Wady mieszkania? Pamiętaj o rękojmi.

Kupiłeś mieszkanie, w którym przecieka dach, albo, które jest własnością innej osoby? Nie jesteś w takiej sytuacji bezbronny. Przysługuje ci prawo skorzystania z rękojmi. Po zeszłorocznej nowelizacji przepisów jeszcze mocniej chroni ono konsumentów.

Nie każdy zdaje sobie sprawę, że – jeśli kupującym jest konsument – rękojmia obowiązuje niezależnie od zapisów umownych. Swoich praw z tytułu rękojmi możemy dochodzić zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Po zmianie przepisów okres, w którym rękojmia obowiązuje wynosi 5 lat.

Rękojmia dotyczy wad fizycznych nieruchomości oraz wad prawnych. Wykrycie tzw. wad istotnych daje możliwość odstąpienia od umowy, w przypadku, gdy deweloper usterki nie naprawi.

Przez wadę istotną rozumie się taki mankament, który w znacznym stopniu uniemożliwia korzystanie z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem oraz obniża jej wartość. W polskim prawie co prawda nie ma definicji wady istotnej, ale przyjmuje się, że jest to defekt, który wyłącza normalne korzystanie z rzeczy zgodnie z celem umowy, odbiega w sposób zasadniczy od cech funkcjonalnych, estetycznych właściwych danemu dziełu, znacznie obniża wartość, albo polega na znacznym odstępstwie od zamówienia.

Przepisy umożliwiają też kupującym dochodzenie swoich praw w razie wadliwego zamontowania rzeczy. W takiej sytuacji kupujący może żądać od sprzedawcy demontażu i ponownego zamontowania przedmiotu. W razie niewykonania tego obowiązku przez sprzedawcę kupujący może dokonać tych czynności na koszt sprzedawcy. Sprzedawca może odmówić demontażu i ponownego zamontowania, jeżeli koszt tych czynności przewyższa cenę rzeczy sprzedanej. W takiej sytuacji nabywca mieszkania ma obowiązek pokryć cześć kosztów ponownego montażu rzeczy – które przewyższają jej wartość.

Należy pamiętać, że z rękojmi możemy skorzystać tylko wtedy, gdy o usterkach sami nie wiedzieliśmy i nie były one spowodowane przez nas. Na mocy przepisów przyjmuje się, że jeśli w ciągu roku od odebrania nieruchomości wykryjemy wadę w naszym mieszkaniu, o której wcześniej nie wiedzieliśmy, to znaczy że istniała ona wcześniej – zanim odebraliśmy mieszkanie.

Co należy zrobić, kiedy okaże się, że nasze „własne M” ma istotny feler? Powinniśmy bezzwłocznie zawiadomić dewelopera/ sprzedającego. Mamy na to miesiąc. Forma zawiadomienia może być listowna (list polecony). W liście powinniśmy określić termin na naprawę usterki. Jeśli sprzedający z naprawy się nie wywiąże, wtedy – przy wadzie istotnej – możemy odstąpić od umowy. Mamy też prawo żądać obniżki ceny, bądź wymiany mieszkania na inne.

Jeśli deweloper niezwłocznie naprawi bądź wymieni wadliwą rzecz, kupujący nie może zerwać umowy, chyba, że jej przedmiot był już wcześniej naprawiany i znów wystąpiła wada.

Warto wiedzieć, że praw z tytułu rękojmi można również dochodzić na rynku wtórnym. W takiej sytuacji osoba, która kupiła nieruchomość może domagać się obniżenia ceny, bądź może odstąpić od umowy. Nie może natomiast oczekiwać naprawy przedmiotu transakcji, bowiem sprzedający nie był jego producentem.

Rękojmia nie obejmuje też usterek, powstałych w wyniku upływu czasu, normalnego użytkowania rzeczy.

Na koniec kilka zdań o rękojmi w praktyce. Niestety silne prawo po stronie konsumenta nie zawsze spotyka się z pozytywną reakcją deweloperów. Sprzedający często bazują na naszej niewiedzy i próbują wprowadzać ograniczenia w zakresie możliwości skorzystania z rękojmi. Na taki stan rzeczy zwrócił uwagę Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów – w raporcie za 2014 rok.

Wśród zapisów umownych, które miały ograniczyć lub zlikwidować prawo rękojmi były m.in. wyłączenie prawa do odstąpienia od umowy (w razie ujawnienia istotnych wad), uzależnienie odpowiedzialności z tytułu rękojmi od niedokonywania przez konsumenta jakichkolwiek prac remontowo-adaptacyjnych w nabytym przez niego budynku, modyfikacja terminu rozpoczęcia biegu terminu rękojmi; wyłączenie bądź też istotne ograniczenie możliwości reklamowania ujawnionych wad poprzez wprowadzenie skróconego terminu rękojmi lub selektywne określenie wad, do usunięcia których jest zobowiązany deweloper. Część deweloperów próbuje też w umowach dokonywać podziału na roboty budowlane i dostawę materiałów, stosując dla nich różne terminy rękojmi. Spotyka się też zapisy rygorystycznie określające wymogi dotyczące zgłaszania wad nieruchomości oraz takie, które próbują zmieniać, redefiniować pojęcie wad fizycznych budynków. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów podkreśla, że wszelkie tego typu zapisy są niezgodne z prawem.

Monika Prądzyńska, WGN

Inne w tej kategorii...