na Szczepinie przekraczają 6000 zł/mkw. Podobnie z blokowiskami na Krzykach – w rejonie ulic Kamiennej, Powstańców Śląskich, Hallera czy Grabiszyńskiej.

Wracając na północny zachód miasta – duże blokowiska mieszczą się w dzielnicy Fabryczna. Jest to rejon ciągnący się wzdłuż ulicy Legnickiej i jej przedłużenia – Lotniczej. Znajdują się tu duże osiedla mieszkaniowe, takie jak: Nowy Dwór, Popowice, Pilczyce, Kozanów, Gądów.

Ceny mieszkań są zróżnicowane w zależności od lokalizacji. Na rynku wtórnym nieco mniejszym powodzeniem cieszy się Kozanów, który ucierpiał wizerunkowo w skutek zalania podczas powodzi w 1997 r. i podtopienia w 2010 r. Przeciętne stawki za mieszkania w tej lokalizacji wynoszą około 4500 – 5000 zł od metra kwadratowego. Na innych tzw. blokowiskach jest nieco drożej, jednak mieszkania w blokach – o ile nie wyróżnia ich świetna lokalizacja zazwyczaj nie kosztują więcej niż około 5500 zł/ mkw.

Dobrą renomą cieszą się Popowice. To osiedle bardzo wygodnie zlokalizowane – blisko ulicy Legnickiej, ale też mostu Millenijnego i obwodnicy śródmiejskiej. Nie bez znaczenia jest również bliskość jednego z największych centrów handlowych w Polsce, czyli Magnolii.

– Kupujący doceniają Nowy Dwór, Muchobór i Gądów. Osiedla te znacznie zyskały dzięki autostradowej obwodnicy Wrocławia. Poprawił się tam transport, a planowana jest jeszcze linia tramwajowa na Nowy Dwór. Kupujący doceniają zieleń, bliskość centrum handlowego Factory oraz obwodnicy śródmiejskiej, autostradowej i wyjazd na lotnisko – komentuje Leszek Michniak.

Za 3 – pokojowe mieszkanie na Nowym Dworze klient będzie musiał zapłacić około 320 – 350 tys. zł. Stawki w tej wrocławskiej lokalizacji wynoszą około 5400 – 5800 zł/mkw.


Wrocławskie kamienice

Charakterystyczną zabudową centrum miasta i rejonów takich jak Śródmieście czy Przedmieście Oławskie są kamienice – często przedwojenne. Całe pierzeje zaniedbanych, często zrujnowanych kamienic, to spadek po epoce komunizmu i niestety skutek wykorzystywania tych budynków jako zasobu komunalnego. Mimo to obraz dzielnicy takiej jak Śródmieście, którą wyróżnia świetne położenie – blisko ścisłego centrum – i chyba największa liczba kamienic w Polsce, zdecydowanie się poprawia.

Klienci doceniają mieszkania w przedwojennych grubych murach. Potencjał kamienic doceniają też deweloperzy. Skutek przynosi oczywiście również program rewitalizacji, który powoli, ale mimo wszystko poprawia wygląd dzielnicy.

Kamienice są doceniane m.in. za piękne elewacje, grube mury, wysokie sufity i duże okna. Dla deweloperów inwestycje w taki budynek dają szansę wejścia z projektem do centrum miasta. Kamienice po wyremontowaniu nadają się na siedziby biur, hoteli, apartamenty itp.

Ceny mieszkań w takiej zabudowie są bardzo różne. Na Śródmieściu z jednej strony można „ustrzelić okazję”, czyli kupić bardzo tanio mieszkanie do remontu. Z drugiej strony, mieszkania w wyremontowanych kamienicach mogą być bardzo drogie, zwłaszcza jeśli wyróżnia je świetna lokalizacja.

Przykład – 40 – metrowa kawalerka, wykończona w wysokim standardzie, w przedwojennym budynku zlokalizowanym na Nadodrzu (cześć wrocławskiego Śródmieścia) została wyceniona na 280 tys. zł, co daje cenę na poziomie 7000 zł/ mkw. – o 1500 zł wyższą od średniej wrocławskiej.

Najtańsze lokalizacje mieszkaniowe

Zaliczymy do nich z pewnością osiedla peryferyjne – można tu wymienić m.in. Psie Pole, Kiełczów, Kowale, Osobowice, Pracze Odrzańskie, Maślice Świniary, Maślice, Widawa, Poświętne, Sołtysowice, Stabłowice, Złotniki, Swojczyce, Strachocin, Brochów, Księże, Jagodno.

– Są to wszystko rejony peryferyjne, które nie cieszą się dużym prestiżem ze względu na atrakcyjną lokalizację. Ceny mieszkań są tam obniżone w stosunku do wrocławskiej średniej. Nie znaczy to jednak, że są to osiedla nieatrakcyjne. Pamiętajmy, że Wrocław mocno się rozbudowuje i dzisiejsze peryferie za kilka, kilkanaście lat przestaną nimi być. Poza tym w niektórych z tych rejonów powstają nowe inwestycje deweloperskie, wraz z nimi cała infrastruktura. Tak więc – obraz wymienionych dzielnic szybko się zmienia – tłumaczy prezes Grupy WGN. – Klienci z niezbyt grubym portfelem powinni szukać mieszkań właśnie w takich lokalizacjach. Wrocław to bardzo różnorodny i szybko rozwijający się rynek mieszkaniowy. Bogactwo typów budownictwa, lokalizacji i różnorodność cen sprawia, że każdy kupujący znajdzie ofertę odpowiadającą jego zapotrzebowaniu i możliwościom – podsumowuje Leszek Michniak.

Jakie ceny obowiązują w lokalizacjach peryferyjnych? Na Psim Polu częściej spotyka się stawki ofertowe w granicach 5000 zł/mkw. Przykładowe – 43 – metrowe mieszkanie w nowym budownictwie zostało wycenione na 215 tys. zł. Mieszkanie do remontu na Sołtysowicach wystawione na sprzedaż to z kolei wydatek niecałych 4500 zł/mkw. Podobne ceny spotykamy także w Leśnicy. Na rynku pierwotnym jedna z ofert to mieszkania na nowym osiedlu deweloperskim, sprzedawane w stawkach od 4300 do 5000 zł/mkw.

Wokół Wrocławia

Wrocławski rynek mieszkaniowy obejmuje swoim zakresem de facto także gminy sąsiedzkie – miejscowości satelickie, które wyraźnie „ciążą” w kierunku stolicy Dolnego Śląska. Niektóre pełnią, do pewnego stopnia, rolę sypialni wobec metropolii.
Oferta mieszkaniowa w sąsiednich gminach, takich jak Kobierzyce, Długołęka, Kąty Wrocławskie, Siechnice, Jelcz – Laskowice czy Oława, to oferta która również może zainteresować klientów. Niejednokrotnie dojazd do miasta okazuje się łatwiejszy i szybszy niż dla mieszkańców z niektórych rejonów samego Wrocławia.

Ceny mieszkań w gminach sąsiednich wynoszą przeciętnie około 4300 – 4700 zł. Zasada jest prosta – im dalej od metropolii, tym taniej.

Podsumowanie

Wrocław to jeden z największych i najciekawszych rynków mieszkaniowych w Polsce – oferujący bardzo różne typy budownictwa, szereg odmiennych lokalizacji i różne standardy. Rozwinięty jest tu mocno segment premium, prężnie działają firmy deweloperskie, przybywa nowych inwestycji i w całości realizowanych nowych osiedli – można tu wymienić choćby takie rejony jak Promenady Wrocławskie firmy Vantage Development, czy osiedle Olimpia Port firmy Archicom. Miasto się więc rozbudowuje i zabudowuje. Wykorzystywane i zapełniane są dziury w zabudowie, dawne tereny przemysłowe, infrastrukturalne. Nowe osiedla wyrastają na dużych niezagospodarowanych dotychczas obszarach – na północnym – zachodzie można wskazać m.in. na Stabłowice. Wszystko to sprawia, że miasto szybko się przeobraża, a oferta mieszkaniowa ewoluuje.

W najbliższym czasie z pewnością utrzyma się wysoka koniunktura na mieszkania – duży popyt generowany jest m.in. przez rozwinięty rynek najmu. Wrocław, jako miasto z bardzo niskim bezrobociem, rzeszą studentów, rosnącą liczbą obcokrajowców, atrakcyjną ofertą turystyczną, kulturalną i rozrywkową. ciągle przyciąga do siebie nowych mieszkańców. To generuje zapotrzebowanie na mieszkania.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Mieszkania we Wrocławiu – gdzie najdrożej, gdzie najtaniej?

Inne w tej kategorii...